Vol123　知らなかった！「空き家バンクの盲点⑪」建物未登記物件には手を出すな！

近年、全国の多くの自治体が「空き家バンク」に取り組んでいます。
しかし、空き家バンクには建物が登記されていない物件も登録されていることがあります。そこで建物未登記物件の購入について書いてみました。

こんにちは、移住専門FP「移住プランナー」の仲西といいます。
ここでは、これまでの17年間の活動、2000組以上の移住相談対応から
皆さんに役立つ情報を書いています。
気に入った方は、フォローをしていただけると嬉しいです。

---

1⃣　「空き家バンク」の盲点をお伝えする理由 

　2017年「空き家相談士」の資格を取得。
（一社）リアンをの創立に参加し、空き家の有効活用に取り組みました。
そして「空き家と移住希望者のマッチング事業」をスタートし、自治体が運営する「空き家バンク」を活用し、これまでに300件近くのマッチングに成功をしました。

しかし、自治体の運営する「空き家バンク」では、トラブルにつながった事例も多くあります。
そこで、私のこれまでの経験から、「空き家バンク」の活用時の盲点として、注意していただきたいポイントをお伝えしていきます。
これまでに、聞いたこともない、目から鱗のような事案もあるかもしれません。

2⃣　「建物未登記物件」を購入するのならば覚悟が必要

 
田舎の空き家を購入しようとすると、信じられないことですが、建物未登記の物件に当たることがあります。

こうした、建物未登記物件の問題点は、購入を決断する時までわからないことがあるからです。
これは所有者自身も「建物は登記されている」と信じていることになります。
何故ならば、田舎の空き家は、ほとんどが相続によるものです。
現所有者は祖父もしくは父の代で建てられた家を、相続で受け取ったにすぎません。
そのため、建物が登記されていないことを知らないのです。
また、固定資産税を払っていることで、「当然、登記されているもの」と、勘違いをしているケースもあります。
 そして、売買の話が進み、司法書士等が相続の登記を調べた時点で、建物の未登記が発覚することになります。

残念ながら、全国の自治体の「空き家バンク」を見ても、相続未登記に対する表示はほとんど見かけません。
恐らく、空き家バンクの登録票に、相続登記完了に対するチェック項目がないからです。
 
また、所有者が建物未登記を知っていたとしても、「購入者が決まってから手続きをすれば良い」と考えていることがあります。
実際、「売れるか分からない段階で、建物の登記するのは面倒だ」とも考えるからです。
「もしも、売れないのならば解体をする」と、考えるのならば、建物の登記を躊躇します。

現状、ほとんどの自治体は、空き家バンク登録の条件に、建物登記の完了を義務付けしていません。空き家バンクの登録時に建物の未登記が判明し、早期の建物登記の完了をアドバイスしても、中々行動を起こさないのが現実です。

3⃣　相続登記を先送りにしたことで、売買できなかった理由

（１）購入者が相続に時間がかかることが判明し、購入をあきらめてしまう。
（２）相続人のひとりが認知を患った。
相続人が死亡をした場合は、法定相続人が建物登記の承認をすることができます。
しかし、相続人が認知症を患った場合は、建物登記をするためには後見人等を任命する必要があります。しかし、後見人制度の利用を嫌悪する人も多く、実際は建物登記がストップすることの方が多くなります。
 

4⃣　 建物登記および相続未登記物件を購入するときの覚悟

 
建物登記および相続登記に時間を要することを覚悟しなければなりません。
また、売買が破談となるリスクも理解しなければなりません。
もしも、空き家をすぐにでも購入したいのならば、
次の２通りの方法があります。
 
１． 不動産売買契約を先に締結し、建物登記および相続登記完了後に物件を登記する。
２． 建物登記および相続登記の完了まで、代表相続人と賃貸契約を締結し、相続登記完了後に売買契約を行う。
 
1番の不動産売買契約を先に締結する方法は、良く用いられます。
当然、売買金額は先に支払うことになりますが、登記の完了日が解らないため、購入者にはリスクが生じます。
２番の 登記完了まで賃貸契約を締結する方法は、１番よりはリスクがありませんが、面倒なことからあまり利用されません。賃貸契約書に登記完了後に、物件を購入することを明記する必要があります。

5⃣　TOPの画像

最後に私のおススメ移住地をご紹介します。
移住先の参考にしてくださいね。

愛媛県今治市
 
今治市は、瀬戸内海のほぼ中央部に位置し、人口18万人愛媛県では2番目に大きな町です。
今治と言えば、「今治タオル」の産地として有名ですが、近年では、「しまなみ海道」の開通後、サイクリングの聖地としても有名になりました。
ランニング好きの私は、マラソン大会に出場してみたいですよね。
その今治市は、「子育てしたくなるまち」を前面に押し出しています。
移住後の気になる子育て環境や学校生活ですが、「日本一おいしい給食プロジェクト」は話題になりました。また、「子育て応援ヘルパー派遣」は家事や育児の支援が必要な家庭に子育て応援ヘルパーを派遣して、乳幼児の身の回りの世話や家事などの援助を行います。
今治市は、温暖な気候、天災も少ないと土地と言われています。
温和で人情味のある人に囲まれて暮らせたら幸せですよね。

最後まで読んでいただき有難うございました。
気に入っていただけたら、フォローをしてもらえると嬉しいです。