実録：お店づくり（４）お金のない個人事業主の出店戦略-後編-

ようやく出店戦略も最後です。「実録：お店づくりマガジン」も次回から事業構想をどう箱に落とし込むかの本題に入ります。

と、ちょっと先の話もしつつ、今回は不動産屋さんの見つけ方です。

前回も書きましたが、大事なのはいかに「両手」の物件で地元密着のニッチな情報を早く掴むか、です。（不動産屋の片手と両手の話は前々回を参照）

これは言葉で言うのは簡単ですが、実際にやるのはすごく難易度が高いです。いわゆる不動産ネットワークのレインズに掲載前の段階で抑えたい。これを狙う方法はいくつかあります。

（１）地元密着の不動産屋さんに何度も通う
（２）物件所有者さんと直接知り合うチャンスを作る

それぞれ一長一短あり、また地域特性によって攻略法も変わってきます。もちろん、交渉するあなたのコミュニケーション力次第で向き不向きもあります。

（１）地元密着の不動産屋さんに何度も通う

基本戦略です。不動産屋さんには全国大手チェーンと、沿線を中心に攻める中規模なところと、古くから地元だけに根を張っている小型の所があります。

個人事業主の出店で狙うのは小型の所。

中小でもそれなりに良い物件を見つけられる場合もありますが、中小以上は片手物件が多く値切りにシビア＆売上ノルマもあるので即契約させたがります。担当者レベルで長い付き合いになりづらいので、良くも悪くもドライな関係になりがち。

対して小型の不動産屋さんはほぼ家族経営＋αに近かったりするので、いつ行っても同じ人と話せるので何かと相談がしやすく、仲良くなると優先的に物件情報を教えてくれたりします。また、地元密着で大家さんから直接依頼されている両手物件を持っている確率が高いです。

不動産屋さん探しで確実なのは徒歩か自転車などでその街を走り回って探すのが早いです。最近だと駅前レンタサイクルとかあったりするので、そういうの使うのも良いかもしれません。ちなみに不動産系は水曜休みが多いので注意。

小型の所を見つけたら飛び込みでこんな感じの物件を探していると相談をします。

この際、出したい業態と必要な設備や広さや家賃の希望などをまとめたメモに連絡先をつけて手渡すと効果的です。

（２）物件所有者さんと直接知り合うチャンスを作る

これはいわゆる飛ばしと言われる不動産屋を介さない借り方の方法で、ちょっとリスキー&難易度高めです。地域によってだいぶ変わるのですが、何度かみてきた成功パターンを紹介しておきます。

まず、狙っている雑居ビルのオーナーさんが地元住まいの場合、その人がよく飲みに行くお店などで知り合えると格安で借りられたりします。

また、不動産オーナーが資産家層で不動産運営にそれほど興味がないパターンなどの場合、そもそも空いていても貸す気がそれほどないと言うパターンもあります。

ここら辺は地元のロータリークラブなどで知り合えたりしますが、地域のロータリークラブに入会するのはハードルが高いので、簡単なのは地元の商工会議所などのセミナーに行くなどが手っ取り早いです。

この方法は運がだいぶ左右しますが、全ての物件にはオーナーがいるわけで、出店したい箱があるならそこには必ずツテが存在しています。

一度、地方の出店者さんでうまく行っていた例では、地元のドンのような人にツテを作って挨拶に行き、そこから紹介を2回ほど重ねて狙いの物件のオーナーさんに顔合わせをさせてもらっていました。

ちょっと地方寄りの都市や下町へ行くと、こうした地元のコネのようなものが今でも結構残っています。

使いこなすには礼儀や筋の通し方などめんどうな所も多いですが、ハマれば本来は貸出情報にすら出ないような物件を格安で借りられる場合があります。

どちらにしても足で稼ぐのが基本戦略

上記の２つの方法は、どちらもお金のない個人事業主がゲリラ戦で出店するためのテクニックです。足りないお金と情報を、時間と足で稼ぐモデル。

これに対して、企業が出店する場合は時間効率を重視しますので、リサーチ会社からマーケティング情報を買い、リーシング会社に依頼して出店情報を得てくることが多いです。攻め方がまるで違います。

ちなみに、新しくできる話題の商業施設などの場合は、そもそものテナント計画の段階でデベロッパーのリーシング部門＋外注のリーシング会社が売れるお店を精査して出店オファーをかけていますので、個人事業で出店するのはほぼ不可能です。

ごくまれにメディアでも絶賛されるような話題の行列のお店などの場合で、小さなお店に声がかかって出店する場合もありますが、その場合は事前に流行っているお店であると言う大前提が必要です。

つまり、そもそもの戦場がまるで違うんです。

もちろん、一個めのお店がうまくヒットをして、組織もちゃんと成長して大きくなれば、次のフェーズでは今回のような足で稼ぐ出店戦略ではなくなってくるでしょう。

いずれにしても、スタートの場所になる物件は本当に大事なところなので、これぞという物件に出会えるまで根気よく探していきましょう。

OFFRECOではご希望があれば物件探しの段階からお手伝いすることも可能です。右も左もわからずお困りの方は、お気軽にご相談ください。

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さて、次回更新の来週火曜日から、いよいよ事業構想をどう箱に落とし込んで行くか、の話です。いちばん楽しくて、いちばんしんどい、頭フル回転で熱が出るタイプの部分です。（工事もがんばらなきゃな。。。）

本日のオマケ記事は「不動産屋さんから良い情報を優先的にもらえる必殺技」の話です。これ、ハマると非常に強力なので物件探しに悩んでいる人にオススメです。

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