住宅ローンを完全攻略…したぜ！
いざクライマックス、金消契約！
皆さんこんばんわん！
7月に入っていきなり真夏の暑さにさらされ、たった数日で「こんな35℃超えの世界…もうイヤだー！」と音を上げかけたイヌ先生です。
この暑さがあと三か月ほど続くのかと思うと気が遠くなり、山梨か長野あたりの山奥に逃亡しようかと本気で考えていたのですが、ここ数日は雨も降ってようやく（？）梅雨らしいお天気になり、ひと息つくことができました。
さて、そんな中、イヌ先生は銀行で金消（きんしょう）契約を締結してきました！
この「金消契約（正式名称は金銭消費貸借契約）」、あまり馴染みのない用語ですが、実は住宅ローンを組む一連の審査や手続きの中で最も大切なプロセスです。
今後ローンを組む予定の方や、住宅ローンを借りるまでの流れを知りたい方に向けて、金消契約とそこに至るまでのステップを解説したいと思います\(`•ㅅ•´)ﾉ
それでは授業を始めます！
住宅ローンを借りるまでの流れ（基本の場合）
まずは「建売、中古住宅、マンション」を購入する際の流れを解説します。
上記の物件は基本的に土地と建物を一体として手続きできるため、後ほど解説する「注文住宅」と比べて工程がシンプルです。
①購入する物件の決定をする
買いたい物件を決めます(｀・ω・´)
ここを決めないと話が始まりません…が、実際は次の工程の「事前審査」をまずやってみるために、とりあえず手ごろな物件を仮で決めるといったケースもあります。
②住宅ローンの事前審査をする
家づくりの工程の序盤において、もっとも重要なプロセスの一つです。
銀行に事前審査を出すことで、「自分がいくらのローンを組めるのか」という予算の目安がわかります。また、申込者がいわゆる「ブラックリスト」に載っている場合は申し込み自体が謝絶となってしまうこともあるので、身に覚えがある方は注意して進めた方がいいでしょう。
この事前審査の結果次第で、理想の家づくりができるかどうか決まる一面もあるので、イヌ先生もちょっぴりドキドキしながら申し込みをしました。
事前審査では申込書と写真付き身分証明書、会社員の場合は直近２年分の源泉徴収票、自営業の場合は直近３年分の確定申告書を提出します。
車のローンや奨学金の返済がある場合はそれも加味して審査されますが、住宅ローンの実行時までに完済できる見込みがあるという条件付きで申告することも可能です。
また、奨学金はカウントしないで審査してくれる銀行（保証会社）もあるので、自分が有利にローンを借りられる銀行を吟味するのも大事ですね。
③住宅ローンの本申込みをする
事前審査が通り、いよいよ購入する物件が最終決定したら住宅ローンの本申し込みをします。
本申し込みでは事前審査で提出した書類に加えて、住民票、印鑑証明書、住民税決定通知書もしくは課税証明書を提出します。
給与所得者であり、なおかつ確定申告もしている人はさらに確定申告書のコピーと納税証明書（その１、その２）も必要です。納税証明書は税務署で取得できます。
（ネットで申請して取り寄せも可能ですが、少々時間がかかる場合も。イヌ先生は役所と税務署をタイムアタックしてゲットしました）
また、本申し込みと同時に団体信用生命保険にも申し込みをします。団体信用生命保険とは、ローンを借りている人が亡くなってしまったり高度障害になってしまった場合に残りの住宅ローンの返済が免除されるという保険で、基本的には加入が必須となります。
④金消契約（金銭消費貸借契約）
本申し込みの審査が無事に通ったら、金融機関（銀行など）との契約になります。
この契約のことを金消契約といい、具体的には「借主が貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭を利息付きの場合は利息分も含めて、貸主に返済する」という契約です。ただお金を借りるだけでなく、お金を消費することが条件であり、その使い道も決まっているのが特徴ですね。
同時に、金融機関等は対象となる住宅に抵当権を設定することになります。もし借主が住宅ローンを返済できなくなった場合は、担保にした住宅を金融機関が売却してお金を回収するよ、という意味です。
金消契約の際は、本申し込みで提出した分とあわせて住民票３通、印鑑証明書３通、収入印紙（1,000万円～5,000万円の借入の場合2万円分）と実印が必要です。（最近は電子契約を行う銀行も増えているので、収入印紙と実印は不要なケースも）
また、親や祖父母などの土地を借りて家を建てる場合、物上保証人として土地の持ち主にも契約手続きに同席してもらいます。物上保証人の住民票や印鑑証明書も３通ずつ必要なので、ここまで取得してきた書類を合計すると印紙代がそこそこかかります。
⑤融資実行、物件の引き渡し
契約した金融機関から実際にお金が振り込まれ、それを不動産業者などに支払い、物件の引き渡しとなります！
ちなみに、多くの住宅ローンではこの融資実行のタイミングで最終的な金利が決定します。
申し込みの時より下がっていれば嬉しいですが、上がっている場合もあるので、借り入れの際には余裕をもって返済計画を組みたいところ。
注文住宅の場合は…？
ここまでが基本的な住宅ローン借り入れの流れです。
マンションや、すでに完成している家を土地ごと購入する場合は上記の工程でOKですが、注文住宅の場合は少々やることが増えます。
注文住宅とは、ハウスメーカーや工務店と契約し、どんな家にするか設計の打ち合わせから参加して決めることができるオーダーメイドの住宅のこと。
流れは以下のようになります。
①ハウスメーカーや工務店を選び、購入する土地を決定する
②土地と建物の住宅ローンの事前審査をする
③審査が通ったら土地と建物の住宅ローンの本申込みをする
④金融機関と土地の金銭消費貸借契約を結ぶ
⑤土地分の融資実行（つなぎ融資の場合も）、土地の引き渡し
⑥ハウスメーカー、工務店と建物請負契約を結ぶ
⑦着手金、中間金のつなぎ融資を利用する（場合によって）
⑧金融機関と建物の金銭消費貸借契約を結ぶ
⑨建物分の融資実行、建物の引き渡し
土地と建物それぞれに手続きが必要なのと、場合によってはつなぎ融資を使うこともあるので、工程が多くなっています。ちょっとややこしく見えますが、もちろん丸暗記する必要はありません。
ちなみにつなぎ融資というのは、住宅の引き渡し前に発生する費用を支払うため、一時的に利用する融資のことです。
住宅ローンは本来、完成した住宅を引き渡す際に、住宅を担保として融資が実行されます。つまり、住宅ローンは厳密には住宅が完成するまでは組むことができません。
とはいえ、注文住宅の場合は土地の購入や、建築の着手金の支払いで数千万円のお金が住宅完成前に必要になります。
現金で出せる人は良いのですが、そうでない場合は困ってしまいますよね。
なので、つなぎ融資を利用して住宅ローンの実行まで別でお金を借りることができる仕組みになっています。
また、金融機関が分割融資（住宅ローンの総額を複数回に分けて受け取れる融資のこと）をしてくれる場合はつなぎ融資は不要です。
つなぎ融資は住宅ローンより金利がやや高いので、分割融資が可能なケースではつなぎ融資を使わないことの方が多いですね。
本申し込み後にも借入先は変更できる
住宅ローンの本申し込みをした後は、もう借入先を変更できないと思っている方もいるのですが、実はそんなことはありません。
本申し込みをした後でも、金消契約前であれば借入先を他の金融機関に変えることができます。
特に注文住宅の場合は本申し込みから融資実行まで数か月かかるので、その間に借り入れの諸条件が変わることも大いにあり得ます。少しでも良い条件で借り入れがしたいという方は、検討を重ねて吟味してみると良いでしょう。
ただし、本申し込みは住民票などの書類の提出も必要ですし、金融機関の側もそれなりの手間や時間をかけて審査をするので、数打てば当たるといった感じでむやみに行うものでもありません。
ハウスメーカーや工務店とも相談して、特に問題がなければ一つの金融機関で進めるのがベストです。
以上、住宅ローンの一連の流れについての解説でした\(`•ㅅ•´)ﾉ
住宅ローンについてはイヌ先生のYouTubeでも解説しているので、ぜひご覧ください。
また、X（Twitter）で「#オタクの家づくり」というタグで住宅関連のポストをしています。今後も投稿していくので、よかったら「@inu_sensei11」をフォローしてチェックしてみてくださいね。
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