不動産投資トラブル解決：撃退！ねずみ軍団！被害額22万円を7万円に軽減できたテクニック☆
アパートを保有していますが、ネズミが出て、入居者さんからもクレームがあり困っています。 どのようにネズミを駆除すればよいのでしょうか？
またネズミが入居者さんの持ち物を汚してしまい、入居者さんから賠償請求されてしまった場合、どのように対応すればよいのでしょうか？
こんなお悩みを解決します。
本記事は、不動産投資を8年以上、実践していて、宅建士試験合格しているニャルKが執筆しています 。
こんにちわ、不動産投資家でニャルＫです。不動産投資をしていると、様々なトラブルが発生し、強制的にそのトラブルの対応を迫られます。
今回は、筆者ニャルＫの所有物件に、ネズミが襲来し、それに対して、①ネズミ駆除の手配方法や駆除の価格、②入居者のブランド衣服の賠償および示談、③それに対する火災保険の保障など、問題の発生～解決まで詳しく書きます。
本記事の内容
・ネズミ駆除業者の探し方、その費用の目安
・ネズミによる入居者荷物の被害は火災保険で対応できる場合がある
3分で読めますので、ネズミが所有物件にあらわれて困っている方や、ネズミ被害に対処できうる保険を検討されている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
突然、所有物件にあらわれたネズミ軍団
今回のネズミ軍団が現れた話の舞台は、ニャルＫが空家を購入し、フルリノベーションした所有物件です。
フルリノベーション完了後、入居者様も無事決まり、細かいトラブルはありつつも、平穏な日々をすごしていました。
そんな、ある日、入居者様からメールがありました。（自主管理をしている物件のため、直接連絡がきます）
入居者様
ネズミが、コンセントカバーが外れている箇所から、室内にはいったようで、部屋が糞だらけです（^^;さらに、室内においてあったブランド物の衣服や荷物にもネズミの糞尿がついています(^^;
室内を清掃してほしいのと、ネズミを駆除してほしいのと、汚れた衣服のクリーニングをしてほしい、汚損して使えなくなったブランド物の衣服や、荷物を賠償してほしいです（^^;
ネズミのトラブルは初めてだったこともあり、
まずは部屋の清掃とネズミ駆除を、手配しないとだけど、駆除業者って、なんか怪しいイメージがあるが、どこで見つければいいの？？
ただ、駆除まで大家がすべきなの？？
駆除は大家でやるとしても、室内においてあった荷物や衣服って、これの責任は大家にあるの？？
そもそも、ブランドの衣服の賠償って、けっこう、やばい金額になってしまうのでは？？
いろいろ？状態に。。。
ネズミ被害の大家の責任範囲
今回のケースは、大家として、どこまで対応すべきか法的な責任範囲を保険会社や保険代理店に確認してみました。
結論的には、、、
・ネズミ被害の責任の所在についてはケースバイケースだが、今回の場合は大家側（つまり私）が責任をもって、対処したほうがいいということが分かりました。
理由としては、
・ネズミが室内に侵入したコンセントカバーの外れは入居当時からであり（リノベーション後の完了チェックでチェックがもれた。。）、この点で、建物の不備から、入居者様に被害を与えたといえます。
このため、いわゆる施設賠償責任（施設の不備により入居者に損害を与えた）が、入居者様に対して、発生していると考えられたからです。
室内清掃＆除菌＆駆除
とにもかくにも、室内清掃＆除菌＆駆除あたりは、行わないとまずいことがわかったので、早急に業者手配することにしました。
ネズミ駆除の業者選定
ただ、ネズミ駆除系の見積もり依頼をとったことがなく、相場が全く分からなかったのですが、まずは区役所の保険・衛生を扱っている部署に相談の電話してみました。
すると、区役所からペストコントロール協会を紹介され、そこに電話すると、業者を紹介してくれるとのことでした。
あてもなく、業者探すのも大変なので、ペストコントロール協会に電話して、紹介してもらった業者に見積もりを依頼してみました。
見積もり結果
見積もりとって分かったのですが、
①ネズミ被害の清掃や除菌：１日目の施工で対応可能
②ネズミの駆除：１日目の施工では罠だけ仕掛ける。１月後に罠の捕獲状況や、ネズミの痕跡の再調査をする（状況により再度罠を仕掛ける）
といった流れになり、最低2日は、動く必要があり、そこそこの金額になることが分かりました。
今回は、①と②を5万円で対応してもらうことになりました。
ブランド物の衣服の損害賠償の示談・火災保険での保障
ネズミ被害に対する駆除や清掃がひと段落したので、次は課題となっている、汚れたブランドもの衣服、その他荷物に対する賠償の話です。
①被害を受けたものの確定
まずは、被害の明細（購入日時、購入価格、ブランド名、わかれば型番）と写真をあらためて、もらうことにしました。
結果的には、新品価格で全体で20万円程度の被害であることが分かりました。
②火災保険のオプションで対応と判明
平行して、加入している火災保険の代理店に、今回の件が、火災保険の施設賠償責任で対応できるかを詳しく確認することにしました。
すると、代理店の回答としては、動物関連の被害は火災保険のどのオプションでも対応できないという回答でした。
困ったな～まいったな(^^;と思いつつ、念のため、直接、保険会社に電話してみることにしました。
すると、今回のケース（建物の不備が原因でネズミが侵入したケース）については、火災保険の施設倍僧責任オプションで対応可能と回答をもらいました！
保険会社からの回答
火災保険の施設賠償責任オプションにはいっていて、かつ、建物不備で動物が侵入したケースについては、動物関連の被害でも、保険がでることがある
結果的に、ブランド品の賠償関連がどうなったかというと、
保険会社のほうで、各商品にたいして、新品価格から経過年数に応じた減額がはいり、その評価額が保険として、でるとのことで、新品価格の75%程度、15万円が保険でることになりました。
示談交渉
一方で入居者様は、減額率75%は納得してもらえず、新品価格の85%程度（約17万円）を支払うことで、合意して、示談書を作成しました。
結果的に、賠償金額は17万円で、保険でカバーできたのが15万円で、自己負担は2万円程度でした。
今回の示談交渉は、直接私ニャルKと入居者様の２者間で行いました。
実は、火災保険のオプションで弁護士オプションというのがあり、もし、これに入っていると、示談交渉を代理で弁護士がやってくれるのですが、この物件は弁護士オプションはつけていなかったので、直接行うことになりました。
示談交渉をやってみて感じたのは、それなりに手間だし、ストレスがかかるということです。弁護士オプションは多少お金がかかるのですが、忙しい方であれば、はいっておいたほうが安全かと思いました。
まとめ
結果的に、ネズミ襲来！問題の被害総額は、
清掃費・ネズミ駆除費：5万円
ブランド品の賠償：17万円
で、22万円でした（^^;
ただ、今回は、たまたま施設不備が原因でネズミに侵入されたので、火災保険の施設賠償責任オプションで、ブランド品の賠償に対して、保険が15万円でたので、実質負担額は7万円ですみました！
示談交渉は、火災保険の弁護士オプションつけていなかったので、自分で行いましたが、けっこう大変なので、弁護士オプションもつけるかは一考の余地があります！
ネズミ駆除については、初めてだったので、区役所に電話すると、ペストコントロール協会を紹介され、ペストコントロール協会に電話すると、業者紹介してもらえました！
以上、ネズミ襲来の過程から、顛末までみてきました！
参考になる箇所があれば、嬉しいです(^^/