【志村坂上】不動産投資の観点から見た志村坂上（板橋区）の特徴と魅力を徹底解説！
LUMEED南千住（12月12日投稿）に続く自社物件「LUMEED志村坂上」の販売にともない志村坂上（板橋区）の特徴、魅力につて客観的なデータを基に解説していきます。
最後までお付き合いください。
住所：板橋区小豆沢2-2-8
交通：都営三田線「志村坂上」駅徒歩9分
WEBパンフレット：LUMEED志村坂上
板橋区にある志村坂上は、江戸時代に交通の要だった中山道が駅前に通っており、街道沿いに発展してきた街です。
古くから栄えた地域のため、趣のある街並や老舗も数多く残っています。
一方で自然豊かな公園、複合商業施設やスーパーも充実しておりファミリー世帯や単身者にとっても住みやすい街です。
通勤・通学に便利な路線「三田線」
志村坂上駅で利用できるのは都営三田線です。
ですが都内有数のビジネスの中心地である大手町駅まで「23分」、日比谷駅まで「25分」と直通で行けます。
大手町駅周辺は、丸の内を中心に大規模オフィスビルが集中、そのため大手町方面に通勤する路線として選ばれる傾向にあります。
※千代田区：総事業所は約3.6万社（従業者数約120万）と港区に次いで2位
さらに沿線には東京大学・東洋大学などのキャンパスがあるため学生にとっても魅力的な路線といえます。
沿線には「27校」の大学や短期大学（短大）がある
また巣鴨駅でJR山手線に乗り換えれば、池袋駅まで「20分」、新宿駅まで「29分」と都内の主要ターミナル駅まで短時間（約30分以内）で行くことができ交通の利便性は高いと言えます。
横浜方面へ行く際も目黒駅から直通電車（東急目黒線）も運行されているため休日のお出かけにも移動しやすく魅力的な路線です。
これらから通勤・通学は当然ながら、横浜方面に買い物や遊びに行く際もとても交通利便性が高いことがいえます。
長い歴史と伝統、新しい時代の息吹が調和する板橋区
板橋区は、東京23区の中心よりやや北西部の荒川沿いに位置し、練馬区・北区・豊島区と接しています。
板橋区：面積32.17km²（23区中9番目の広さ）
地名の由来は石神井川に架かる「板橋」とするのが通説です。
平安時代にはすでに存在していた地名で、当時「木の板」の橋というのは非常に珍しいものであり、これがそのまま地名になったと言れています。
板橋の地名の由来となったと言われる橋
江戸時代には、中山道の最初の宿場町であり、川越街道の起点として板橋宿が繁栄しました。
中山道、川越街道と重要街道が走り、昭和には環状六～八号線、首都高速五号線などが整備されたことで物流の一大拠点として発展（このような背景から一帯には町工場が集積）しました。
交通アクセスが飛躍的に向上したことで、人口は増加の一途をたどり下町の雰囲気と都心のベッドタウンとして両方を兼ね備え人気を集めています。
板橋区：人口•世帯数推移（5年間）
まずは板橋区の人口・世帯数推移を確認していきます。
東京都の統計（令和2年国勢調査）によると板橋区の人口は約57万人、世帯数は約31万世帯で23区で「7番目」に人口が多い区となっています。（※上位3区、1位：世田谷区・2位：練馬区・3位：大田区）
下図は、板橋区の5年間（2019年から2024年／各年12月1日現在）の人口・世帯数、そして一人当たりの世帯数の推移です。
人口はコロナの影響で2020年・21年は減少したものの翌22年以降は増加傾向、一方、世帯数は影響を受けることなく増加傾向にあるといえます。
この5年間で人口は約7.5千人増えて「約58万」人、世帯数は約2万世帯増えて「約33万」世帯です。
人口より世帯数が大幅に増えていることから単身者が増えていることが読み取れます。では、どれだけ増えているのか、一人当たりの世帯数で確認すると5年間で「1.82」人→「1.73」人と減少。
つまり人口より世帯数が増えていることから、高齢世帯で人口減少（自然減）が起こっている一方で、若い単身世帯が引っ越し（社会増）てきていると読み取れます。
■若年層を中心に人が増えている
実際はどうなのか、総務省統計局からのデータで確認すると、コロナ過でも15~29歳の若年層を中心に人が集まっている、つまり単身者が増えていることが分かります。
とくに20歳～24歳が多いことから就職や進学で引越してきていると考えられます。
転入超過：転入者数から転出者数を差し引いた数
板橋区の将来推計人口
板橋区の人口は増加傾向であるとお伝えしましたが、今後はどうなっていくのでしょうか。
国立社会保障・人口問題研究所が、2020年に発表した板橋区の人口の見通は、2024年 → 50年の26年間で約2.6万人増加（推計値）するとされています。
東京都の人口は2040年で約1,451万人をでピークを迎え、板橋区では2045年にピークを迎えます。
つまり東京都より5年も遅いことから、都心以外で不動産投資を考えるなら有力な選択肢といえます。
なお2050年は約2千人（0.3％）と微減しているが、単身世帯はこれからも増加傾向にあると考えるが、高齢世帯の人口減少が進むために全体として微減となっていると推測します。
駅周辺の人口•世帯推移（5年間）
では、本物件がある「志村坂上」駅周辺（以下、駅周辺）の人口はどうなっているのか詳しく見ていきます。
なお駅周辺とは、小豆沢1丁目～4丁目のエリアを指します。
下図は、駅周辺の5年間（2019年から2024年／各年12月1日現在）の人口・世帯数、そして一人当たりの世帯数です。
上図から2020年と21年はコロナの影響を受けて人口・世帯数は微減しました。この5年間を通して見ると人口は125人微増し「約1.6万」人、世帯数は429世帯増えて「約8.6千」世帯と増えました。
一方、一人当たりの世帯数は5年間で「1.93」人→「1.85」人に減少しています。よって区と同様に、一人当たりの世帯数は2人を下回っていることから単身者が増加傾向にあると言うことです。
つまり安定した賃貸需要が見込めるといえます。
年齢別人口と男女別人口
駅周辺には単身者が多いことが分かりました。
ではどの「年齢層」が多く、そして「男女別人口」ではどちらが多く住んでいるのかを「年齢別人口／各年12月1日現在」のデータを基に見ていきます。
このグラフから2つの特徴が分かります。
まず1つは「40歳～54歳」の中高年が多いことからファミリー世帯が住むエリアだと読み取れます。
また50～54歳は1,317人と多く、これは第2次ベビーブーム世代である年代層だと分かります。※75～79歳：第1次ベビーブーム
そして2つは「20代～30代」の若年層の方が多いと言うことです。
ワンルームマンションに住む方は若年層が比較的多い傾向があります。人口の約25.8％（4,156人／16,054人）、4人に1人は若い世代です。
この年代を絞り込むと25～29歳が多いことから新卒から3年から7年経った方が住んでいることが分かります。
これらから「ファミリー世帯」と「単身世帯」が多く住むエリア、つまり生活利便性（買い物施設、公共施設、医療施設など）が高いことが推測できます。
一方、男女別人口では「男性7,759人・女性8,295人」となっています。
治安の良さは男女数にもあらわれ、とくに女性が少ないエリアでは注意が必要ですが、女性が多く住んでいることから安全な環境だと考えられます。
では実際はどうなのか、見ていきましょう。
■2世帯に1世帯は単身世帯
ここでは単身者と2世帯以上（ファミリー世帯）の割合としてどのくらいなのか、を確認していきます。
参考元は国勢調査のデータからで下図は2020年の世帯の人数内訳です。この時点では1人世帯と2人世帯以上の割合は半々だと分かります。
次回の実施日は2025年10月1日（5年毎）、最新のデータでは単身世帯数は過半数を超えていると推測します。理由としては、一人当たりの世帯数は「1.93人→1.85人」に、そして未婚化・晩婚化が進んでいるからです。
治安は？
交通や生活のしやすさに重点を置いて考えがちですが、いくら利便性が良くても安心して暮らせなければ意味がありません。
ここからは、駅周辺の治安状況について解説していきます。
下図は警視庁のデータ（2024年1月～11月累計）より、駅周辺と板橋区の「犯罪件数」と各地域の人口で割った「犯罪発生率」です。
および、板橋区「町丁目別人口表 令和6年11月1日」
上図より、3丁目は他の地域と比べると犯罪率が「1.42％」と板橋区よりも高いことが分かります。そして、総合計（件数）で見ると2丁目の「26件」と多いことが分かります。
その内訳（ほぼ全ての地域に言えるが）を見ると「非侵入窃盗（自転車盗・ひったくり・すりなど）」が多く半数以上を占めています。
つまり、非侵入窃盗が多いことが犯罪率を押し上げていると言うことです。
とくに自転車の盗難（22件／46件）が多く、住宅街・繁華街とわずどこでも発生しやすい犯罪なので、必ずチェーンをつけるなどの盗難対策を行なっていると安心です。
全地域（小豆沢1～4丁目）では非侵入窃盗が約7割（46件／70件）、かつ板橋区よりも犯罪率が低いことから治安の良いエリアだと言えます。
なお、板橋区の犯罪率は東京23区で17番目、区としても治安が良いことが伺えます。
街の魅力
駅周辺には商店街や複合商業施設、個人店などが軒を連ねています。
ファミリー世帯は当然のことながら、単身世帯にとっても買い物環境が充実しているため暮らしやすい住環境です。ここからは街の魅力について解説していきます。
駅「A4出口」を出てすぐに「志村銀座商店街／約80店舗：約400m（※）」があります。
かつて「板橋のアメ横」と呼ばれた商店街、昭和から営業しているお店もまだ多く残っています。
通り沿いには定食屋やパン屋、スーパーなどの様々なお店が出店しているので単身者やファミリー層まで日常生活に申し分のない住環境が整っています。
また日曜・祝日には歩行者天国（12:00～18:00まで）となるため、ゆっくりと買い物やグルメを楽しめることもできます。
参考元：アド街ック天国「東京 庶民の銀座」2022年9月3日（土）放送
※商店街のホームページは現在閉鎖、距離と店舗数は問い合わせで確認
定食屋・パン屋・洋服店など様々な店が軒を連ねる
商店街を道なりに「1分」ほど歩いていくとスーパー「Big-A板橋志村店」があります。
このお店は深夜3時まで営業しているので帰りが遅くても時間を気にせず買い物ができます。
このほかにも個性豊かな個人店やドラッグストアなどもあるので、仕事や学校帰りの買い物にも便利です。
飲食店や個人店はいくつもあるため定番に飽きてしまったら地域密着型のお店に足を運んでみると、新しい発見ができるかもしれません。
営業時間：5:00～27:00
さらに歩くこと「2分」に創業76年を超える地域密着型のパン屋「マルフクベーカリー」、駅前には大正2年創業の「片山商店」のあんみつは人気を博しており区民が選ぶ ” 板橋のいっぴん ” に選ばれたお店もあります。
営業時間：平日AM10:00～PM8:00 ・土/祝 AM9:00～PM8:00
メディアにも登場した有名店、パンの種類の130種類を超え
そして、商店街以外の買い物スポットとしては環八通り沿いにある「セブンタウン小豆沢／A3出口：徒歩7分」が人気です。
セブンイレブンが運営している施設で、スーパーや飲食店、アパレルなどが集まった複合商業施設なので一通りの物は揃います。
大半の生活必需品を揃えることができる環境なので、住みやすさを考えるとやはり嬉しいポイントとなります。
営業時間 10：00～21：00
※一部店舗は営業時間が異なります。
また、ファミリー層が多い地域ということもあり東武ストア、いなげやなどのスーパーが点在、日常の買い物にも便利な環境となっています。
ファミリーの方はもちろんですが、一人暮らしで自炊を頑張りたい方にとってもおすすめの街です。
※志村坂上駅（徒歩300m圏内）：飲食店数82件（2024年12月 / 食べログ調べ）
営業時間：あさ9時～よる9時
土地の価格推移
土地の価格について解説していきます。
小豆沢2-34-9の基準地価（※）は、1月1日現在47万円／㎡となっています。※土地を売買する際の価格の指標
2021年はコロナの影響を受けて微減はしたが、2022年、2023年と徐々に上昇幅を拡大し、2024年は2020年の上昇率を上回っています。
10年間で通してみると上昇基調だと分かります。
なぜ地価が上昇しているのか。その要因には「人口増加・交通機関（新駅・延伸）・再開発」などがありますが、とくに近年の「インフレ」が一因だと考えてます。
インフレが進行すると不動産価格は一般的に上昇する傾向があります。物価上昇に伴い、建設コストが上がることで土地の価格も上昇するためです。
自然災害リスク
近年、地震や台風による洪水など自然災害が多発しており、災害に対する注目度は上がっています。
被災に遭うと当然のことながら経済的な損害だけでなく命の危険もあります。最後に「水害」、そして「地震」について解説していきます。
水害リスク
下図は板橋区水害ハザードマップより、駅周辺の地域を抜粋した図です。
「志村坂上」駅から北に約700mに新川岸川、さらに1.8㎞に荒川の2つの川が流れていますが、駅周辺では高台になっているため、万が一川が氾濫した場合でも水害のリスクは低いとされています。
小豆沢3丁目・4丁目は一部浸水はありますが、大部分は「浸水想定0m」となっているため浸水被害はないと想定されています。
参考元：板橋区「防災マップ・各種ハザードマップ」
地震による危険度
生活をする上で地盤も重要なチェックポイントです。
東京都不燃化ポータルサイト「区市町別 地域危険度一覧表地」より、地盤や地震時の危険度について見ていきましょう。
地震による危険度調査は以下の4つの項目について調査・評価をしています。
建物倒壊危険度：建物倒壊による危険性
火災危険度：火災の延焼による危険性
災害時活動困難係数：避難、消火、救助活動のしやすさ
それぞれの基準で割り出されます。そして、この3つの危険度、係数を総合化して算出されたのが「総合危険度」として評価されます。
ここからは、「地盤分類」と「総合危険度」の2点に絞って解説していきます。
なお、「建物倒壊危険度」「火災危険度」「災害時活動困難係数」について知りたい方は「あなたのまちの地域危険度」PDF6P～17Pをご参考ください。
■危険度の低い地域（土地）を選ぶ
駅周辺での地盤の分類は1・2丁目は「台地1」、そして3・4丁目は「沖積低地2」です。
地盤分類は、下図の「地盤分類図」により12種類の地盤に分類し、各地盤分類について「増幅率」を設定して地盤の揺れやすさを示しています。
つまり、増幅率の数値が大きいほど地盤が揺れやすいと言うことです。
板橋区は、武蔵野台地（小豆沢1・2丁目）と荒川などの低地（小豆沢3・4丁目）の境界にあり面積の４分の３は台地上にあります。
つまり2丁目（物件所在地）は安定した地盤「台地1」の上にあるので、比較的危険度が低い地域だとわかります。
■総合危険度ランク（町丁レベルでの危険性を5段階評価）
建物の倒壊、火災の危険性、災害時の活動しやすさといった3つの指標を元に、町丁目単位で総合危険度が求められます。
町丁ごとに総合危険度は「５つのランク」に分けられ、ランク１が相対的に最も安全で、ランク５が最も危険性が高い評価です。
地震による「総合危険度」の評価は、駅周辺では5段階中「1～2」となっています。つまり、地震による危険性は低いことがわかります。
しかし、危険性は低くても万が一の事を考えて「食料品や日用品の備蓄」は当然のことながら「避難場所・避難経路」の確認など、できることは事前に行っておくと安心です。
【 災害対策 】
首相官邸「災害が起きる前にできること」
板橋区「開設避難所一覧」 を参考にして下さい。
まとめ
住所：板橋区小豆沢2-2-8
交通：都営三田線「志村坂上」駅徒歩9分
WEBパンフレット：LUMEED志村坂上
志村坂上駅は「通勤・通学」にアクセスがよく、「生活利便性」も兼ね備えているため若い世代や単身者にとって魅力的な街、そして災害リスクが低く「安心して住める街」だと言うことが分かりました。
また板橋区は今後も人口が増加傾向にある区、つまり駅周辺でもこれからも人口（単身者）が増加傾向になると考えると需要が見込まれるため将来性があると考えます。
駅から徒歩10分圏内という希少性、そして安定した入居と家賃収入が中長期に渡って見込めるため資産性が高いエリアではないでしょうか。
