5棟10室事業規模

個人の大家さんなら知っているはずの「5棟10室基準」。不動産賃貸業の事業規模の目安で、クリアするしないで支払う所得税(住民税)に大きな差が出ます。

不動産賃貸業では、戸建(一軒家)を2室、区分(マンションの一部屋)を1室、アパートは部屋数、駐車場5区画で1室と計算し、合計10室以上になると事業規模と呼ばれます。

税優遇は「青色申告特別控除」です。売上から経費を引いた所得から65万円又は55万円を控除できます。簡単にいうと、その金額を経費とみなして計上できます。計上すると所得が減って、結果支払う税が安くなります。この控除は不動産所得と事業所得、山林所得にのみ適用されます(給与所得は対象外なので給与所得に対する減税は受けられません)。3所得が赤字の場合は、特別控除額は繰り越せません。最大は「ゼロ」までです。

ここで本題。青色申告特別控除は法ではなく通達です。あくまで目安で、10室が絶対条件ではないようです。例えば、1室でも年1,000万円の家賃収入があれば事業規模と認められる可能性があり、30室もってても1室1,000円の家賃では認められないかもしれません。反復して事業として成り立っている事が客観的に分かる事も重要要素となっているみたいです。

こと事業規模の判断は、ぶっちゃけ税務署ごとに運用や見解が異なる場合が多いようです。私は10室で形式上も金額的にも事業規模ですが、つい先日に相談の予約を取って、「2室売却しても事業規模と認めてくれますか？」と管轄税務署に凸してきました。

結果はお墨付きは与えられないけど、一応「個人的には」OKでした。話を聞いてくれた税務署員さんは「長年やってるけど事業規模or事情規模でないを突いた事は1回もないよ～」って言ってましたね。

何でも直接税務署に相談するのですが、結局判断するのは税務署なので、これが一番だと私は思っています。「手の内見せちゃうと不安だー」と怖がる人は多数だと思いますが、逆に手の内見せると本音を話してくれてとても参考になってます。

…おことわり…
納税はほぼほぼ適正に。計上するしないは自己責任で。適用するしないも自己責任で。分からない場合は税理士等のプロに聞きましょう。この章は筆者の感想で税務のアドバイスや指南ではありません。