奥が深いべっぴんさん
皆様、こんばんは!
合同会社レクソル
レクソルカンパニーグループの公式noteです。
レクソルでは
【土地を暮らしを未来をデザインする】
【唯一無二のオールラウンダー】を理念に掲げ
不動産のオールラウンダーとして 不動産買取/不動産売却依頼/不動産売買&賃貸仲介/不動産販売/不動産管理/注文住宅/リノベーション/相続対策/不動産コンサルティング等
不動産に関する業務をオールラウンダーに取り組んでいます。
先日、以前のブログで書かせてもらった
公庫さんの融資の件で内諾頂いたのと
印鑑証明の有効期限
(有効期限というものはないんですが売買する時
特に物件を売却する際には
取得から3ヶ月以内の印鑑証明が必須☝️
その為、3ヶ月に1度
大量の印鑑証明を取得しに参りますw)
今日のお話は
不動産の買い方についてのお話です!!!
最近買取依頼が増えておりまして
先日も買付証明書を提出したばかりですが
売買契約書を締結する前に
購入に辺り購入価額の提示
(特に価額交渉が無ければスムーズ)
条件等や購入希望者が誰かを提示して
(瑕疵がないことや契約前に事前に
売主さんへ提示にして確認作業や
融資を使う特約を使うのか
融資特約とは…
売買契約する際に、融資の内諾が否決だった場合
白紙解約が可能な項目になるのです!
因みに業者が特約を使う事はほぼありませんw
この物件べっぴんさん!と思えば特約なしで
この買付を提出して契約するのですが
買付を出してから銀行さんを選定して
簡単な話、銀行さんが内諾が否決であれば
現金での購入一択になるという
一見大博打の様に見えますが…
企業がそれなりの決算書と預金
所謂しっかり銀行さんとのお付き合いと
物件の目利きが出来ているか
企業の信頼性が試される時がこの時です☝️
で、売主さんへ提出する証明書になります!
これは業者であっても一般の方でも
同じフローになりますが、
※買付証明書を出したらキャンセル出来ない!
その様なお話をする業者さんがいますが
効力があるかないかで言われると
効力はないので事実キャンセルは可能👌
しかしですね、不動産業界と言うのは
様々なご法度案件が御座いまして
不動産買うのは一生に1度の大きなお買い物
と言われるぐらいのお金が動く訳ですから
買付を提出して、やっぱり辞めまーす!
と、言うのは業界の中でご法度とされています!
かといって、一般の方は買付の段階であれば
買付は問題ありません!
しかし👇
(契約してからのキャンセルは特約条項で
例えば融資が内諾貰ってるのにキャンセルは
違約金が掛かるのでご注意下さい!)
元の話題に戻るのですが
最近の買取依頼事情について
皆様、再建築不可物件をご存知ですか🤔?
簡単に図で説明しますと
間口が接道に対して2M未満
収益物件であれば4M etc…
など、詳しく言えばもっと複雑ですが
様々な規制があるのですが
今この再建築不可物件の買取案件が多いんです!
このような再建築不可物件と言うのは
ほぼ昭和時代の分譲地や
古くからの既存宅地に集中してて
一部、平成初期の分譲も怪しいんですよね🤔
昔、建築時に建築確認費用をケチるためか
５戸くらいをまとめて建てて
中古として売ろうとすると
公道に接していない残りの４戸は
全て再建築不可とか。。。
公図混乱が多い地域はあるあるです🥺
これを知らない業者さん
(見破れない業者さん)
上記の様な形なら
多分再建築不可だと分かると思うのですが
多分…笑
もっと複雑な形もありまして
もし再建築不可だと知らない売主さんから
売却依頼を請けて仲介も再建築不可だと分からず
買手が一般ユーザーさんで
再建築不可という物件でもローンを組んでくれる
金融機関さんがある為ローンの内諾を貰って
購入した場合
売主さん、仲介も再建築不可に気付いていないので
当然ですが重要事項説明書に記載はしていない訳で
その買主さんが売主さんになった場合
勿論再建築不可な事を知らないので
仲介にも言わないとは当然のお話で
仲介や買主が見破れなかった場合…
非常に恐ろしい……
不動産というのは本当に奥が深くて
皆の味方、Google先生でいくら調べても
1つとして同じものがない不動産に於いて
ほぼほぼ役に立たないぐらい奥が深くて
結局は経験が物を言う世界です!
ただ、弊社では再建築不可の物件でも
積極的に買取させてもらってます☝️
理由は、市場価額より安くて
収益化するには向いているからなんです!
勿論、融資が付かないので全額オゼゼですが
利回りが回るので全然OK案件です👌
(物件にもよりますが…)
どうであれ、お行儀の悪い物件でも
べっぴんに仕上げるかどうかは業者の腕次第で
今の買取世代的に相続対策や逆に相続後等
昭和の時代の分譲地の依頼が割合しめており
この公図混乱地域に於いての土地などは
業者の腕、力量が試される時かも🤔
「東住吉区・住吉区・阿倍野区」 の不動産のご相談なら
是非、不動産のオールラウンダー
レクソルへご相談ください!
ここまで読んで下さりありがとうございました!
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