不動産投資の成功率はどれくらい？失敗する原因と成功する人の特徴を解説！

不動産投資に興味があるけれど、失敗したらどうしようと不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事ではそんな不安を払拭すべく、不動産投資の概要や成功率、失敗する原因や成功する人の特徴、不動産投資に関するリスクや成功率を上げる方法について解説します。
この記事を最後までお読みいただき、不動産投資に対する不安の払拭にお役立てください。

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、店舗やオフィスビルなどの投資用不動産を購入し、それを賃貸に出して家賃収入で利益を得る投資手法のことをいいます。
投資用不動産を購入する際には、保証会社を通す「アパートローン」や、保証会社を通さない「プロパーローン」を利用し、安定した賃料収入を得る方法が一般的です。
不動産投資は、インフレ対策や長期的な資産形成に有効とされています。

不動産投資の成功率

そもそも不動産投資における成功とは何かの判断は、人それぞれで異なります。
そのため、不動産投資をおこなう目的は、家賃収入でインカムゲインを得たい、不動産所得で赤字を出して節税に利用したい、相続税対策で不動産投資をおこないたいなどさまざまです。
仮に、不動産投資で得られる収入だけで暮らせるようにすることを「成功」と定義するのであれば、その成功率は10％未満だといわれています。

不動産投資で失敗する原因

ポイントを押さえないまま不動産投資を始めてしまうと、将来的に失敗する可能性が高まります。ここでは、不動産投資で失敗する原因について解説します。

■不動産投資そのものを勉強していない

不動産投資に対する基礎知識が不足していると、物件の選定や投資戦略があやふやになり、担当者からの説明も正しく理解できなくなります。
そのため、不動産投資を始める前には、専門書を読んだりセミナーに参加したりするなど、不動産投資に対する基礎知識を身につけておくことが必要になります。

■担当者の意見を鵜呑みにしてしまう

不動産投資を始める際には、建築業者や不動産業者、金融機関や管理会社といったプロの力を借りる必要があります。
ただし、担当者の意見が正しいとは限らないため、それを鵜呑みにすることは危険な行為です。
そのため、不動産投資を始める際には、何事も自分で調べて判断することが必須となります。

■相場をリサーチしない

対象エリアの家賃相場や将来性をリサーチせずに不動産投資を始めるのはたいへん危険だと言えます。
相場からかけ離れた高額な物件や、需要の少ないエリアにある物件を購入してしまうと、長期的かつ安定的な利益が見込めなくなります。

■雑な収支計画しか立てていない

賃貸経営では、家賃収入だけでなく、返済や修繕、固定資産税や原状回復などの費用を考慮した計画が必要です。
特に、環境変化や競合物件などによる空室リスクを無視した収支計画は、予期せぬ収入減で資金繰りが悪化する可能性もあります。

■リスクを把握していない

不動産投資には、空室のリスク、家賃滞納のリスク、相場変動のリスク、修繕費用のリスク、借入するリスク、税金のリスクなど数多くのリスクがともないます。
これらを十分に理解していないと、予期しない出費や収入減少に対応できず、大きな損失を被ることになります。

不動産投資で成功する人の特徴

不動産投資で成功するためには、いくつかの重要な要素が存在します。ここでは、不動産投資で成功する人の特徴について解説します。

■不動産投資の勉強を欠かさない

不動産投資で成功する人は、常に新しい情報を収集し、知識をアップデートすることを怠りません。
相場や市場トレンド、環境変化や競合物件、金融や法律、各種税金や経済全般などに関する知識をアップデートし続けることで、的確な投資判断ができるようになります。

■立地条件にこだわっている

不動産投資において立地は最重要な要素です。
駅やバス停までの交通アクセスが良く、スーパーマーケットやコンビニ、学校や病院などがそろっているエリアの物件は需要が高く、安定した家賃収入が見込めます。
また、成功する投資家は、そのエリアの将来性や開発計画も考慮し、長期的に価値が上がる場所を見極めています。

■最悪を想定した収支計画を立てている

成功する投資家は、常に最悪のシナリオを想定した収支計画を立てています。
空室が続く場合や、家賃滞納が発生した場合でも、ローンの返済や修繕費用などをカバーできるキャッシュフローを想定しています。

■余裕のある融資を受けている

成功する投資家は、金利の上昇でローンの返済額が上がったり、空室が続いたりしても、貯蓄で賄える範囲で融資を受けています。
不動産投資では、金利や返済期間も含めた詳細な計画を立て、将来における金利変動リスクにも対応できる、余裕のある融資を受けることが重要です。

■プロ意識のある管理会社に委託している

管理会社によって、空室対策や物件管理の質は大きく異なります。
プロ意識の高い管理会社に管理を委託することで、空室対策や家賃滞納、入居者トラブルや設備の不具合など、緊急性の高い問題に対しても迅速な対応を期待できます。

■節税目的で不動産投資をおこなわない

不動産投資で節税の恩恵を受けられるのは、課税所得が900万円（年収の目安1,200万円）を超える人です。
なぜなら、不動産投資による節税は、所得税率・住民税率と譲渡税率との差異を利用し、実際に減らせる税金額を大きくすることを目的におこなうものであるからです。
ところが、課税所得が900万円以下の人では、所得税率・住民税率と譲渡税率の差異が小さく、実際に減らせる税金額も小さいため、節税による恩恵を受けづらくなります。
そのため、課税所得900万円以下の人が不動産投資をおこなうのであれば、節税目的ではなく、収益性を意識した不動産投資をおこなうべきだといえます。

不動産投資で起こり得るリスク

不動産投資を始める際には、事前に把握しておくべきさまざまなリスクが存在します。
ここでは、不動産投資に関わるリスクについて解説します。

■空室のリスク

不動産投資において、空室のリスクは収入に直結する重要な要素です。
空室を放置してしまうと、キャッシュフローの悪化や資産価値の低下を招いてしまいます。
賃貸需要の低いエリアの物件や老朽化が進んだ物件では、空室リスクが高くなりがちです。
そのため、エリアの選定や物件の管理は重要な要素になります。

■家賃滞納のリスク

家賃滞納は空室リスクと同様に、キャッシュフローの悪化や資産価値の低下を招いてしまいます。
そのため、家賃滞納が発生した際には、早期の対応が必要です。
家賃滞納リスクを最小限に抑えるためにも、対応が迅速な管理会社の選定と入居時における保証会社利用の義務化が重要になります。

■相場変動リスク

相場変動リスクとは、投資物件を購入した時点と比べて、現時点における資産価値が低下するリスクのことをいいます。不動産の相場は、経済状況やエリアの発展具合などによって変動します。
相場の変動により、計画していた収入が得られなくなる場合もあるため、常日ごろから市場動向のチェックを欠かしてはいけません。

■修繕費用のリスク

修繕費用のリスクとは、物件の屋根や外壁、設備などが経年劣化や急な故障によって、修理や交換が必要になるリスクのことをいいます。
大規模な修繕が発生すると、多額の費用がかかり、収益に大きな影響を与えてしまいます。
そのため、購入前には物件の状態を細かくチェックし、将来に起こり得る修繕費用を考慮した投資計画を立てることが重要です。

■借入のリスク

借入のリスクとは、金利上昇リスクや過剰な借入金により発生するリスクのことです。
借入の金利が上昇すると、月々の返済額が上がってしまい、ローン返済が難しくなってしまいます。
ローンの返済が滞ると、物件を手放さざるを得ない状況に陥るケースもあるため、無理のない金利で融資を受けることが重要です。

■税負担のリスク

投資用不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税、さらに不動産所得に対する所得税がかかります。
これらの税負担を軽視していると、予想以上に手取り額が少なくなり、資金繰りも厳しくなるため注意が必要です。
また、相続税対策として不動産投資を始めるケースもありますが、節税効果を過信せず、総合的な税負担を理解した上での運用が必要になります。

■自然災害のリスク

自然災害のリスクとは、自然災害により物件が被害を受けて、多額の修繕費が発生したり、資産価値が下落したりするリスクのことをいいます。
投資用不動産を購入する際には、火災や自然災害による被害を補償する火災保険や地震保険への加入が必須だといえます。

■低換金性のリスク

低換金性のリスク（流動性のリスク）とは、不動産をすぐに現金化できないリスクのことをいいます。
一般的に、不動産を売却し現金化されるまでには、3ヵ月から半年程度かかると言われています。

不動産投資の成功率を上げる方法

不動産投資で必ず成功する方法はありませんが、さまざまな対策を講じておくことで、その成功率は高まります。ここでは、不動産投資の成功率を上げる方法について解説します。

■不動産投資を学ぶ

不動産投資で成功するためには、専門的な知識と的確な判断力を身につけることが重要です。
書籍やセミナーなどを活用し、不動産市場の動向や投資物件の選び方、金融や経済、法律や税制など、多岐にわたる情報を学び続けることが重要です。

■失敗事例から学ぶ

不動産投資で成功するためには、先輩投資家の失敗談から学ぶことも大切です。
失敗の原因を分析することで、同じ過ちを繰り返さないための教訓が得られます。

■物件の選び方を学ぶ

物件選びでは、立地や周辺環境、賃貸相場や競合物件などを慎重にリサーチする必要があります。
また、物件の購入価格が高すぎると、将来的な利益が出にくいため、価格と収益のバランスを見極めることも重要です。
さらに、物件の管理状況や修繕の必要性を考慮することも忘れてはいけません。

■信頼できる担当者に出会う

不動産投資では、信頼できる担当者に出会うことが成功の鍵となります。
建築会社や不動産会社、金融機関の担当者や不動産管理会社など、経験豊富な担当者に相談することで、適切なアドバイスを得られるだけでなく、トラブル発生時の迅速な対応も期待できます。

■ワンルームマンションには投資しない

不動産投資で成功するためには、ワンルームマンションへの投資を避けることが重要です。
ワンルームマンションへの投資は、賃料の下落率が大きく、空室リスクも高いため、収益性が安定しづらいとされています。
また、ワンルームマンションには、もともと割高で売り出されている物件も多く、プラスでの運用が予測しづらい傾向にあります。

まとめ

この記事では、不動産投資の概要やその成功率、不動産投資で失敗する原因や成功する人の特徴、不動産投資で起こり得るリスクや成功率を上げる方法について解説しました。
不動産投資は一攫千金を狙うものではなく、慎重な計画と努力によって成功を手に入れる投資手法です。
不動産投資が失敗する原因として、担当者の意見を鵜呑みにしてしまうことや知識・リサーチ不足、雑な収支計画やリスク管理の不徹底などが挙げられます。
一方で、不動産投資で成功する人は、立地選びや収支計画、余裕のある融資や管理会社の質などに細心の注意を払い、プロからのサポートを受けながら投資を進めています。
不動産投資で成功するためには、過去の失敗事例に学び、専門的な知識と正しい判断力を養い続けることが重要です。