リスクあるのに？実は... 私たちもペアローンで家買っちゃいました
これまで、家を持つこと＝資産を持つこと＝リスクがあること、と書いてきました。そして特にペアローンは危険の可能性がある！ということも書いてきました。あくまでも傾向ですが。
でも実は、私たちはペアローンで都心にマンションを買っています。矛盾しているじゃないか！なぜ？と思われるかもしれませんが、なぜその経緯に至ったか、買うにあたって何を気にしたかを今日は綴っていきたいと思います。
私たちの体験談に基づくリアルなストーリーなので、住宅を買うことやペアローンを考えている方に参考になる情報となればと思います。
ペアローン＝危険という文脈
少し前、巷でよく話題になった”パワーカップルがペアローンで億ションを買う”。
これは上場企業勤務の30代の”パワーカップル”を想定していて、世帯年収1500万も非現実的ではありません。この年収だと、1億円のローンは組めちゃいます。ただこの落とし穴としては、背伸びしてギリギリの金額を借りてしまうと、金利上昇リスクや物件価格の下落リスクがあったときに、対応する余力がないことです。極めて危険な行為と思っています。
加えると、「ペアローン」という言葉が使われる文脈が大事です。個人だと借りれないけど、ペアローンだと借りられる金額が高くなるので、ペアローンで組んで、素敵な湾岸エリアのタワマンを買う… そんな文脈だとかなりキケンの匂いがしますよね。
「パワーカップルが高リスク」と非直感的な表現になりますが、身の丈にあった買い物をしよう、という教訓である気がします。2馬力で背伸びして、そして将来考えずに買ってしまわないよう、読者の皆さん、そして周りの友人がいないと願いたいです。
そのリスクが潜んでいる理由は、”今”は問題なく毎月ローン返済できても、35年間という長い期間何が起きるかわからないということ。
例えば、
育児で奥さんが10年間働けないーー
私立や習い事で毎月数十万の支出が増えるーー
もらえるはずだった親の援助が途切れるーー
金利が2%まで上がって毎月の返済額が7万増えるーー
などなど。
その場合、プランBがあるのか？
私たちがペアローンで組んだ理由
そんな中で、
私たちが3年前にペアローンで買った理由は何か？
私たちは、家の購入については「資産をもつ経済行動であると同時に、家庭を作るエモーションが伴う行動」ととらえています。具体的に、買う時に不動産屋さんに伝えていたイメージは「資産性7：感情3」でした。
なので、夫名義で100%家を持つ、というよりは連名で2人がお金を出し合って家を持つ、共同資産を持つ感情的な意味合いも大事でした。結婚した後だと共同資産に自動的になるのですが、私たちの場合、結婚前だったので契約的に共同資産にするという意味合いもあり。やっぱり2人で家族を支える、という情緒的なものに重きを置きました。それプラス、長期の資産性。私たちにとっては、そこが一番大事でしたね。ペアローンにすることで、それが叶いました。
ついでに書くと、他にも、ペアローンのメリットももちろんあります。ただいずれもサブな要素でした。例えば、住宅ローン控除が2人分あるとか、私たちの場合2人だったから金利も好条件で提示してもらえたり。その当時は0.475%が普通だった中、メガバンから0.345%で借りられ、不動産屋さんからも「こんなの初めて」と言われたくらい。今となっては0.3%台はネット銀行から普通に出るようになりましたが。
もちろんデメリットもあり、離婚リスクはよく挙げられますよね。どの意思決定も総合的に考えなきゃいけませんが、私達にとっては、資産性、そして家を一緒に持つ、ということが購入の理由でした。
気を付けた4つの点
冒頭で書いた通り、ペアローンに纏わるリスクがある中で、闇雲に組んだわけではありません。こんな点を気を付けたよ、というのが4点あり、皆さんの参考になればと思います。
1️⃣ フルレバではなく余力を持って
ペアローンだと2人の収入合計の8倍くらいまでは借りられます。
銀行としては、リスクが高くっても、手数料ビジネスなので高額のほうが儲かります。担保を持てばいいのですから。もっと言うとマンション価格だけじゃなくって、初期費用等も、いわるゆ自己資金の補填なしで”フルで”ローンも借りられちゃいます。ここが冒頭でも書いた、落とし穴ですよね。”借りれちゃう”という悪魔のささやき笑があるのです。
私たちの場合は、初期費用（物件の~6%）と物件の一部を自己資金で出しました。それもあり最終的に、私たちが借りた金額としては、夫単体の収入の7倍くらいとなり、妻の収入はそのまま貯金や資産運用に回せるような設計にできるようにしました。
変動型にしたので、やっぱりリスクがあること自体は知っていました。当時は今のように金利のシミュレーションをガッツリしていなかったですが。どこまで上がるかが見えなかったので、漠然として、抑えておいた方がいい、という感覚論でした。
2️⃣ 妻が働かなくなってもOKなように
一番家計の収入力にマイナスの影響があるシナリオは、「妻が働かなくなる」ということでした。夫は仕事が好きなので、ずっと続けるとして笑。子育て等となると、妻が長期にわたって働かなくても払える範囲でローン組みました。
妻が働かなくても払える範囲とは？これには2つの意味合いがあって、①ローンの総額と、②ペアローンの妻の返済分の2つです。
①についてはこれまでのお話の通り、一応夫の収入だけで賄える資産ではあります。
大事なのは②です。妻が働かなくなった場合、夫の収入でそこを補填しないといけない。夫婦間でも贈与税は発生するので、110万以内に収まる額でローンを組んでおかないといけないため、ここのラインは意識しました。
ただ、一つ落とし穴というか、当時考え切れていなかったこととしては、新NISAです。妻名義でローンの返済と、新NISAの積立両方をやろうとすると、110万の上限キャップができてしまうので、どうしても非課税枠をMAX使いきれない... ここは盲点でした。
3️⃣ 賃貸よりは得になるように
2010年くらいにマンションを買っておくと一番良かったですよね。金利も低かったし、そのあとマンション価格が高騰したので。
でも過去のマンションと、今のマンションを比較してはいけません。結果論としてそうなったので、それを言ったってしょうがありません。
比較しないといけないのは、”今”マンションを買うのと、”今”賃貸に住むのと、今後どっちがお得か？という観点でいろいろ試算してました。
変数としては、物件価格の下落幅、そこに住む期間、金利シナリオの3つです。私たちの当時のシミュレーションは5年間で分析して、結果としては、物件価格が3割近く下がんないと、家を買った方がお得、というものでした。資産性を意識していたので都心に買ったので、そこまでは下がらないだろう... という読みのもと（強い根拠があったわけではないですが）、購入に踏み切りました。
今2024年時点で評価をすると、どうでしょうか？
物件価格は上がり続けていますよね。試算をするにあたり下がっていないと仮定すると、今購入3~4年目なので、賃貸よりは既にお得になっているということになります。もちろん、過去を基に将来の約束は、できませんが。
4️⃣ 物件条件はシビアに絞った
ここは当たり前っちゃ当たり前ですが、どの買い物にも「予算」というものがあります。家の場合、35年間のローンがあるので予算キャップが最も重要です。
でも、みんな人間です。
欲しい物件を内見しちゃうと、欲が出ちゃいます。
私たちは、まず予算キャップを上記の通り、余力をもって組みました。
その後に初めて、物件選びに移りましたーー。
物件の条件としては、ディスポーザーも諦めましたし、WICも諦めました。2人にとって大事な”眺望”という要素も妥協しました。資産性につながるような要素のみを条件に入れて、他は徹底的に削る。最終的には、マンションの立地と唯一無二性で選びました。
住んでみると、住み心地もバツグン大変満足しています！
🏃♂️ 行動に移そう
ペアローンが悪いわけではありません。そしてフルレバが悪いわけでもありません。しっかりとその理由があって、「もしも」の受け皿と計画があればいいと思っています。プランBが大切なのです。振り返れば、私たちは当時以下4つの点に気を付けました。
1️⃣ フルレバではなく余力を持って
2️⃣ 妻が働かなくなってもOKなように
3️⃣ 賃貸よりは得になるように
4️⃣ 物件条件はシビアに絞った
私たちは日々、資産形成や住宅購入について学んでおり、当時は青いところもあったと反省していますが、リスクが高すぎる判断はしていない、というのは少し安心材料となったので、改めてこの記事を書きながら振り返りができてよかったです。
