もうすぐ選挙がある、新座市議会に出した陳情の内容（将来時点の不動産鑑定評価に関する部分）
「事業計画策定時を基準として不動産鑑定を実施した結果、整理後と整理前の差はプラスの値となったため、その差額の範囲内で保留地面積を設定した」
と新座市は説明しています。「区画整理後の評価を、事業計画策定時に行っている」と、つまり将来時点の不動産鑑定を実施したというのです。
将来時点の不動産鑑定評価については国交省が
「～すべて想定し,又は予測することとなり,また,収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ,不確実にならざるを得ないので原則として行うべきではない」(不動産鑑定評価基準運用上の留意事項)
という資料を公開しています。
「不確実にならざるを得ないから行うべきではない」
と注意されていたとおりに、新座市が設定した予定価格は不合理なものでした。市は予定価格を25万9千円と算定(1㎡当りの平均価格)していますが,実際の該当地点の地価公示価格(平成20年度である平成21年1月1日時点の)は22万4千円(平均価格はこれよりも2割程度低い)です。
市と市議会（建設常任委員会）は「事業計画策定時(実際の工事が始まってもいない平成11年)の不動産鑑定による予定価格に問題はない」としていますが,不動産鑑定評価とは「不動産の経済価値を判定し価額に表示する事」(不動産の鑑定評価に関する法律 第二条)であり,地価公示価格は鑑定評価の規準なので,本来このような差は生じないはずです。
問題がない、わけがない。