築30年の木造住宅ってもう住めない？
こんにちは！
コシイプレザービングのnoteライターの池本です。
今回は「木造住宅の寿命」について考察を進めていきたいと思います。
木造住宅の寿命の考え方の観点から「築30年の木造住宅」は「まだ住める」のか「もう住めないのか」お話しできればと思います。
築30年の木造住宅のイメージ
さて、皆さんは築30年の木造住宅に対してどんなイメージを持っているでしょうか？
私は少し古臭いイメージがあります。
解体調査で何度か築30年程の物件を調査したことがありますが、イメージ通り見た目が古臭く、新しさを感じることはありませんでした。
実際の築30年の解体調査レポートは下記URLよりご覧に頂けます。
それは外観だけでなく、内観にも同様のことが言え、間取りや使用されていた設備（トイレや風呂、キッチン周り等）も古く陳腐な印象を抱くことが事実多いです。
皆さんも同様のイメージをお持ちではないでしょうか？
築30年と言えば、住宅寿命を迎え、ローンの払い終わりの時期も重なり、古くなったので建替えという流れはかなり一般的になっているのではないでしょうか。
しかし、解体調査で築30年の物件を見るたびに「古い」という皆さんと同様の印象を抱くと同時に、「古いけど、まだ住めそうやな」と思うことが多々あります。
それは何故か？
解体を進めていく内によりその感情は確信に近づいていきました。
構造体、主に骨組みや、軸組、基礎に使用されている木材が健全なことが多いためです。
多少の被害はあれどこれだけ構造体がしっかり残っているなら、古くなった外観や設備、所謂、目で見えている所だけを変えるだけで、また新たに家が生まれ変わるのではないかと。
築30年で解体して建替えは少し勿体ないんじゃないかと。
世間一般では木造住宅の寿命は30年と言われています。
しかし、解体調査を通して、本当の寿命はもっと長いのではと思い始めてきました。
住宅寿命の定義
では、本当の住宅寿命は何年でしょうか？住宅の寿命の計算方法、考え方は複数存在します。そのため色んな数字が飛び交っており、どれが本当の寿命か分かりにくくなっています。このチャプターでは簡単に三つに分けて紹介します。似ているようで細かくニュアンスが違うので確認していきましょう。
1．法定耐用年数
「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に定められた、課税の公平性を
図るための税務上の基準です。
減価償却資産とは・・・
事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具など、一般的に時の経過等によってその価値が減っていく資産をいいます。
住宅も減価償却の一つで、法律によって新築時から一定の耐用年数が定められています。
木造住宅の法定耐用年数は20～22年とされています。
これは本当の寿命でしょうか？少し短いですね。
車で見てみると法定耐用年数は4年。車って4年経ってもまだ乗れますよね。
つまり法定耐用年数を本当の寿命と考えるのは無理がある気がします。
2．サイクル年数
このサイクル年数が一般的に皆さんが思われている寿命の一つではないでしょうか？
サイクル年数は30年です。
この寿命が一般的になっているため、木造住宅は築30年で解体、立て替えというサイクルが一般的になっているのではないでしょうか？
では何故私たちは木造住宅の寿命を30年と思っているのでしょうか？
それにはいくつか裏付けされた理由があります。
理由1｜住宅設備や建材が耐用年数を迎える
これは至って分かりやすいですね。30年前のトイレや給湯器、キッチンは流石に厳しいのが想像できます。
更には外壁も古臭く感じ始める時期です。
理由2｜リフォームやメンテナンスの契機
先ほどの理由と似ていますが、30年も経過すると住宅設備を始めとする設備、建材が耐用年数を迎え、メンテナンス、リフォームが必須となってくるでしょう。
しかし、30年経過して、いざリフォーム（改修工事）と言ってもほとんどが古く交換、改修となるでしょう。そうすると費用がどんどんかさんでしまい、想定を上回ってしまいます。
費用が大きくかかるなら、いっそのこと新築を建ててしまった方が良いのでは？と思い始め、結果的に解体→立て替えとなる訳です。
理由3｜生活様式の変化
30年も経過すると家族形態や、生活様式が変化しています。
家族が増えたり、減ったりして間取りに対して不満を覚え始めるのではないでしょうか？
生活様式の変化についても同様です。
最近で言えば「新型コロナウイルス」による在宅ワークの増加、家族で家の中で過ごすことが多くなっています。そして今後もこの流れが元に戻ることは少ないと考えられます。
そうすると今の間取りでは快適に過ごしにくく、リフォームし辛い。
それなら今の生活様式に合わせて建替、結果的に築30年程度で解体になってしまいます。
事実コロナウイルスの到来、本格化した2020～21年では、物価が上がり住宅価格も増加したにも関わらず、新築着工棟数は増えた実績があります。
生活様式の変化と、日本人の新しい物好き（スクラップ&ビルド）を体現したかのような出来事でした。
理由4｜耐震改修工事
今現在、築30年を迎えようとしているお家はこの耐震改修の狭間にいるのではないででしょうか？
1981年6月の建築基準法の改定により耐震基準が変化しました。
つまり築年数の経った家は「旧耐震」、つまり今の耐震基準に満たしていない家となります。
リフォーム工事の際には耐震改修工事も同時に行うケースが多いのではないでしょうか。
耐震改修工事には補助金が用意されていますが、旧耐震の家は補助金利用の条件を満たしていないケースが多く、それなら耐震設計の新築を建ててしまった方が楽という訳です。
上記4つの理由により築30年で解体、立て替えという流れが一般的になり、結果的に木造住宅の寿命は30年と言われるようになりました。
人間側の都合で木造住宅の寿命と決めつけたような格好になっていますね。
では木造住宅は本当に何年持つのでしょうか？
木造住宅は実は「30年でまだ死にたくないんやけど？」と思っているかもしれません。
物理的耐用年数（平均寿命推計）
では最後は、人間の寿命計算と同様の方法で木造住宅の寿命を計算した考え方です。
物理的耐用年数とは物理的にもう住めないという状態を指します。
木造住宅の場合は約64年と言われています。
早稲田大学の小松幸夫教授が行った「建物の平均寿命推計2011年」より参照
木造住宅は私たちが決めつけた寿命よりも倍以上もの寿命があるではありませんか！
これは冒頭でも触れていますが、構造躯体が限界を迎える年数です。
解体調査で感じた「意外と構造はキレイだなぁ」といった感情はあながち間違いではありませんでした。
もう私たちが築30年ではもう住めないと思っていた家は、まだ30年以上住むことが物理的に可能な訳です。
では3つの木造住宅の寿命の考えた方を元に、築30年の木造住宅は「まだ住める？」「もう住めない」のどちらなんでしょうか？
「まだ住める？」「もう住めない？」
結論、寿命の考え方だけ見ると、築30年の木造住宅は「まだ住める！」ということになります。
しかし、そう簡単には行かないのが世の常ではないでしょうか？
メーカーや専門家がまだ住めるから解体、建替え勿体無いと言うのはエゴの押し付けのように感じます。
住んでいる方からすれば、「まだ住めるけど、もう古いし住みたくない」と思うのが自然ではないでしょうか？
そこは素直であるべきと私も思います。
住宅設備も古くなり、見た目も悪い。建替えたくもなります。
では、やはり木造住宅の寿命は30年なのでしょうか？
しかし、そうとも言い難いのがこの問題の難しい所です。
人間側の都合として「お金」の問題が発生します。建替費用でまた2千万、3千万払うのはそんな簡単な事ではないでしょう。＊お金が沢山ある方はは別ですが、、、
「もう住みたくないけど、お金も沢山かかるから建替えはちょっと、、、」
「リフォームするにしても費用が思ったよりかさむし、、、」
つまり「まだ住める」「もう住めない」といった2択では片づけられない問題な訳です。
そこで新たな選択肢として、「まだ住みたいと思う状態を維持し続ける」というのはどうでしょうか？
木造住宅は64年理論上持ちます。それなら64年間快適に住む方法を考えるの選択肢もあっても良いと思います。
64年間住み続けたいと思うにはどうすればいいか？
それは適切な時期のメンテナンスという他ないでしょう。
30年間何も手を加えず、いきなりリフォームとなると、劣化したもの全てを取り換えるとなると費用がかさんで仕方ないでしょう。
しかし、適切に小まめに住宅メンテナンスを行えば少しのお金で済むケースがほとんどで、長く維持するにはこの方法以外無いと言えます。
この世のものほとんどに共通すると言えますが、何事も予防の方が安く、壊れてから修理の方が圧倒的にお金が掛かります。
家も同様の考えです。
耐用年数を迎える前に建材や設備を適度なメンテナンスで長持ち、壊れにくくしてあげることが重要です。
定期的なメンテナンスは大きなリフォーム時にも影響します。健全なものが多いほどリフォーム時に費用は抑えることが出来るでしょう。
「まだ住みたいと思う状態を維持し続ける」にはメンテナンス以外は無いのではないでしょうか？
家の建て替え費用にお金を掛けない分、次の世代に残せるお金も多くなるかもしれません。
まとめ
今回は木造住宅の寿命についてお話でした。
適切な寿命を知ることは、適切なメンテナンスへ導く第一歩目だと思います。
「まだ住みたい」思わせる木造住宅にするためにはメンテナンスが必須です。
仮に引っ越しでその家、土地を離れることになっても、「まだ住みたい」と思う家が増えることで中古物件市場も盛り上がりを見せるのではないでしょうか。
日本は中古物件の価値が低く見積もられがちです。
日本全体の木造住宅へのメンテナンス意識が変わることは、中古物件市場の盛り上がりと、各個人の快適さの維持に貢献します。
今回はこれで以上になります。お疲れ様でした。
築30年の物件の解体調査は弊社YouTubeからも見ることが出来るので、気になった方は是非下記再生ページよりご覧ください！