好条件でローン組んで120万得した理由、自己分析してみた
住宅購入において、2つの大きなリスクは、物件価格の下落リスクと、金利上昇リスクです。金利のリスクについては、組む時にいかに低くできるか？銀行視点で信頼のある人と思ってもらうか？ですよね。
実は、私たちは3年前に都心にマンションを購入しました。当時0.475%が変動型の金利だった中、メガバンから0.345%という好条件を提示してもらいました。そこについてなぜそれが実現できたのか？私たちなりに分析してみました。今後ローンを組むという方、100万単位で得する可能性があると思うので、少しでも参考になればと思います！
では早速、自己分析の結果、たどり着いた5つの理由を書いていきたいと思います！
当時店頭では0.475%、私たちは0.345%
まず3年前の当時の変動金利がどうだったのか？
三菱UFJで組んだので、店頭では0.475%でした。その後、各行下げてきて、0.3~0.4%も今となっては普通となりましたね。
でも私たちが組んだのは2021年末。当時は0.475%が普通で、0.425%でもかなり低いほうでした。ラッキーも大いにあったと思いますが、そんな中で0.345%で組めました。不動産屋さんに、こう言われました。
「これまでの私の経験の中で、
三菱から0.345%は初めてみた」
実は… もっと言うと、この当時夫は日本法人設立3年目のバリバリのベンチャーにいたので、信用という意味では、正直低かったと思います。そんな中、周りよりはるかに好条件を提示してもらえたのが、いかに珍しいことだったか…。
金利差の価値
「これってそんなに大きい話なの？」
「金利をなるべく抑える価値は？」
気になりますよね。
店頭金利と実際私たちの金利との差分（0.475 - 0.345 = 0.13%）がいくらの金額差を生むのか。仮に5000万の35年ローンを組んだとしたら、約120万円得をすることになります。もちろん、5000万じゃなくてローン額が大きければ大きいほど、その差額は大きくなりますが。
決して、無視できない金額ですよね。
さて、なぜこれが実現できたのか？
私たちなりに、自己分析をし、以下5つの理由にたどり着き、それを皆さんに共有します。
理由1️⃣：メインバンクだったから
まず私たちのメインバンクは三菱UFJです。夫も妻もです。マンション購入時はまだ未婚だったので、未婚でペアローンを許してくれるのが、三菱ともう一行のみ。そして、お世話になった不動産屋さんとしても、三菱の方が接点が強かったです。
なので、ローンもメインバンクである三菱で組む、というのは自然な流れでした。
アラサーである私たちなので、三菱UFJでの預金に関するデータは10年分以上あったと思います。そういった中で、もちろん預金レベルだったり、これまでの月々の入金額＝給与情報だったり、お金の使い方だったり、色々を調べることはできたのかなぁと思います。妻については大学が長かったので金額はそんなに入っていなかったですが、夫については年齢にしては預金があったと思うので、それが有利に働いたのかな、と分析しています。
データが多くて、信用が高くついた、が故に、低い金利を提示してもらった。このブログでも繰り返し出てくるテーマですが、「信用を高める」というのはキーワードとなりそうです。
信用が高い＝住宅ローンとして商品リスクが減ります。ただそれだけではありません。これに加え、銀行側にもメリットがあるのかなと。銀行としても「このお客さんとは長く付き合っておきたい」という、今後の顧客の囲い込みの意味合いもあり、将来メインバンクでお金を預け続けてくれる、もしくは三菱UFJグループの証券やクレカ含む、他機能の送客も含めてもあるかもしれません。これは特段セールスされたわけではありませんが、金融グループとしてやっている三菱であれば、当然のモデルですよね。
理由2️⃣：親の支援＋自己資金＋年収倍率
今回の購入は"フルレバ"ではなく、自己資金を入れました。
諸経費に加え一部いれて、親の支援もあったのもあり、最終的に全体の15%くらいは自己資金として補填しました。そして、ペアローンにはしたものの、2人年収の4~5倍に留めました（夫単体でみると年収の7倍）。
これはかなり強かったのではないかと、不動産屋さんの担当から言われました。表現が適切かどうかはわかりませんが「いい家族」「ちゃんとした個人」というイメージを植え付けることができて、信用が増したとのことです。
それだけ、節約やお金の使い方が”上手”な人なほど、35年間借金をしてもお金を返してくれるであろう、ということですよね。
余談ですが、自己資金を入れることによって、”オーバーローン”になるリスクも回避できますよね。万が一、金利上昇して返済できなくなりました、となっても、家を売却して銀行に全額返済できる。逆にオーバーローンになるとそれが”普通のやり方”でできなくなる。銀行としては、ぶっちゃけ皆さんが家を売らないといけない羽目になっても、お金され返ってこればいいので、自己資金を充てる＝そのリスクが減る＝金利を下げてもいいと判断される、という構図になります。
理由3️⃣：資産性の高いマンションを選んだ
私たちが物件を選んだ理由は、資産が欲しかったから。もう一つの理由は感情的なモノ。「夫婦2人の共有資産を持つ」ということに、重きを置いてました。
もちろん、住むならこれまでより広いとかきれいな家に住みたい気持ちは多少なりともありましたが、全然妥協できるものでした。メインは「資産性」。そこはブレませんでした。
もちろん、マイホームのロマンは夢見ました。でもそれもあり、都心の大規模マンションを買うことにしました。それも”唯一無二の味がある”、同じエリアでこのようなマンションは今後も建たない、そんな物件を選びました。（※ご要望があれば、私たちの経験談を書きたいと思います。物件選びのプロではありませんが...）
結果、とても満足のいく買い物でした。
ここがミソなんです。
実は、不動産屋さんも物件の資産性は見ています。なぜかと言うと、物件の資産価値が下がりづらい=担保として優秀だし、オーバーローンになる確率が低い=デフォルトになるリスクが低い。
あるネット銀の幹部は
「資産価値の高いマンションのローンは金利を下げる」
と明かす。
こうやって紐解くと、不動産屋さんが実際の物件を見ているのはごく自然のことなのがわかりますよね。なので、物件の資産性を銀行に理解してもらうことは、金利が下がる大きな要因になると考えています。
理由4️⃣：不動産屋さんのコネ
私たちがお世話になった不動産屋さんは、そこの地域専門でやっていらっしゃる、地域密着型な不動産屋さん。そのエリアでは長くやってらして、不動産屋さんも個人で不動産何件も持ってらして、銀行とのコネも強い。三菱とのコネもあったとのことで、かなりプッシュしてくれたと聞いています。
住宅ローンは、交渉事です。
以前の記事でも書きましたが、住宅ローンとは基本コモディティ商品ですよね。どの銀行から借りても1000万は1000万なので、何が差別化となるかというと、やっぱり金利です。なので、不動産屋さん介して、金利を引き下げられるよう、頑張ってもらうーー。それが交渉事です。
正直、交渉前が○○％で、交渉したからいくら下がった、というのはわかりませんが、皆さんも相見積もりとったり、不動産屋さんに交渉してもらうと、少し下がるかもしれません！
という意味では、不動産屋さんにとって「いいお客さんであること」は大事ですよね。数多くいるお客さんの中で、あなたが目立って、不動産屋さんが銀行に対して交渉するに値する人、と見てもらうこと。ちょっと難しいですが、意識してみてもいいかもしれません。
理由5️⃣：ググられた
住宅ローンを申込するにあたり、色々書きました。勤務先や年収など、申込書の情報だけで審査されるのかと、私たち思っていました。現実は違いました。こんなに深く調べるとは....。
後日談として聞いた話としては、「名前でググって調べました」とのこと。このご時世、調べれば、過去の勤務先や学歴、その他オンラインに載っている情報は見れてしまいます。皆さんの中には、LinkedIn・Wantedly等で履歴書を見れるようにしている方もいると思います。Facebookなどで、知人との繋がりや、投稿からある程度お人柄も見れるかもしれません。これがその人の「信用」に繋がりえます。
銀行側はがっつり見ているそうなので、皆さんお気をつけてくださいませ！笑 夫の場合は、過去のエクセルやパワポの講義等もやっていたりしたので、それもチェックされておりました...。
ホント怖い…笑
🏃♂️ 行動に移そう
今回はローン金利をいかに好条件で提示してもらえるか、の記事でした。全て真似できるものではないと承知ですが、具体的な体験談として書かせて頂きました。
「ネット銀行だから安いであろう」というので、そのまま借りるより、不動屋さんやこれまでのメインバンクの繋がりを最大限活用する。または、なるべく信用を高めるために、自己資金で少しでも入れてみるなどするとよいかもと思いました！
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