どうする？負動産の実家37　畑は売却できない？

農地法第三条第一項って？
2023年春。父の不動産をわたしが相続登記しました。その後Eさんへ売却することになりました、あれあれっ！ひとつ問題がありました。

実家には100㎡程度の畑があります。これは「畑」として登記されています。この畑を売買するには、農地法第三条第一項に基づいて、地元の農業委員会に数種類の書類を提出しなければならず、農業委員会の許可を得ないと売買できないそうです。地元の農業委員会の定例会は2ヶ月に1回しか開催されないので、4月末に提出しても、5月以降の売買になるとのことでした（涙）。全然、知らなかったなぁ。

随分のんびりした話ですが、その間、Eさんはすでに実家に住んでいるし、賃料が発生しているわけでもないので、気長に待つことに致しましょう。
近所の方の話では、すでに農地をもっている人でないと許可が下りない場合もあるとのこと。その微妙なLINEってなんなのでしょう。それは困るなぁ。移住が促進されませんよね！そんなことでいいんですか？

と、そこへ朗報！空き家バンクに登録して特例を使えば、農業委員会から許可が下りるそうです！そうですよね！そうでしょうとも。そうでなければ、移住して畑を耕したい方が購入できませんよね。助かりました！やっぱり移住促進、進んできていますね。

というわけで、すでにお互い売買の意思を確認しあっているので、「直接売買」することにしました。

「直接売買」ってどうするの？
簡単に言うと「売買契約書を作成して契約し、入金していただき、Eさんが所有権移転登記をする」という流れになります。

Eさんに自宅をお貸した時は、「使用貸借契約書」をわたしが作り、承認してもらって契約しましたが、さすがに「不動産売買契約書」をわたしが作るのもはばかられ、間違いがあってもいけないので、またまたS司法書士さんに依頼することにしました。直接売買で忘れがちなのは、売買だけ済ませて、所有権移転登記をしないことです。これも田舎あるあるですが、近所で50年前に直接売買で家を買ったのに、所有権移転登記が済んでおらず、家は元の持ち主のまま、という話がありました。所有権が移転されなければまた厄介なことになります。依頼したのは下記。

①売買契約書の作成
②所有権移転登記

実家売買契約の日。
帰省したわたしは、購入者のEさんと共に司法書士事務所で、はじめてS司法書士に会いました。白髪の穏やかそうな方でした。「はじめまして。何から何までありがとうございます！」というわたしの感謝の言葉を聞く間も惜しんで、サクサク書類を完成させてくれました。

S司法書士の導きの元、わたしとEさんは必要書類を役所に取りに行き、振込を確認し、捺印し、一気に契約を済ませることができました。
「はい、じゃあこれで所有権移転登記しておきますね！」
ものの40分ぐらいだったでしょうか？その直前まで売却金額も決まっていなかったというのに…。

売却金額は、固定資産税評価額の約半分でした。限界集落の不動産の価格は、あってなきようなもの。お互いWINWINだと思えればそれで良いのだと思います。

5月末。所有権移転登記の手続きが完了し、実家はEさんの所有になりました。わたしに残ったのは、実家とは離れた場所にある原野と山林。それがどこなのか実際には確かめようもない土地でした。

役所で固定資産税課税台帳をいただいた時に説明を受け、これらはほぼ無価値で免税対象、固定資産税はかからないそうです。この原野と山林は、県・市町村に寄付したかったのですが、それも受付けていないと言われました。残念なことですねー。負動産の実家。つづきは下記より。