「どれだけ借入できるか」から「どれだけ借入を減らせるか」にシフトする

これまで最小限の現金で、可能な限り融資を受けて物件を購入するスタイルで不動産投資をしてきました。

中には諸費用も含め、フルローンで購入した物件もあります。

個人で受けられる融資可能額を超えてからも、共同担保を入れて融資による物件購入を続けた結果、借入総額は年収の20倍を超えるまでになりました。

年収の20倍も借金を抱えるなんて無謀だと思うかもしれませんが、私が敢えて借入を増やしてきた理由は

・レバレッジ効果による利益率UP

です。

一般的に住宅ローン借入枠の目安は年収の5倍と言われているので、年収600万円であれば3000万円の借入になります。

この3,000万円で年利10%のアパートを購入した場合、年間収入は300万円です。

では、年収の20倍の場合はどうでしょう。
借入は600万円×20倍の12,000万円、利回り10%で年間収入は1,200万円です。

当然ローンの返済や税金、修繕費などの支出もあるので単純ではありませんが、支出割合が賃料収入の70%と仮定して手元に残る金額を計算すると

レバレッジなしの手残り
　年間90万円（月々7.5万円）

レバレッジありの手残り
　年間360万円（月々30万円）

となります。

レバレッジなしは一人暮らしの家賃程度ですが、レバレッジありでは、これだけで生活が可能な金額になりました。

端的に言ってしまうと、私はギリギリまで融資を使ってレバレッジを効かせることで、稼げるようになるのを急いだということです。

こうして私は「まずは収入を加速的に増やす」というミッションを達成しました。

現在は借入が1億円を超えたことと、スルガ・ショックによる銀行の貸し渋りの影響とで、これ以上融資を受けるのは難しい状況となっています。

これからは物件を増やすのではなく、別の方法で収入をアップしなければいけません。

では、どうするか？

答えは「返済額軽減型の繰上返済」です。

不動産投資でプラスになったお金を蓄積して繰上げ返済することで「支出を減らして毎月手元に残るお金を増やす」という作戦です。

コロナによる経済への影響を見ても分かるように、毎月の固定支出が多いところは非常に厳しい状況となっています。

経営を安定させるためにも、これからは借入を減らして月々の支出を少なくするべきと考えています。

繰上返済の方式として、期間短縮の方が支払総額を減らすことができますが、軽減型でも毎月の軽減分を貯蓄し、更に繰上返済することで結果的に期間短縮と同等の成果を上げることができます。

何が起きるか予想できない今、手堅く資産を形成する方向にシフトすることが、生き残るために必要となるのではないかと思います。