【初心者向けマンション購入】こんなマンションは要注意！初心者にお勧めできない物件3つのポイントとは？
◆自己紹介
・会社について
静岡県浜松市にて不動産業を営んでいる会社です。
最近は主に首都圏での仲介業をおこなっています。
元々は建設業者として1982年に創業し、不動産業としての免許取得後はどちらの事業も並行して行っております。
ホームページ https://hamasa-corporate.studio.site/
・担当者について
３代目継承予定者です。
略歴：電鉄系の不動産会社（売買仲介メイン・賃貸仲介、管理対応）→不動産テックの会社を複数社経験（①BtoB SaaS・中古マンションの提案アプリ、②ローンテック、③電子契約）
マンション、戸建、土地、投資物件と色々な物件の仲介経験を基に、皆様に寄り添ってその人にとって正しい物件選びのサポートをさせていただいています。
はじめに
こんにちは！
株式会社浜佐工務店の佐藤達弥（さとうたつや）と申します。
政策金利の利上げが決定し、住宅ローン金利の上昇局面をむかえてます。
そんな中で大事なのは金利上昇に負けない資産の物件を選ぶことではないでしょうか？
先日は押さえるべきポイントを3つ紹介させていただきました。
じゃあ、逆にどんな物件に注意すべきなのか？
今回はこちらをテーマにお伝えさせていただきます。
【初心者は避けよう！】
こんな物件は要注意！３つのポイントとその理由
①借地物件
まず、一つ目は借地の物件です。
マンションを探しているときに周りと比べてすごく安い物件を見つけて、それが借地物件だったことはないでしょうか？
借地には、「普通借地権（旧法借地権）」、「定期借地権」の２種類があり、最近の物件はほとんどが定期借地権になります。
普通借地権は借地期間が終わるタイミングで更新が可能（応相談）なのですが、定期借地権は期間が終わるタイミングで更新ができず、地主に返却することが決まっております。
（借地の内容について深掘りすると今回の話から逸れてしまいそうなので、このあたりでご勘弁を）
さて、借地がなぜ安いのか、大雑把にいうとローンが非常に組みづらいからです。
ローンが組みづらい、というのは融資のハードルが高いということだけではなく、借り入れの条件が悪い。という事でもあります。
そういった物件は当然ながら資産性が低くなってしまいます。
金融機関によっては借地物件というだけでNGという銀行もあります。
また、借地がOKな金融機関であっても制限を設けてきます。
近年の物件に多く見られる「定期借地権」においては、50年や、80年などの期間を定めるのですが、必ず地主に返すという制限があるため、金融機関としては、返却が決まっている期間を超えて融資することは無いです。
また、残存期間を融資可能期間としてフルに使うことは基本的にはできず、残存期間-5年、-10年を条件とする金融機関が多いように思います。
ケーススタディ（物件価格5000万円と仮定）
上記のような物件を例とします。
定期借地権という記載があり、残存期間が29年となっています。
今ローンを組む方は19年、もしくは24年程度の期間でしかローンが組めません。
また、10年後に売却をする際には次の買い手は9年、もしくは14年程度の期間となってしまします。
住宅ローンは最長35年（50年もありますが）という長い期間を組むことで月々の支払いが可能になっています。
物件価格を5000万円、適用金利0.5%と仮定した場合での月々の支払いを比較してみましょう。
①借り入れ期間35年の場合
ローン金額：129,272円/月
②借り入れ期間24年の場合
ローン金額：184,272円/月
③借り入れ期間14年の場合
ローン金額：308,219円/月
今の支払い金額を考えた場合、あなたが買う際の支払いは問題ないかもしれませんが、その次の売却先を考えた際の出口戦略を立てづらいですよね。
例外
例外として、残存期間が80年以上などすごく長い物件を5年や10年間というような短期間で売却をすることを前提として購入する場合には、大きく値を下げづらいかと思います。
②自主管理物件
さて、二つ目は自主管理物件です。
上記より、管理業者に一切任せていない物件は7.3%程度ですかね。
こちらも同じくローンが組みづらい物件となります。
金融機関によってはそもそも自主管理はNGなことも多いです。
OKな金融機関でも重要事項調査報告書や修繕履歴、長期修繕計画書などの物件の担保評価に係る書類が必要となるのですが、こういった書類が準備できないことも多いです。
また、お金の流れが不透明で管理組合内で揉めているケースもありますし、マンションの理事が長い間変わっておらず、独裁的になっている物件もあります。（有名な幡ヶ谷のマンションはレジスタンスが頑張りましたね…！）
これは個人的な見解ではあるのですが、そもそも管理会社を入れない理由の大きなところでお金を使いたくない！という意識があると、マンションの管理に関しても最低限もしくはそれ以下になっているところも多いように見受けられます。
共用玄関などの共用部が荒れ放題になっていたり、故障や不備が放置されていたり、ルールが守られていないことも珍しくはないです。
例外
もちろん理事さんたちがしっかりと管理運営している物件もあるので、物件次第にはなりますが見極めができる方による判断は必須ですね。
③駅遠物件
最後に三つ目は駅遠物件です。
金融機関によるローンの組みづらさはそれほどは無いのですが、押さえるべきポイントの記事で解説した通り、ポータルサイトでは
『駅徒歩分数』を【1分、3分、5分、7分、10分、15分、20分、それ以外】で分けて検索するようになっています。
私もポータルサイトに色々な物件を掲載させていただいていたのですが、管理画面で検索結果によるPV数や物件個別ページのPV数を見るとどうしても好立地物件と比べると少なくなっています。
首都圏だと電車中心の生活になりやすく、仕方ないのかなとは思ったりしますが、人目につきづらい物件、つまり需要が低い物件とみなされてしまい、資産性が落ちやすいと考えられます。
基準としては徒歩15分を超えると顕著に現れているように思いますね。
例外
代表的なところだと晴海フラッグは棟にもよりますが徒歩15分以上の表記になっていますが、非常に人気ですよね。
非常に規模の大きいマンションで街のランドマークになっているような物件は知名度も高いので値崩れはしにくいかと考えられます。
また、こういった物件ですとBRTなど、駅以外の交通も発達しているのでデメリットは感じづらいかと思います！
まとめ
いかがでしたでしょうか？
個人的に気になる3つの注意点を挙げさせていただきました。
それぞれに例外事例もあるのですが、慣れていないと判断しにくいかと存じます。
具体的にSUUMOやathomeの物件を見てこの物件について聞きたい、などございましたら是非お気軽にお声掛けください。もちろん無料です。
是非下記HPのお問い合わせフォームや、X（Twitter）のDMなどからお問い合わせをいただければと存じます。
今後も不動産にまつわる情報など発信していきますので、noteのフォローやスキなどしていただければ非常に喜びます！
今後とも何卒よろしくお願いします。