【南千住】交通・生活利便性の高い下町情緒が残る南千住！資産運用から見た街の魅力について徹底解説！
今回は、自社物件「LUMEED南千住」の販売にともない交通アクセス、人口推移、生活利便性、土地の推移について解説します。
※「南千住」駅（最寄り駅）は荒川区ですが、物件所在地は台東区
住所：台東区清川2-35-9
交通：東京メトロ日比谷線「南千住」駅徒歩8分（南口）
JR常磐線・上野東京ライン「南千住」駅徒歩10分（西口）
つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩10分（西口）
WEBパンフレット：LUMEED南千住
「南千住」駅は荒川区の東端に位置し隅田川に北東部を囲まれています。
江戸時代には日光街道の宿場町・千住宿として栄えてきた下町風情を感じられる穏やかな街です。
一方で、南千住は再開発によって高層マンションや大型商業施設が建ち並び、駅前を中心に明るくキレイな街並みへと進化しました。
交通アクセス
「南千住」駅には３路線（JR常磐線・東京上野ライン、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス）が乗り入れます。
2015年に上野東京ラインが開通したことで、上野駅止まりだったJR常磐線が東京駅・品川駅まで行けるようになりました。
これにより、東京駅まで「22分」（最短18分）、品川駅まで「31分」（最短28分）で行けることになり、一層都心へのアクセスがしやすくなりました。
また日暮里駅で乗り換えれば、池袋駅まで「約26分」、新宿駅まで「約33分」で行けることから交通の利便性は高いと言えます。
一方、日比谷線では銀座・恵比寿方面へ、つくばエクスプレスを利用すれば千葉・茨城方面へのアクセスも良好なため休日のお出かけにも便利です。
つまり当駅では、都心への「通勤・通学」や「買い物」、そして他県への「観光」など多様なニーズに対応ができる駅だといえます。
■駅の乗降客数は増加傾向
国土交通省「不動産ライブラリ」のデータを基に、南千住駅（3路線）の乗降人数の推移を見てきます。
3路線ともコロナ前の2019年までは上昇基調でしたが、2020年はコロナの影響により約1.8万人（約23％）も大幅に減少し約6万人となりました。
翌2021年は約4千人（約7％）増の約6.5万人、当時はコロナ過でありましたがその影響は受けず、その後は回復基調（全3路線）となっています。
2023年はコロナ前の水準を超え8万人近くの乗降客数となると予想されます。
■駅の乗降客数が示すもの
物件を検討する際に、最も重要なのがエリア選定です。
そのエリアに賃貸需要がどの程度あるのかを知る一つの指標となるのが乗降人数です。
なぜならば、乗降人数が増え続けている駅の周辺は今後も発展（需要）が期待でき、反対に減り続けている駅の周辺では家賃が下がる可能性がでてきます。
当然ながら需要（借り手）に対してどの程度の供給（物件）があるのかがとくに重要（需給バランス）ですが、乗降人数からも将来性が有るのか推測できるようになるからです。
あくまで指標で絶対ではないですが物件選びの判断基準の一つとなります。
東京を代表する歴史と文化の街「台東区」
台東区は、東京23区の中心よりやや東側に位置し、西側には上野の高台、東側には隅田川が流れる23区の中で一番面積の小さい区です。
台東区といえば、観光地や伝統・歴史・芸術などの文化を有する下町として知られています。
左：上野恩賜公園 右：浅草寺
江戸時代より門前町として発展してきた上野や浅草という東京を代表する人気観光地や伝統的な地域のお祭りやイベント、歴史ある名所や文化施設も数多く集まっています。
さらに、人情溢れる下町文化の根付くエリアや職人の技が光る伝統工芸品などを扱うお店も多く日本人・外国人を問わず連日多くの人々が訪れる観光エリアです。
台東区：人口•世帯推移（5年間）
まずは台東区の人口・世帯数を確認していきます。
東京都の推計（2024年1月1日現在）によると、台東区の人口は約22万人、世帯数は約14万世帯で23区で「20番目」に人口が多い区となっています。
※上位3区、1位：世田谷区・2位：練馬区・3位：大田区
下図は、台東区の5年間（2019年から2024年／各年11月1日現在）の人口・世帯数、そして一人当たりの世帯数の推移です。
この5年間で人口は約1.4万人増えて「約21.6万」人、一方、世帯数は約1.6万世帯増えて「約13.7万」世帯です。
コロナの影響を全く受けず増加傾向ですが、人口より世帯数が増えていることから単身者が増えていることが読み取れます。
どれだけ増えているのか、一人当たりの世帯数で確認すると5年間で「1.67」人→「1.58」人と減少。
つまり元々単身世帯が多く住む区ではあるが、近年はさらに単身者が増え続けていることが分かります。
■将来推計人口指数
今後の見通しはどうなっていくのでしょうか。
人口が多い上位3区（1位：世田谷区・2位：練馬区・3位：大田区）と東京都に絞って見ていきます。
「国立社会保障・人口問題研究所」のデータを基に2020年の人口を100として向こう30年の2050年の人口はどのくらい増減するのかを下図は表しています。
100を超えていれば2020年よりも人口は増えているということになります。
30年後の2050年まで増え幅は地域によって違いこそありますが、全て100を超え（とくに台東区は際立っている）ており今後も人口は増加していくと予測されています。
つまり、この先も賃貸需要は見込めると言うことです。
不動産投資において「人口動向」はとても重要な要素となります。なぜならば、人口が増加している地域では「賃貸需要の安定」=「資産価値の維持」につながるからです。
駅周辺の人口•世帯推移（5年間）
では、本物件がある「南千住」駅周辺（以下、駅周辺）の人口はどうなっているのか詳しく見ていきます。
なお駅周辺とは、南千住2丁目・3丁目（荒川区）、そして日本堤2丁目・清川2丁目（台東区）のエリアを指します。
下図は、駅周辺の5年間（2019年から2024年／各年10月1日現在）の人口・世帯推移、そして一人当たりの人数です。
グラフを見ていただくと、総人口・世帯数はコロナの影響を全く受けていないことが分かります。
この5年間で、人口は約900人増え「約1.5万」人、世帯数は約1.1千世帯増えて「約1万」世帯です。一方、一人当たりの世帯数は5年間で「1.63」人→「1.53」人に大幅に減少しています。区と同様に単身者が増加傾向にあると言うことです。
■2世帯に1世帯は単身世帯
では実際に単身者は多いのか、国勢調査（５年毎）のデータを基に確認してきます。
以下のグラフは、2015年と2020年で世帯の人数内訳を比較したものです。
2015年の1人世帯と2人世帯以上（ファミリー世帯）の割合は半々でした。それに対し、2020年では1人世帯が7ptも増えて57%、2人世帯以上は43％に減少しています。
この統計からでも単身世帯は増加傾向に、２世帯以上（ファミリー世帯）は減少傾向になっていることが分かります。
年齢層（5歳階級）の人口
駅周辺には単身者が多いことが分かりました。
では、どの「年齢層」が多く住んでいるのか、「年齢別人口」のデータを基に見ていきます。
および、荒川区「令和6年10月1日現在の町丁別の年齢別人口一覧表」より作成
幅広い年齢層の方が住んでいます。
とくに「25歳～29歳」が突出しており社会人生活3～7年（新卒から）経った方が多く住んでいることが分かります。
ワンルームマンションに住む方は「20代～30代」の若い世代が比較的多い傾向があります（※）。グラフより総人口の約31％（4,677人／15,208人）、3人に1人は若い世代が住でいます。
また近年、未婚化・晩婚化も増加していることも考慮すると、幅広い年代が住んでいることから単身者向けの賃貸需要は高まっていくエリアだと推測できます。
ここまで駅周辺には幅広い年齢層、そして単身者（とくに25歳～29歳）が多く住んでいることが分かりました。つまり生活利便性（買い物施設、公共施設、医療施設など）が高いことが読み取れます。
では実際はどうなのか、ここからは街の魅力、生活に欠かせない買い物環境に焦点を当てて見ていきます。
※自社管理物件（入居者の年齢／N=1,857人）：20代～30代は約42％・40代を含めると約55％／2024.12.1現在
下町情緒の街並みと再開発でより暮らしやすく
駅前には、大規模な商業施設が複数あり、スーパーやドラッグストアなどが多い一方で、下町情緒が漂う昔ながらの商店もあり買い物環境が充実しています。
ここからは駅周辺の魅力について解説していきます。
近代的な街並みに変化を遂げた「東口」
まずは東口（日比谷線：北口（西口））から街の魅力について見ていきます。
改札口を出てすぐに「三徳南千住店」があります。このお店では日々の生活に必要な物が一通り揃っており遅くまで営業をしているので時間を気にせず買い物ができます。
その隣にはマクドナルド 、近くにコンビニもあるので買物が駅前で済む便利な環境となっています。
営業時間：9:30～23:00（日曜：9時開店）
そして道なりに進むと「BiVi南千住」、さらにその奥には「LaLaテラス南千住店」の2つの大型商業施設があります。
「BiVi南千住」は、大手飲食チェーンやカラオケ・クリニックやスポーツクラブなど幅広いジャンルの店舗が出店しています。
※ 営業時間は店舗によって違います
「LaLaテラス南千住」は、大型スーパー（リブレ京成）や飲食店、アパレルなどの店舗が入っています。
日々の暮らしに必要なものがひと通り買い揃えられるのにくわえ、携帯ショップ、歯科クリニックなど生活に役立つ店舗・サービスも充実しています。
※ 営業時間は店舗によって違います
向かいにはホームセンター「ロイヤルホームセンター南千住」もあり、あらゆる買い物が駅周辺で完結するエリアです。
一人暮らしの生活に必要なものが集まっているので買い物や外食するにもとても便利な住環境となっています。
新旧兼ね備える下町エリア「西口」
西口は一変して下町の雰囲気が残るエリアとなります。
まず西口を出て目の前にそびえ立つのは、2010年の再開発によって完成したタワーマンション「アクレスティ南千住」、1～3階には飲食店、区民事務所、医療施設などが入っています。
そして、駅近くには全長約450ｍの南千住仲通り商店会があり、どことなく懐かしさを感じさせる風情ある街並みです。
個人商店の店舗が多く、和菓子店、豆腐店など地域で愛されているお店が並んでいます。
古き良き建物を使用した店舗が多く、また下町情緒あふれる街並みが残っていることから、新しさと昔ながらの両方を兼ね備えたエリアとなっています。
※南千住駅「徒歩300m圏内」：飲食店数73件、そのうち居酒屋19件、ラーメン3件、カフェ9件となっています。（2024年12月 / 食べログ調べ）
（近年は自宅の建替えやアパートに変わりつつある）
土地の価値の推移
最後に土地の価格について解説していきます。
台東区清川2-2-6の基準地価（※）は、7月1日現在49.8万円／㎡となっています。
※土地を売買する際の価格の指標／利便性が高く人気が高い土地ほどが高く、逆に利便性が低く人気が低い土地ほど価格は下がる傾向にある
上図から10年間の土地価格の推移を見ると下落することなく上昇基調だと分かります。
一方、前年比で見ると2020年・21年はコロナの影響により前年割れしたものの翌23年からは回復基調です。
今年は前年比9.5%（4.3万円／㎡）と大きく増加、2014年と比較すると約55％も大幅に上昇していることから資産性が高いエリアと言えそうです。
なぜ地価が上昇するのか、その要因には「インバウンド需要・人口増加・交通機関（新駅・延伸）・再開発」などがあります。
コロナ前は「人口増加」・「駅前の再開発」による影響で土地は上昇、コロナ後は「インフレ」によって上昇したと考えれらます。（物価上昇に伴い、建設コストや土地の価格も上昇するため）
北千住駅前の再開発計画
少し再開発について解説します。
南千住駅の隣駅、足立区内でもっとも大きいターミナル駅「北千住」駅では再開発の検討が進んでいます。
再開発の対象地区は、北千住駅東口北側の約0.6ヘクタールの区画（北千住駅前地区第一種市街地再開発事業）です。
駅前では、老朽化した建物も多く、かつ中小規模の雑居ビルが乱立しているため防災上の不安、加えて道幅が狭く歩行者の安全性が保たれていないといった課題です。
これらの課題を解決するために駅前空間、交通広場、東口に広がる「学園通り商店街」の街並みを一体化、そこにタワーマンションや商業施設などを建設、あわせて駅前エリアの交通基盤整備や歩行環境の改善事業などを進めます。
この再開発では、共同住宅、ホテル、商業施設、子育て支援施設などで構成する「地上28階・地下1階」「最高高さ（軒高さ）：約110ｍ（約105ｍ）」の複合施設の整備を計画、2025年度中に都市計画決定を目指しています。
【参考元】
足立区：「北千住駅東口周辺地区のまちづくり」
足立区：「【資料１】「千住旭町地区地区まちづくり計画（変更案）説明会」説明資料」PDF 59P
（完成イメージ／変更になる場合があります）
■再開発（雇用の創出）による周辺地域の市況変化
では、なぜここで再開発の話をしたかといえば、往々として周辺地域の市況が変化することがあるためです。
再開発によって商業施設などが整備される場合、その地域へのアクセスが良い周辺地域についても地価や賃料の上昇が期待されます。
なぜならば、その地域に通う人や利用したい人が周辺地域に住もうとすることで、賃貸需要の向上が見込まれるためです。
つまり、再開発が行われるとその周辺地域においても利便性が上がり、人口が流入することが予想されることで、資産価値の上昇が期待できるということです。
まとめ
住所：台東区清川2-35-9
交通：東京メトロ日比谷線「南千住」駅徒歩8分（南口）
JR常磐線・上野東京ライン「南千住」駅徒歩10分（西口）
つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩10分（西口）
WEBパンフレット：LUMEED南千住
都内へのアクセスの良さ、買い物環境も充実しており単身者にとって住みやすい街と分かりました。
また台東区は、これからも人口が増えていくと考えると賃貸需要が見込まれるため将来性があると考えます。
都内への「職住接近」、生活利便性・徒歩10分圏内の「居住価値」ということからも資産性が高いエリアではないでしょうか。
