「信用資産」を活用すれば、誰でも年収の10倍以上の資産を作れます。

【サラリーマンのための投資戦略①】

サラリーマンが財産を増やして行くためにもっとも大切なことは「信用資産」を最大限に活用することです。ここでは「信用資産」を「お金を借りることができる信用力」と定義しています。

「信用資産＝お金を借りる信用力」をうまく活用すれば、平均年収を稼いでいるサラリーマンが、リタイアするまでに年収の10倍以上の資産を作ることは難しくありません。

このマガジンでは、サラリーマンなら誰でも持っている「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して、年収の10倍以上の資産を増やすことができる方法を解説したいと思います。

マガジンに記事をまとめています。➡【サラリーマンのための投資戦略】

1、「信用資産」とは何か？

「信用資産」とは、ズバリ「お金を借りることができる信用力」のことです。

「お金を借りることができる信用力」と聞いて、「クレジットカードを作る時」や「住宅ローンを借りる時」の「審査」を思い浮かべた方もいるでしょう。

そうなんです。

「お金を借りることができる能力」とは、「カードの限度額がいくらまで」とか「住宅ローンの総額がいくらまで」という、あの限度額のことです。

この限度額を全て合計して、今、あなたが金融機関から借りることできる借金の「限度額」の合計が「信用資産」です。

サラリーマンは毎月給与を得ているので、通常、年収の何倍もの「信用資産」を持っています。　

でも、自分の「信用資産」がどのくらいあるのか、考えたこともなかったという人が多いと思います。

「信用資産」は預金通帳の残高のように、目に見えるリアルな資産ではありません。

ですから、意識しなければ、自分がどのくらいの「信用資産」を持ってるのかを知ることはできませんし、活用することもできないバーチャルな資産です。

2、平均年収のサラリーマンの「信用資産」はどのくらい？

2019年度の国税庁の調査によると、日本のサラリーマンの平均年収は456万円です。

この平均年収を稼いでいるサラリーマンの「信用資産」＝「お金を借りられる限度額」はどのくらいだと思いますか？

「信用資産」は、その人の持っている金融資産の額や借金の額、健康状態に加え、借りたお金を何に使うのかや、融資に係る担保の有無などによっても異なります。

詳しい話は改めて説明したいと思いますが、ここでは、平均年収のサラリーマンが不動産投資をする例を考えてみましょう。

サラリーマンにとって、不動産投資は一番多くのお金が借りられる投資手法です。

例えば、頭金となる金融資産が200〜300万円あって、融資時点で他に借金がなく、健康状態にも問題がないとすると、現状では3000万円前後の不動産投資ローンを借りることができます。

年収の約6〜7倍の借金が可能と言うことです。

平均年収456万円のサラリーマンは、金融資産が300万円前後あれば、3000万円前後の物件を購入して、不動産投資を始めることが可能なのです。

ですので、この場合の「信用資産」は3000万円＋αと言うことになります。

3、「信用資産」を活用すると年収が増えます！

それでは、この3000万円の不動産投資をすることで、どのくらい年収を増やすことができるのでしょうか？

築年数の新しい区分所有マンションで不動産投資を行うと、現状は銀行から借りるローンの金利が低いので、実質利回りで4〜5％の収益が見込めています。

これは3000万円の物件なら、税引前で毎年120〜150万円くらいの収入が増える計算です。

サラリーマンが誰でも持っている「信用資産」を活用すると、頭金を200〜300万円用意して不動産投資を行った場合、平均年収の456万円を600万円前後に増やすことができます。

もちろん、年収が増えた分は不動産投資ローンの返済に当てますので、自由に使えるお金が増えるわけではありません。

それでも、年収456万円には手をつけずに、不動産投資の家賃収入でローン返済が進み、最終的には収益を生む投資物件を手に入れることができます。

「信用資産」を活用しないで、毎月給与の中から節約して貯金する方法では、毎年120〜150万円分の財産を増やすことはできないでしょう。

毎月の給与収入とは別に「お金を増やす仕組みを作れる」ことが「信用資産」を活用した資産形成（不動産投資）の最大のメリットです。

4、融資を完済すれば、次の投資が可能になる！

「信用資産」は「お金を借りることができる信用力」です。　

そして、「信用資産」には以下の特徴があります。

（1）借入金額が増えると、その分だけ活用できる「信用資産」は減少する。

（2）「信用資産」の額までは、複数の投資物件のために借金が可能。

（2）借入金額が減れば、その分だけ活用できる「信用資産」が元に戻る。

「信用資産」のこうした性質を最大限に生かすためには「信用資産」を「いつ」「どのくらい」活用するのかについて、長期的な計画が必要になります。

例えば、20代で給与がまだ低く、平均給与に到達していないという方でも、その時点の「信用資産」を活用して、早く投資を始めたほうが、最終的な投資効果は大きくなります。

年収が300万円だったとすると、その時点の「信用資産」は年収の5倍くらいありますので、150万円の頭金があれば、1500万円くらいの不動産投資ローンを組むことができます。　

20代でも「信用資産」を活用した投資は十分可能です。

不動産投資ローンを1500万円組むことができれば、ワンルームの区分マンションでの投資ができます。

実質利回りが4〜5％の物件を購入できれば、年間60〜75万円くらいの年収アップが期待できます。

収益率は購入する物件次第ですが、早ければ20年以内に完済できるでしょう。

20代から投資を始めて20年で借金を返済できれば、40代からは次の投資が可能となります。

しかも、2軒目の投資では、家賃収が1軒目の家賃と2軒目の家賃の合算となっていますから、毎月のローン返済額を増やすことができ、ローンの返済期間を短くすることができます。

ざっくり、2軒目の返済期間は、1軒目の時の3分の2くらいに短縮できるでしょう。

50代前半で2軒目の返済が終われば、50代で3軒目の投資が可能となります。

毎月の返済に回せる家賃収入は3軒分になっていますから、返済期間は3分の１になっているはずです。

６５歳で定年を迎える頃には、返済が完了しているのではないでしょうか。

また、3軒の物件価値を合計すれば、目標である「年収の10倍以上の資産」は十分達成できるでしょう。

5、「信用資産」を活用できる人、活用できない人の差は？

サラリーマンの多くは「信用資産」を投資に活用することができません。

なぜなら、多くの方が、自分の持っている「信用資産」の全額を住宅ローンに振り分けてしまうからです。

「信用資産」の枠を最大限に使って、できるだけ大きなマイホームを買おうするので、長期にわたって多額の借金を抱えることになります。

当然、返済期間も30年近くなるので、「信用資産」を投資に活用する余地がほとんどなくなってしまいます。

住宅ローンで購入したマイホームは、自分が住むために使う「消費」なので、お金を産んでくれる「投資」ではありません。

マイホームからは賃料収入を得ることはありませから、年収が増える効果もありません。会社の給与の中から住宅ローンを払い、残ったお金の中から貯金をすることになります。

残念ながら、貯蓄だけで資産を増やし、年収の10倍の資産を貯めることは、平均年収のサラリーマンではかなり難しいでしょう。

我が家もそうでしたが、お子さんがいる家庭では、教育費にかなりのお金がかかるので、住宅ローンを払い、教育費を貯めた上で、さらにまとまったお金を貯蓄することは不可能に近いと思います。

「信用資産」を投資に活用して資産を大きくしたいなら、投資を始める初期の段階では、多額の住宅ローンを長期で組んではいけないのです。

資産を作りたいなら、消費をする前に投資を先に始めましょう。

マイホームを購入するなら、先に不動産投資をスタートさせて、残った「信用資産」を使って住宅ローンを組むということです。

この順番はかなり大事です。

6、終わりに

ここまで記事を読んでいただき、ありがとうございました。　

「信用資産」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るイメージが浮かんできたでしょうか？　

「信用資産」の活用方法が、まだ、よくわからないという方もいらっしゃると思います。

今後は、自分自身の「信用資産」がどのくらいあるのかを知るための方法や、サラリーマンが「信用資産」を活用するのに最適な不動産投資について、具体的な内容を解説してゆきたいとと思います。

ここまで読んで頂いて、ありがとうございました。

山海弘