自分でも計算できる？路線価方式による土地の評価方法（その１）・税理士がつぶやく相続の基本

2023年2月24日 09:53

前回は、路線価と倍率方式についてご紹介しましたが、今回から「路線価」を使った土地の評価方法をの基本的な部分をご紹介していこうと思います。
全部、紹介しようと思うと長いので（その1）（その２）と分けてみました。
今回は、（その１）一つの路線（道路）のみに面した土地の評価方法の基本的な計算方法をご紹介します。

なお、路線価によって評価できる土地は、「市街地的形態を形成する地域にある宅地」に限られ、それ以外の宅地は倍率方式、宅地以外にはそれぞれ評価方法が存在します。

前回の記事

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基本的な土地の情報を調べる

路線価を調べる

前回の記事でも書きましたが、路線価は下記のwebサイト「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で住所から検索し、路線価が書かれた地図から調べることができます。
路線価の見方も前回の記事で書きましたが、前半の数字が千円単位で土地1㎡の価格、末尾のアルファベットは、借地権割合になります。

記号で地区を把握する

上記のサイトで対象の土地がある地図を表示すると左上に下記のような「記号」が書かれています。
この記号は、その路線（道路）がどんな「地区」にあるかを示しています。
この「地区」によって、後ほど出てくる補正率が変わりますので把握しておきましょう。

地積を調べる

地積とは土地の面積を指します。
国税庁の通達では「地積は、課税時期における実際の面積による。」とされていますが相続税の申告時に必ず測量しなおさなければいけないわけでは、ありません。

地積は固定資産税の課税証明書で確認できます。
登記地積と現況地積が記載されていますが、現況地積の方を参考にします。

現況地積がわからない場合、登記地積や固定資産税の対象となる課税地積を参考にしますが、登記地積も課税地積も実際に利用している面積と明らかに異なる場合があるのでその場合は、計測しなおす必要があります。

一つの路線にのみ面している場合

土地が一つの路線（道路）にのみ面している場合、下記の計算式で評価します。

土地評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 地積(㎡)

奥行価格補正率

奥行価格補正率は、路線からの土地の奥行距離に応じて評価額を補正するために設定されています。
土地が一つの路線にのみ面している場合、下記の表から奥行補正率を探し路線価に乗じて評価します。
路線価図で調べた「地区」によって補正率が変わりますので気をつけましょう。

国税庁HPより加工して掲載
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm

間口狭小補正率

間口狭小補正率は、路線から土地までの間口（道路から土地に出入りできる部分の幅）が狭い場合の補正になります。

間口距離は、原則として道路と接する部分の距離によります。
したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによります。
Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。
また、Aの場合で私道部分を評価する際には、角切で広がった部分は間口距離に含めません。

このような間口が狭い土地の評価方法の計算は以下のようになります。

土地評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 間口狭小補正率 × 地積(㎡)

このほかにも不整形地や大きすぎる土地、崖に面している土地などの細かい規定がありますがまた別の機会にご紹介できればと思います。

注意点

相続税対策等によって路線価での土地の評価が著しく低くなるどした場合、不当な評価として「追徴課税」される事例が存在します。

国税庁が公表している「財産評価基本通達」にも「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」とあります。

実際に裁判の判決による「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」という判決があります。

終わり

いかがでしょうか？今回のような一つの路線にのみ面している土地であれば基本的な概算ぐらいならご自分でも把握することができると思います。
しかし、土地の形や状況によって評価に補正をかけなくてはいけないので申告に出す評価額まで正確に出すのはなかなか難しいのではないでしょうか？
ご不安の際は、ぜひ当税理士事務所へご相談ください！