【飲食店】居抜き物件の落とし穴！？物件を選ぶポイントは？
飲食店を開業する時に最初に頭を悩ませるのは「物件選び」ではないだろうか。
物件選びをする際はスケルトンばかりでなく
居抜き物件ももちろん検討するだろう。
だが、居抜き物件は本当にお買い得なのだろうか？
正しい知識を持たずに居抜きというだけで飛びついてしまっては
実はかなり危険である。
一体何が危険だというのか？
これから選ぶ際のポイントを解説していこうと思う。
【１】居抜き物件のメリット
居抜き物件の1番のメリットは当たり前だが
「既に内外装が出来上がっている」こと。
スケルトンから内外装を作る場合、業種やこだわりによっては
坪単価100万円以上かかることもあるが、
その内装費用を大幅に抑えることができるのだ。
2つ目に「イタリアン」→「イタリアン」など同じ業種でオープンする場合は
「あそこにはイタリアンがある」と近隣に認知されているので、
ゼロから始めるよりも新規客の集客にかなり有利になる。
3つ目に、スタッフも引き継がせてもらえることがあり、
人が集まらないこの時代にすぐにでもお店を開店できるレベルのスタッフが
揃っていると超ラッキー。
【２】居抜き物件の注意点
さて、ここからが本題。
居抜き物件の注意点を4つお伝えする。
①自分がやりたい業態に合ったレイアウトであるか
一つ目に注意したいのは、
ランチメイン・ディナーメインのお店では内装レイアウトが全く違う事だ。
▼ランチ
・短時間で多くのお客様を少ないスタッフで対応
・キッチン〜デシャップの設計がコンパクトで動きやすい・運びやすい動線レイアウト
▼ディナー
・客単価も高く、お客様がゆっくりと過せるような空間
・多くのサービスを提供できるようなレイアウト
そもそも自分のやりたい業態がランチメインなのかディナーメインなのか。
その内装にあっている物件なのか確かめなければならない。
最高の居抜き物件とは
＝自分がやりたい業態と同じ業態の居抜き物件であること
②設備
次に確認すべきは物件の設備だ。
■キッチン、排水、排気、電気設備
防水処理がされていない厨房やドライキッチンでは、
厨房で水を流す設計になっていない場合があり、業態によっては
仕事がしにくくて仕方がないだろう。
排水がしっかりと設計されているか？グリストラップは正しく機能しているか？
この辺りも確認しておきたい。
それから防水対策はどうか。
厨房はゴム製の補正塗料で防水処理がされているか？
過去に処理をしていたとしても、10年くらい経過していればほぼ防水効果は
切れているので新たに工事を行う必要がある。
下の階にテナントが入っているビルの場合、営業中に水を漏らしたら大変なことになる。（過去の失敗を元に・・・）
■排気
ニオイを出すような業態のお店だと排気はどうなっているか確認が必要だ。
例えば焼肉屋は煙を外に逃さなければいけないが、２Fのテナントの場合２Fから外に排気して良いのか。屋上まで配管して排気しなければいけないのかで
工事費が全然変わってくる。
場合によっては無臭の排煙装置を設置しないとダメ、というケースもあるので
予めビルオーナーや大家さんに確認しておくべきだ。
■電気設備
そもそも２００Vの動力設備がない物件があるのはご存知だろうか・・・
動力がないと営業開始後の電気代が全然違ってくるので、
この辺りもしっかりと確認をしなければいけないポイントである。
③看板・外装
お店にとって看板は一番と言っても過言ではないほど重要である。
開業したお店がまず取り組むのが新規集客だが、
看板の場所、出し方一つでお店の前を通行する人に日常的にアピールする事ができ、地域にお住まいやお勤めのリアルなお客様をタダで集客することができるのだ。
食べログやぐるナビ、ホットペッパーにお金をかけて集客をするより
よっぽど効率的なのである。
しかしビルによってサイズや形、場所など看板条件が細かく決められている物件だと思ったような看板を出すことができないことも。
不動産やビルのオーナーへ確認し、自分が出したい看板が出せるように交渉する必要がある。
④前のお店の退店理由
前のテナントがどんな業態のお店だったのか、お店の評価と退店理由を調べる。
評価が良かったのに売上が上がらなくて閉店した場合は単純に立地が悪いことが考えられ、逆に大きなお店をするために移転したのであれば集客力抜群な物件の可能性がある。
不動産会社やオーナーに聞けば教えてくれる事が多いので聞いておいた方が良いだろう。
【３】立地決めで考えるべきこと
次に立地選びについて少し触れておこう。
近年ではSNSの口コミ効果によって立地関係なく成功するお店がたくさん出てきているが、本当に立地は関係ないのだろうか？
＜立地が大いに影響する業態＞・・・日常食のお店
・ファミレス、居酒屋のような総合食のお店
・ラーメン屋などのファストフード
・客単価が低いお店は路面店や１階でないと売上達成するための集客ができない
＜立地が影響しない業態＞・・・専門店
・パンケーキ屋、鰻屋 のような専門店
・飲食という行為自体がレジャーになっている傾向があり、多少単価が高くても売れる
・カフェは少し単価を上げられるなら地下や2階でも勝負できる
・低単価のカフェ通行量が重要で１階じゃなければ勝負できない
→ドトールは1階じゃないとダメ、コメダ珈琲や上島珈琲は2階でも成立するといったイメージだ。
まとめ
お店の開業にあたり、物件を選ぶ際はまず自分のやりたい業態の同業他社を見て、立地やレイアウト・席数などを徹底的に調べよう。
そしてどのような居抜き物件を狙うべきか。
居抜き物件を見る際は以下をチェックポイントにすると良い。
・業態にあったレイアウトか
・設備はしっかりとあるか
・看板、外装は思い通りに出すことができるか
・前のお店の退店理由
この点を踏まえ間違いの無い物件選びをして、良いお店を作り、
飲食店を成功させてもらえたらこれ以上嬉しいことはない。
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