税理士のお仕事

評価すべき不動産は倍率地域だ。
固定資産税評価額に税務署が設定した倍率を掛ければ結果がでる。その予定だった。
しかし、依頼者から売却の相談を受けて不動産屋さんと話すと、どうも事情が違う。
相続税評価の半分くらいでしか売れない。なんでか？
調べると市役所は信じられない評価をしている。元となる固定資産税評価額が異常だと、倍率をかけても異常な数値しか示さない。

理由は簡単だ。土地は道路に面していない無道路地だ。しかし、道路に面した土地として評価されている。

物件は複数の他人の土地をまとめて定期借地契約で病院敷地に利用している。当該土地は病院内敷地の配置で道にしている部分に面している。市役所は病院敷地内の道路に路線価をつけて評価額をつけている。情報公開を行なったところ、これらの事情が判明した。有効利用されているから評価は正しいのだそうだ。

一方、不動産屋は借地契約が満了して返還された場合のことを考えている。周りは他人の土地ばかりで進入路はない。相当に利用が困難な土地である。今は有効利用かもしれないが、借地契約が終われば不利な条件の土地だ。

時価とはどちらが正しいのだろうか。

今までの固定資産税負担も考えると、不当利得返還請求の対象にもなるかなと思えてきた。

さて、どう取り組むべきか？