【6】リノベーション向き物件とは
今回は、リノベーション前提で中古物件を買う時に気をつけておいたほうが良いコトや、リノベーションに向いている物件の要件を整理していきたいと思います。
1. リノベーション向きの築年数
リノベーション前提で物件を購入するなら、築20年以上のマンションがオススメです。
なんだかんだで高い買い物ですからね。一般的にマンションは資産になります。
資産価値の面で考えると、新築や築浅の物件は購入直後から資産価値の下落が始まります。特に築10年までは下落率が激しく、だいたい半額くらいになります。例えば、4,000万円で購入した物件は、10年後には2,000万円の価値しかなくなってしまいます。
下図を見てもわかるように、20年以上はマンションは価格が安定しています。
ただ古すぎると、耐震基準などの面で不安が増えるので注意が必要です。
下図を見てもわかるように、築20年を境に物件の価格は安定してきます。
2. リノベーション向きの耐震基準
築年数によって耐震基準も様々です。
現存するマンションの多くは旧耐震です。
新耐震のマンションと旧耐震のマンションでは価格にも差が出てきます。やはり旧耐震のほうが安いです。
[su_box title=”耐震基準について” box_color=”#656060″ radius=”4″]
旧々耐震：〜1971年（昭和46年）
旧耐震：1971年（昭和46年）〜1981年（昭和56年）
新耐震：1981年（昭和56年）〜[/su_box]
一概に旧耐震は新耐震に劣っているとも言えないコトも多いようです。旧耐震のマンションでもその当時高級マンションとして建てられたマンションは新耐震に匹敵する耐震性能を持ち合わせているコトもあるようです。
ただ、旧々耐震ともなると耐震性能の面で相当に不安なので、いくら安くてもよく検討したほうが良いと思います。ぼく的にはオススメしません。
3. リノベーション向きの構造
マンションは、大きくラーメン構造と壁式構造に分かれます。
ラーメン構造がリノベーションに向いています！
ラーメン構造は、柱と梁でマンションを支えており、壁をなくして自由な間取りにすることができます。しかし、壁式構造は壁がマンションを支えているので、間取りの変更が制限されます。
＜イラスト＞
まぁ、でも、一概に壁式構造がダメというわけではないです。
低層住宅区域に指定されたエリアに立つマンションは、一般的に高級住宅が立っていることが多いのですが、壁式構造で建設されていることが多いです。
つまり、「壁式ないわー」と見向きもされなかったため、長年売れずに価格が下がっている高級マンションも結構あるということです。
4. リノベーション向きのマンション管理
実際に内見に行った際には、共用部分がキレイか確認しましょう。
共用部分はリノベーションができないので、注意が必要です。
バルコニーやドア、窓は共用部分なので、直すことができません。「ドアが古いから、購入後に自分の好きなドアに変えたい」「窓を二重サッシに交換したい」と思っても、共用部分に手を加えることはできないことが多いようです。
どうしてもという場合、管理組合に相談する必要があり、その場合でもOKがもらえるとは限りません。
マンションの内見で確認したいポイント
・外壁にひび割れ、剥がれがないか
・バルコニーに錆び、亀裂はないか
・屋上の防水にふくらみ、水たまりがないか
・エントランスや通路、階段は清掃されているか
・駐輪場や駐車場、ゴミ置き場は清掃されているか
・植え込みや植生は手入れされているか
・その他の共有部分で、壊れたままのものがないか[/su_box]
また、管理規約と修繕計画などの書類も確認しましょう。
管理規約
管理規約とはマンションを管理するためのルールです。リノベーションを制限している場合があるので確認しましょう。
例えば、「床をフローリングにしたい」と思っても、工事音などの理由から禁止している管理規約があったります。
修繕計画
修繕計画とは、マンションが適切に管理されているか、確認するための書類です。
長期修繕計画が立てられているかなど、マンションの将来を見据える上で、とても参考になります。
リビタの担当者さんも言っていましたが、「マンションは管理を買え」というほど、管理状態は重要なポイントです。しっかり、物件状態と書類をチェックしましょう。
と、リノベーション前提の物件探しの際に注意したほうが良いことでした。
いまリノベーションを考えるあなたの参考になれば幸いです！！
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