【自己紹介】中古戸建て投資家”田潟”noteはじめました

はじめまして、不動産投資家の田潟（たがた）です。

不動産投資歴6年目、中古戸建て物件を、長崎県と埼玉県で計7軒運用しています。（売った物件を含めれば、もっと運用してきています。）

みなさんは、「不動産投資」と聞くとどんなイメージがありますか？

リスクが大きそう？
一攫千金を狙えそう？

いきなり自分語りにはなりますが、私の投資戦略はかなりの「安定志向」。

利回りはどの物件も10.8％から15％の間に収まっており、安心と安定を重視する堅実な投資手法をとっています。

5〜10年後に物件を手放したときに、今までかかったすべての経費を入れてもプラスになるようなイメージで運用していることも特徴です。

つまり、一攫千金を狙わない！過度なリスクをとらない！

ということを意識して運用しているのです。

実は不動産投資は、必要以上に顧客の不安を煽ったり、一発逆転を信じこませるような戦略が多く取られている世界でもあります。

将来の不安を解消するために始めたはずの投資なのに、不安につけこまれて、自分ではどうにもコントロールできない領域にまで足を踏みこんで不幸になってしまったら、元も子もありませんよね。

そして、投資が初めてのビジネスパーソン（サラリーマン、OLさん）は、煽られてリスキーな物件を買ってしまうことが非常に多いのです。

そのような現状に居てもたってもいられず「noteを始めよう！」と決意しました。

投資に興味がある人たちに「いろんな選択肢があること」「リスクを抑えた堅実な投資方法があること」をぜひ知ってほしいのです。

今回は、私にどんなnoteが書けるのか、それを読者のみなさんに伝えられるように、自己紹介をさせてください。

投資に興味のある方、投資を始めている方、投資につまずいて悩んでいる方に、読んでいただけたら嬉しいです。

普通のサラリーマンだった私が28歳で起業するまで

私は埼玉県出身の38歳男性で、現在は杉並区に住んでいます。

28歳のときに都内で起業し、早くも10年が経過しました。

起業とはいっても大規模なものではなく、ほぼ一人で運営している個人規模の法人です。

大学卒業後、都内にあるベンチャー企業で働き始めました。

社員は20〜30名規模で、インターネット広告代理店のような会社でした。

入社した理由は単純で、実は私は大学時代から「いつかは自分で会社をやりたい」と夢見ており、ネット系の会社ならあとで起業しやすそうだと考えたからです。

さて、入社したはいいものの、そのベンチャー企業での業務は過酷なものでした。

毎日のようにパワハラに悩まされる日々を経験します。

ただ、決して仕事ができるタイプではなかったので、多くの原因は私にあったのでしょう。今では上司や先輩たちの指導と愛情に感謝しています。

25歳のとき、諦めずに努力を続けたことで、上司や先輩たちから「こいつ、明らかに変わった！」と認めてもらえるようになりました。

その後、ネット関連の会社の社長に気に入られ、転職をすることに。

新しい職場でも3年間勤務しました。

前向きな心構えで仕事に取り組める環境だったので、起業への夢を持ち続けることができました。

そして28歳のときに、退職と同時に会社を設立。
それが今の会社です。

自分の仕事のできなさ、そして上司先輩のパワハラによって、初めて就職したときから2年ほど、完全に思考停止していた時期もありました。

でも、その環境下でもどうにか活路を見いだして転職にこぎつけ、大学のころに抱いた「いつかは自分で会社をやりたい」というマインドを、再び呼び起こし実現できた経験は、私の中で大きな財産になっています。

1000万円の借金と、襲いかかる将来の不安

起業した当初は資金不足で、都内の信用金庫と公庫から約1000万円の創業融資を受けました。

28歳で1000万の事業の借金を負う人くらい、探せばごまんといると思いますが、借金へのキャパシティーのない当時の私には地獄でした。

借りて数か月してから、だんだんとその金額の重さに気がつき、心が重たくなったと記憶しています。

ちなみに今は3000万円の借金があるものの、当時とは違って心に余裕があります。本業がプラスなのと、それに伴って借金に対する心のキャパシティもだんだんと増えていったからだと思います。

最初はWEB制作関連と小規模な店舗ビジネスを展開したのですが、残念ながら、成功したのは初年度だけでした。

その後は売上が伸び悩み、毎月の融資返済と経費に悩まされ、赤字経営が続きます。

約80万円ずつキャッシュがマイナスになりながら、銀行残高が150万円を切るような月もありました（その銀行残高も借金の一部なのですが）。

結局3年くらいで店舗ビジネスは撤退し、WEB制作事業に絞ることにしました。

これは「受託制作型」のビジネスで、当時から現在にいたるまでずっと続けている事業です。

5年目くらいになると、このWEB制作事業は軌道にのって安定してきたのですが…

どんなに安定していても、ある「不安」が常に私を取り巻いていました。

（またお金がなくなったら、どうしよう…）

どれだけ成果を挙げても、成功は過去のもの。「将来の収入」が不透明である不安は、現在の成功だけでは解消できなかったのです。

その不安を少しでも解消するために目をつけたのが、不動産投資でした。

1000万円不要！低予算で実現する不動産投資の秘策

不動産投資は「家賃収入」があるので、先の収入を見ることができます。

また、将来売却するときの目安もつけやすいです。

ただ、勉強しはじめてすぐにわかったのですが、私の場合は（めちゃくちゃ小さいながらも）会社の社長であることから、不動産投資のローンは組めませんでした。

不動産投資はローンを組んで区分マンションを購入するケースが多く、ローンが組めない私には、そのような一般的な投資に手が出せないということです。

なので、「現金買いできる不動産」「1000万円もの大金を必要としない不動産」がないかを模索し、ついに見つけることができました。

結論から言うと、それは「中古戸建て」です。

ただし、都心や地方都市の中心部にある中古物件は高額で、築古でも1000万円単位のお金がかかってしまうので、それらは省きました。

逆に、ど田舎の不動産は、金額的には余裕ですが、不動産投資がよくわからない状態で空室ばかりになってしまうのが恐かったので、それも除きました。

手の届く価格帯で、でも、投資に適した地域で、という絶妙なバランスを大事にしつつ探っていくと、必然的に中途半端な田舎や地方の街が選択肢として残っていきました。

そして最終的に、

・都内から1～2時間ほどで行けるくらいの中途半端な田舎
・(ど田舎ではないが)地方の街

こういった地域で、ごく数百万で買える安い中古戸建を狙うことにしたのです。

田舎なら数百万で購入できるアパートもありますが、さすがに初心者にはリスキーなのでアパートは候補から外しました。

見方を変えれば、不動産投資をする上でこれらの条件が初めから設定されたとも言えます。

１：ローン不可
２：都心や地方都市部の物件は予算オーバー
３：物件が数百万円で手に入ること

しかし、これらの条件に対して、私はネガティブなイメージを持ちませんでした。

なぜかというと、

１：不動産投資のローンは額も大きくなりがちで、キャパシティを超えた借金をしてしまったらどうしようという心配があったので、むしろローン不可のほうがいいと感じました。経験上「借金に対する心のキャパシティは、借金を背負ってしばらくしてからわかる」ということを痛いほど知っていたので、キャパシティを上回る借金はしたくなかったのです。

２：都心の不動産は価格が上がり続けていました。上がったものを買って、さらにそこから利益を出そうと思ったら、「将来もっと上がること」に賭けるしかなくなるわけです。ですが、額も額なので、ベットするにしてもあまりにリスクが高いと感じていました。（なのでこの条件も問題なし）

３：区分やアパートを買おうとして、仮に運よくローンを組めたところで、それなりの頭金は必要となるわけですが…その頭金があれば安い戸建を買えてしまうし、ど田舎でなければ賃貸経営や売却もコントロールできると考えていたところだったので、この条件も特に問題ありませんでした。

ここまで読んでいただくと、私の投資スタイルは一見、「ローンが使えない人の不動産投資」という風に思われるかもしれません。

しかし、実際には「ローンが使える人も、使えない人もできる不動産投資」です。

むしろローンが使えるビジネスパーソンこそ、初めに知っておくべきスタイルだとすら考えています。

借金しないと買えないような物件に手を出し、借金をして失敗してしまったら元も子ないからです。

最後に、私が投資活動の基準にしていることをご紹介しましょう。

①リスクをとるなら少しずつ
②楽しみながら積み上げる
③一発逆転を追求しない

これらを基準にして、不動産投資で安定的な収入を確保し、将来の不安を取り除いて楽しく生きることを目指しているのです。

詳しい内容はこれからこのnoteで発信していきますので、ぜひ、今後の投稿を楽しみにしていてください！

それでは、次回もお楽しみに。