不動産投の資初心者に区分マンションはおすすめしない5つの理由

理由

木造アパートに比べて難易度がとても高いからです。

家賃ゼロ時の補填対策

区分を1部屋所有すると、家賃は入るか入らないかの二択になります。
賃貸経営では、1部屋退去などは日常茶飯事です。
空室が出ることを前提にすると、区分1部屋のみの場合、家賃ゼロの期間があることを前提に資金繰り計算をする必要があります。
融資を使って購入している場合、収入がなくても返済できるように計画しておく必要があります。

売却出口の想定

区分マンションの資産価値はほとんどが建物となり、土地としての価値はほぼありません。
建物には耐用年数が定められており、築年数を重ねるほどに価値が下がっていきます。
価格の維持は、立地や環境に依存するため所有者が資産価値を高めることが難しいため、基本は購入したときよりも高い価格では売りにくいです。
購入したときよりも高く売るためには、建物や内装、設備でバリューアップするなどのノウハウとテクニックが必要になり、また、提供した価値にお金を払ってくれる購入者、需要を自分で想定したり探したりする必要があります。

少ないCFの中での運営

都内1Rで、家賃6万/月、返済比率50%だと、家賃収入は3万/月。
ここから、管理費5%と税金が引かれ、入退去時には家賃の1ヶ月分広告費などが発生すると考えると、賞味1万/月位が利益。
この少ない利益の中で賃貸経営をやりくりしていく必要があります。

少ないCFの中での修繕

前述の状況で、退去後の原状回復が発生するとどうでしょう？
1Rでクロスを全張替え+ルームクリーニングだと、広さによりますが、5〜10万くらいでしょうか。
多めに見積もると10ヶ月分の利益が飛びます。
エアコン交換で10万。
給湯器交換で15万。
照明設備交換で1〜3万。
少ないCFの中で設備や内装の保証期間、耐用年数を基に修繕の見積もりと計画をしておく必要があるのです。

安定したCFを得るまでに必要な部屋数の算出

区分マンションも複数の部屋を保有できればいくらか安定して経営できるようになります。
そのためには、融資の返済、税金の支払い、稼働率、修繕費、管理費などを加味して、どの程度のへや数まで拡大すればCFが安定するかをシミュレーションして、その数字のとおりになるまで買い進めるための行動が必要です。