意外と知らない！「5年ルール」「125％ルール」の落とし穴
変動型住宅ローンを組んでいる方、
「5年ルールと125%ルールがあるから安心」と思っていませんか？
この2つのルールがあることで、急激に返済額が増えることを防げると信じている方も多いかもしれません。それは正しいです。
しかし、実際の支払いが免除を意味するわけではなく、あくまでも後ろ倒し。油断すると、思いがけない落とし穴にハマる可能性があります。今回は、4つの落とし穴についてお伝えします。
5年ルールと125%ルールとは
まず、基本的なルールをおさらいしましょう。
「5年ルール」とは、金利が変動しても返済額は5年間変わらないというものです。一見すると、5年間返済額が一定で安心と思われがちですが、この仕組みには注意が必要です。返済額の中で利息と元本の割合が変動し、特に金利が上がった場合、利息の支払いが増え、元本が減らない状態に陥ることがあります。
📌5年ルールとは📌
金利変動にかかわらず、返済額は5年ごとに見直しするというルール。返済額は5年間変わらない仕組み。
次に「125%ルール」です。これは、6年目に返済額が見直された際、新しい返済額が旧返済額の1.25倍を超えないようにするというルールです。急激な返済額の上昇を抑える役割がありますが、その分未払い利息（未払利息）が発生し、結局後々の負担が増えるというリスクも伴います。
📌125％ルールとは📌
6年目に返済額が見直しされる際、金利が上昇していても、新返済額は従前の返済額の最大1.25倍までに抑えられる仕組み。上がり幅の限度を設定するもの。
上記を図示したものが以下の通り：
このブログでは以下のような変動型住宅ローンを想定して、お話しますね。最初の毎月返済額は7.7万円です。
借入金額：3,000万円
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済
金利上昇率の変化：当初金利は0.5％、2年目に1.5％、3年目に2.5％に上昇し、それ以降は変更がない
落とし穴①：5年間で返済額が変わらないが、利息と元本の割合が変わる
金利が上昇したとしましょう。
でも5年ルールのおかげで返済額＝毎月の支払いは変わらないので、7.7万円のままですよね。
しかし、この「見た目の安定感」に隠された落とし穴があります。金利が上がると、返済額の中で利息の割合が増え、元本の減少が進まなくなります。たとえば、金利が上がっても、支払額は7.7万円そのままですが、その内訳として、支払いのほとんどが利息に充てられるため、元本の減少は非常に遅くなります。
「毎月7.7万円も返済しているのに、元本がなかなか減らない」ということになるということ。
落とし穴②：125%ルールによる返済額の上限が、将来のさらなる返済額上昇につながる
次に注目すべきは125%ルールです。
6年目以降、返済額が前の返済額の1.25倍までに抑えられます。これが5年ルールに則って、5年間は一定となります。
しかし、その後は5年ごと、返済額は変わりうるのです。
その次の変わる際も125%が適用されるので、上限がありますが、ただ1回で終わりではなくローン期間中はいつでもローンが上がる可能性がある（もちろん下がる可能性もある）ことは再度確認しましょう！
落とし穴③：返済額の急激な変化を和らげるが、総支払額は増える可能性がある
125%ルールや5年ルールは急激な返済額の負担を防ぐ仕組みです。それが和らぐ恩恵を受ける代わりに、35年間の総支払額が増加します。
前述の通り、支払いが免除されるわけではなく、後ろ倒ししているだけなのです。その付けは回ってきます。
そのカラクリは、利息部分にあります。
返済額の上限が設けられることで、発生した未払利息は後に調整されますし、未払い利息が発生しなくても、元本の返済が遅れますよね。利息はその時点のローン残高に応じて計算されるため、元本の返済が遅れればその分利息が高くなります。これにより、利息の支払いが長期間にわたるため、最終的には支払う額が大きくなってしまうのです。
落とし穴④：金利が上がっていないのに、返済額が上昇する可能性がある
6年目以降、返済額が前の返済額の1.25倍までに抑えられるとはいえ、金利が更にあがると、未払いの利息（未払利息）が発生し得る。このルールで、支払いが免除されるわけではないので、未払利息は、その後の返済期間において調整されます。
返済額は5年後とに見直しされるので、次の5年目の節目で、市場の金利が上昇していなかったとしても、返済額はさらに上昇する可能性があります。しかし、それでも利息の増加により、元本が思った以上に減らない場合があり、注意が必要です。
🏃♂️ 行動に移そう
いかがでしたか？
「5年ルール」や「125%ルール」による安心感は、表面的なものに過ぎません。これらはあくまで急激な返済額の急増を防ぐための仕組みであり、最終的な返済額の増加を免除するものではありません。金利上昇のリスクを完全に避けることはできませんが、これらのルールの仕組みをしっかりと理解し、返済計画をしっかり見直すことで、家計への影響を抑えることができます。どうか、安心しすぎず、今からでもシミュレーションをして、最適な対策を考えておくことをおすすめします。
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