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中古マンション＋リノべーションで家を買ったので、その知見をお話します。　その１「お金と物件の話」

国一（こくいち）｜ゲームディレクター

お疲れさまです、国一（こくいち）です。
今回は、最近あった話のうち【中古マンション＋リノべーションで家を買った話】をお届けしたいと思います！

他にどんな話があるかは、是非こちらを見てください！

高い買い物ではありましたが、家を購入して本当に良かった！と常々感じてますので、その知見を皆さまにお届けしたいと思います。

今回、私がお世話になったのは「リノべる」さんという会社です。
本当に丁寧で親切でいい仕事をしてくれる会社さんでした。
上場したら株を買います！w

リノべるさんで特に良かったところは、自社サービスとして「ワンストップリノベーションサービス」をしてくれるところでした。

ワンストップリノベーションサービスとは、リノベーションを行うまでの一連の流れである「１）物件の検索　→　２）物件の購入　→　３）物件のリノベーション」までを一手に引き受けてくれる素晴らしいサービスです！

そしてこのnoteでは、実際の数字などもバンバン出しますし、私自身の実例と学びから、過去の自分が本当に読みたかったノウハウになっておりますので、これから家やマンションの購入を検討している方の一助になれば幸いです！

レポートは全3作になる予定です。

その１）「お金と物件」の話　◀︎今回の話！
その２）「戸建て・マンション・賃貸、結局どれが良いの？」の話
その３）「リアルリノベ体験記」の話

それでは、ご覧ください！

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実際のところのお金の話

サクサクと結論から先に書いていこうと思います。
うちは「マンション費用＋リノベーション費用」で

約4500万円でした。

内訳としては「マンション：3000万」「リノべ：1500万」です。リノべ費用が結構かかりましたね。

というのも、うちはスケルトンリノベ（壁とか床とか全部剥がして、ゼロから全部作りますよーというヤツ）で、かつキッチンやお風呂、壁や床材のグレードをあげたからです。

もちろん、もっと安くする方法は色々ありますよ！
スケルトンリノベの相場は、大体1㎡あたり15〜20万になるかと思います。

ちなみにうちのマンションの詳細は以下です。

・都内23区
・65㎡以上
・駅徒歩10分以内
・一階庭付き
・築20年以内
・ペット可物件

これで3000万は本当に良い買い物ができました！
私が申し込みをした当日に、他の人も問合せされていたみたいで、本当にギリで購入できました…！

物件との出会いは本当に運でしかありません。
この物件にたどり着くまで、都内のあらゆる場所の条件に合う物件を探してました…！おかげで東京都内のマンション相場にだいぶ詳しくなれましたw

ちなみに、物件を買う際には、物件費用だけでなく不動産屋さんへの仲介費用や、不動産登記費用などで、大体100〜200万円ほどが追加で必要になります。結構幅がありますが、これは不動産さん屋さんへの仲介費用は、物件の3%が相場となっているからです！

また、新築物件を購入する際には消費税もかかってきますよ！私は中古物件だったので、リノべ費用部分のみの消費税ですみました！（それでも高い…。中古車買える…）

勉強になりますねw

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さらに細かいお金の話（ローンとか維持費とか）

もっとお金の話は聞きたいと思いますので、さらに細かい話をしていきますね。
私はマンションを買う際、【35年フルローン（変動金利）】を選択しました。貯金を崩して、頭金にするのもどうかなー…と思い、いっそのこと！と思ってフルローンを選択しました。
※フルローンで頭金はいらないとはいえ、最初のマンションの手付金など、ある程度まとまったお金は必要ですよ！

豆知識として、100万円を繰上げ返済や頭金に入れれば、毎月の返済額が4〜5000円少なくなりますよ。

そして、大体の東京都内の相場感ですが
・新築一戸建て（6000万〜）
・新築マンション：70㎡（5000万〜）
・中古マンション：70㎡（3000万〜）
になります（概算ですよ！）。

これを基準として、マンションのグレードや居住区域、駅からの距離などで増減します。70㎡にしているのは、3人家族のボリュームゾーンで、私が探していた条件にマッチするからです。
50㎡になれば（1〜2人暮らし）、大体1000万ぐらい下がると思います。

そして私のローンの返済額は、ローンだけで月12.5万円になります。
4500万の物件を35年ローンで借りると、毎月の返済額は大体12.5万円になるんですね！覚えておきましょう！

もちろん、それだけではありません。ここからマンションの場合「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」がかかってきます。

うちはそれぞれ1万円ぐらい（かなり少ない方）なので、
毎月の支払額の合計は15.5万円です！

これを高いと取るか、安いと取るか…。
ちなみに私は、引っ越す前の家賃とほとんど変わりませんでした！

で、ここでちゃんと考えないといけないのが、仮にローンが完済したとしても、「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」は毎月必ず必要になるということです。ローン完済したから、もうお金はかからないぜ！というものではないのですね。
※ちなみに、修繕積立金は築年数が上がるほど高くなるのが一般的です。

また、一戸建てだと「固定資産税」のみになります！
じゃあ一戸建てのが良いじゃないか！と思いがちですが、その分「ゴミ捨て」や「玄関部分や駐車場・外壁の掃除」は自分でやらないといけない（＝管理費）ですし、「外壁の塗り替えなどのメンテナンスやトラブル」は自分で解決（＝修繕積立金）しないといけません。

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税金の話（住宅ローン減税とか）

ここからは少し税金関係のお話をします。

家を買う時には、もちろん消費税がかかります。
6000万円の家を買ったら、その税金だけでなんと600万！
高級車が買えてしまいますね。恐ろしいですね。
新築マンションの広告は税抜きの値段だったりするので、気をつけましょう！w

で、そういった税金への国の補助の1つが「住宅ローン減税」です。

これは、新築の場合は最大400万・中古の場合は最大200万円の減税をしてくれるシステムです。物件を購入した翌年に確定申告をし、2年目以降は年末調整をするだけです！みなさんが想像しているよりも、簡単に済みますよ。

最大と書いているのは、これは一括でもらえるお金ではなく、10年に渡って継続的に受け取れるもので、かつ、残ローンの1%が受け取れる額の最大値になります。なので、新築の物件で、10年後のローン残高が4000万以上であれば、満額である400万を受け取れるわけですね。

私は中古物件でしたので最大200万、これが満額もらえるまでは繰り上げ返済はしないでおこうと思っております。

他にも税金でいうと、毎年「固定資産税」が必要になります。
これはざっくりいうと、土地・物件の価値が大きいほど高くなる税金といったものです。所得税に似ていますね。

これは家の広さ・土地自体の価値で大枠が決められます。私は23区の中でも外側で、かつ広さも小さいので安く済んでます。
まあでも、これはそこまで振り幅は大きくないです。「月1〜2万」が相場だと思います。

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どうやってマンションを探したの？

これはリノべるさんと一緒に探しました！
※リノべるさんが提携している不動産屋さんが仲介に入っています。リノべるさんの本分はリフォーム業です。餅は餅屋。
そしてやっぱり、物件探しから一緒にやれるのはすごいメリットです。

ちょっと簡単に説明しますね。
通常の物件探し＋リノベーションですと
１）物件を探すために、どこの不動産屋さんに頼むかを考える
２）どこに住むかを考えつつ、不動産屋さんの相性を見極める（不動産屋さんにも得意とする領分がある。ここで相性が悪かったら探し直し…）
３）物件を購入したとして、物件の詳細をリノべ会社に説明する（二度手間…）
などの流れが発生します。
ただでさえクソ忙しくなる不動産購入で、こんな余計なことに時間を割くなんてナンセンスです！

さらにいうと、物件それぞれに「リノべに向いている物件（逆もしかり）」があるんですね。
その地雷を予め把握した状態で物件を探してくれるので、
トータルパッケージとして顧客に寄り添った、リノべるさんのサービスは素晴らしい！と思いましたね。

で、その探し方ですが、相手はもちろんプロの不動産屋さんなので、【レインズ】という業界人しか使えない物件情報サイトから情報を渡してくれます。

そして私は私で、毎日・本当に毎日SUUMOとにらめっこして物件を探してました。そして数ヶ月に渡って、物件を探し周り・内見に行き・物件を漁って…を繰り返して、今の物件を見つけました！
ちなみに物件は、結局私がSUUMOで見つけました…w

なので、自分で物件探しに使用するツールは【SUUMO】だけでOKです！

SUUMOは特にスマホアプリがよくできていて、UIも使いやすく、検索条件の幅が広いため、探したい物件の条件さえ決まっていれば、これだけで十分です！SUUMOで見つからない物件は、おそらく他のアプリでも見つかりません！

また、良い物件が見つかったら、【マンションレビュー】で資産価値を見極め、【マンションノート】で管理状況や周辺状況を見極めましょう！
マンションに関しての情報収集は、この2つのサイトで十分です！

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物件を探す時の知見

これは一緒に探してくれた不動産屋さんからの受け売りなのですが、東京の物件は千代田区を中心（皇居や霞ヶ関があってオフィス街ですからね、東京の中心です）として、「の」の字型に家賃が低くなります。

※千代田区＞港区＞品川区＞世田谷区＝目黒区＝渋谷区＞杉並区…のように土地代が高くなるイメージです（下図参考）

あくまでもそういう傾向がある・という話ですし、じゃあ江東区・江戸川区が一番安いのかというと、そういう訳でもありませんからねw
が、なんとなく想像のつく話ではあると思います！

なので、自分が住むには、どのあたりのバリューゾーンが一番マッチしているのか。ということは念頭に置いておきましょう。

そして、実際に物件を探す時に考慮するのに必要なことは

１）予算：月々いくらまでなら家賃として捻出できるか？
２）仕事（通勤）：通勤時間は何分までを許容とするか？
３）家族（子供）：子供1人につき、15㎡は広さが必要になってくる
４）場所への思い入れ：優先するのは利便性？治安？育児のしやすさ？

あたりがメインになるかと思います。

ここの強弱は人それぞれかと思いますので、ご自身で考えて、何をどのぐらい重視するかを考えましょう！

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まとめ

さて、ここまでがお金と物件の話でした。

大事なところだけピックアップしてお伝えしますと

【リノべの話】
・「リノべる」さんのワンストップサービスは素晴らしい

【お金の話】
・うちは「マンション費＋リノベーション費」で約4500万かかった
・それとは別に不動産屋さんの仲介手数料や消費税がかかる
・100万円を繰上げ返済や頭金に入れれば毎月の返済額が4〜5000円少なくなる
・東京都内は、新築一戸建て（6000万〜）・新築マンション：70㎡（5000万〜）・中古マンション：70㎡（3000万〜）がボリュームゾーン
・50㎡になれば（1〜2人暮らし）、大体1000万ぐらい下がる
・4500万の物件を35年ローンで借りると、毎月の返済額は大体12.5万円になる

【税金の話】
・マンションの場合「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」がかかる
・ローンが完済してもそれらは毎月必ず必要
・一戸建てだと「固定資産税」のみ
・ただし「ゴミ捨て」や「外壁の塗り替えなどのメンテナンスやトラブル」は自分で解決しないといけない
・住宅ローン減税は、新築の場合は最大400万・中古の場合は最大200万円を減税してくれる

【物件の話】
・「リノべに向いている物件（その逆もしかり）」がある
・リノべるのワンストップサービスは、その地雷を予め把握した状態で探してくれる
・東京都は、千代田区を中心に「の」の字型に家賃が低くなっていく
・予算・仕事・家族・場所、何を重視するかを考えよう！
・自分で使用するツールは【SUUMO】だけでOK
・マンションが見つかったら【マンションレビュー】で資産価値、【マンションノート】で管理状況・周辺状況を見極めましょう！

以上になります！

次は「戸建て・マンション・賃貸、結局どれが良いの？」をお届けしたいと思います！

もし参考になりましたら、Twitterもフォローしてくれると嬉しいです！

それではまた！

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