【自主管理のメリットデメリット】

「今、住んでいるマンションで自主管理方式の導入が検討されている」
熱心に活動する管理組合であれば、将来的な経費節減のために検討議題に上がることがあります。
しかし、一言で自主管理と言ってもマンション管理には、専門的な知識が必要です。
では、マンションで自主管理を取り入れるメリットやデメリットとは、いったいどんなことなのでしょうか？

＜自主管理のメリットデメリット＞
一般的にマンションの管理方法には、全部委託方式が採用されています。全部委託とは、管理会社に管理業務一式を任せることです。日常的な清掃やゴミ出しなどの管理業務や、運営に直接関わるお金の集金や出金管理、建物の維持管理など多岐にわたります。
一方で、自主管理とは、先に挙げた管理業務一式を全て管理組合が行います。つまり、住民が全ての管理業務を担うこととなります。以下に紹介するのは、自主管理のメリットデメリットです。

・自主管理のメリット
自主管理で行うメリットは、以下のとおりです。

・管理費を節約できる
自主管理にすることで管理費を節約できます。
例えば、全部委託方式の管理形態で、毎月の出費で大部分を占めるのが、管理会社に支払う管理委託費用です。
一方、自主管理に切り替えることで、管理会社への管理委託がないため管理委託費用はありません。よって、管理組合の支出を削減できるため、一戸当たりの管理費を節約できます。

・マンション管理への意識が高まる傾向がある
自主管理を採用することで、住民のマンション管理に対する意識が高まる傾向があります。マンション管理自体を全て自分たちで行っていくことで、管理業務一式を委託しているときよりも当事者意識が強くなるからです。
マンションの持ち主は、管理組合を結成する住民となります。住民自らが維持管理に積極的に関与することで、マンションという資産を守ろうとします。当然に管理組合の総会への出席率も高く、ほぼ全員が参加しているところもあるようです。
自分たちで管理・運営するからこそ、今の住まいに対する意識が高くなるのは当然であると言えます。

・修繕工事での無駄な出費がなくなる
自主管理に切り替えることで、共用部の修繕工事での無駄な出費がなくなります。共用部の修繕工事で一般的に管理会社が提出する見積もりには、20％～40％のマージンが上乗せされています。例えば、修繕工事代金が1000万円であれば、そのうち200万円～400万円は管理会社のマージンです。
一方で、自主管理であれば管理組合自らで見積もりを取るため、無駄なマージンはありません。よって、修繕工事が適正な費用で行えます。
 
なお、自主管理で修繕工事の見積もりを取るのであれば、「見積直行便」の利用がおすすめです。
一般的に管理組合を運営する住民には、工事業者との繋がりはなく、工事見積もりの依頼先に悩まれるケースが多くありました。
そこで見積直行便では、工事の見積もりを取得したい管理組合と工事業者のマッチングサービスを行っています。専門知識がなくとも簡単に見積もりが取れることや、適正価格で工事発注ができるメリットもあります。
 
・居住者間でのコミュニケーションを取りやすくなる
自主管理にすることで、居住者間のコミュニケーションが取りやすくなります。
マンション管理に対する意識が高い住民同士では、自然と意見交換する機会が増え、コミュニケーションを深められます。
昨今のマンションでは、隣の住民同士でも名前や顔を知らないケースが多いなか、自主管理マンションではお互いよく知っている間柄になる傾向があります。地震などの自然災害の際、顔なじみの人が多ければ自然と協力し合える体制が整うため、日ごろからコミュニケーションを取る環境であることは自主管理ならではの良さと言えます。

・自主管理のデメリット
一方で、自主管理のデメリットは、以下のとおりです。

・管理組合の負担が大きい
自主管理では、管理組合の負担が大きくなります。
特に管理組合の理事長や役員の負担は、相当なものとなるため、日頃から仕事をしている人にとって重荷となることは間違いありません。よって、これら理事長などができる適任者をマンション内で探すことも大変になるでしょう。
 
・専門的な知識が必要となる
自主管理では、管理会社の関与がなくなるため、維持管理や運営を適正に行うには専門的な知識が必要です。
マンション管理は、管理費などの集金や清掃など日常的な維持管理だけでなく、建物の修繕、日常的な点検や補修、建築基準法などの法律的な部分まで、管理に関することを全てカバーしなければなりません。
また、専門的な知識以外にも、ゼネコン、会計士、設備の点検業者、清掃業者など、維持管理に関する多くの窓口への相談や手配も必要です。
 
・話し合いが纏まりづらいこともある
自主管理では、管理会社の介入がないため話し合いが纏まりづらいこともあります。
全部委託方式の管理では、管理会社が修繕工事の提案や予算案などの素案を作成するため、話し合い自体はスムーズです。
一方、自主管理の場合には、これら素案の準備と話し合いを理事長中心に行います。専門的な知識が乏しいなかで、管理運営に関する話し合いの立ち上げすること自体が大変です。また、住民から多くの意見が出る可能性があるため、話し合いが纏まりづらい傾向があるようです。

 
｛まとめ｝
自主管理には、管理費を節約できるなどのメリットがある一方で、維持管理に対する住民の負担が重くなるデメリットがあります。
自主管理の切り替えを考えるのであれば、まずは一部の維持管理業務について自主的に動いてみるのはいかがでしょうか？そのなかで最も費用的に効果が大きいのが、修繕工事の見積もりを管理組合で取ることです。
維持管理に関する業務を段階的に少しずつ住民で行い、運営的に問題がなければ自主管理への切り替えを検討してみてはいかがでしょうか？

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