マンション経営の失敗事例集１５選～Vol.２～

マンション経営の失敗事例集１５選の続きになります。

前回の記事はこちら↓

マンション経営の失敗事例④：節税効果は長く続かない

マンション経営の失敗事例④は節税効果は長く続きません。

まず、なぜ節税効果があるのかを考えましょう。

出費の部分が経費として計上できるからですね。

■経費一覧■初期費用
購入時にかかる費用（登記費用、ローン事務手数料、印紙代）

返済金利
毎月支払う返済額の金利部分

管理費など
毎月支払う管理費・修繕積立金の部分

火災保険
火災保険は初回分、１０年毎にかかる部分

減価償却費
建物評価４７年で償却する部分

修繕費
室内修繕費や設備交換費用に掛かる部分

税金
不動産取得税、固定資産税、都市計画税の部分

こちらが経費のメインになる部分です。

１年目は初期費用を支払うことで、節税効果が出てくるケースがありますが、２年目以降の節税効果はそこまで期待できません。

マンション経営の失敗事例⑤：空室が続いて大きな赤字になる

マンション経営の失敗事例⑤は空室が続いて大きな赤字になるケースがあります。

入居者がいなければ、当然赤字になります。

毎月の固定費として出費が大きな赤字になってしまいますね。

毎月のマイナス支出
（借入3,000万円、35年、金利2％）
家賃収入　　　　　　　　　　0円
ローン返済額　　 　　▲99,378円
管理費・修繕積立金　 ▲12,000円
賃貸管理手数料　　　　▲3,300円
振込手数料 　　　　　　 ▲500円
合計 　　　　　　　▲115,178円

毎月115,178円も大きな赤字になれば、リスクしかない。

リスクヘッジができているのかを確認しましょう。

マンション経営の失敗事例⑥：２件目以降を無理して買う

マンション経営の失敗事例⑥は2件目以降を無理して買ってしまうことはリスクになります。

ポイントは無理して買うことはダメ

2件目以降は、リスクヘッジとして提案されます。

1件目がうまくいかなかった場合でも、2件目で補うなどメリットはあります。

ただし、条件や自身の収入に見合った条件でやらなければなりません。

年収に見合った借入利率があります。

計算式：年収×35％÷12カ月=毎月返済できる金額

この条件よりも上回っているかを確認しましょう。

支払いリスクをしっかり見たうえで、検討していきましょう。

マンション経営の失敗事例⑦：高金利な融資には注意

マンション経営の失敗事例⑦は高金利な融資には注意しましょう。

３％以上の借入利率には要注意

通常は1％後半になります。

なぜ、高金利になるのでしょうか。
以下、２つになります。

高金利な融資になる理由
「業者の信頼性がない」
「本人の信頼性がない」

解説しますね。

■不動産会社の信頼性がない■
不動産会社に信頼性がない会社は多く存在します。

たとえば、社歴が35年以上続いている会社と、10年未満の会社の信頼性が同じだと思いますか？

答えは「ない」です。

30年以上続いている会社は、老舗会社です。

長く続いているのには理由があり、会社の実績や金融機関との取引など、継続的に不動産会社を続けれる理由があるからです。

30年以上続けれる会社の生存率は0.2％

信頼性の重みが変わってきますね。

歴が浅い企業は、信頼性がなく金融機関との提携で借入利率が高くなる傾向があります。

昨今では住宅ローン融資において規制もありますので、金利が高い不動産会社も増えているようです。

■本人の信頼性がない■
本人の信頼性がなく、利率が上がるケースはあります。

本人がやりたくてもできないケースがあります。

それでもやりたい場合は、偽装か高利率にするしかありません。

そういった、
不動産会社のうまい話は断りましょう。

下記の内容に適していない方はやらない方がいいです。

■本人の信頼性のポイント

●勤務先
●勤続年数
●年収
●借入状況
●健康状態

一つずつ解説しますね。

勤務先
勤務先のポイントは、
設立から3年以上経過しており、
赤字決算でないこと

また、金融機関によって
帝国データバンクを確認し、
低いランクでなければ
借入することもできるでしょう。

勤続年数
勤続年数は新卒入社で
3年目以上になります。

年収や預金額によっても
金融機関と交渉ができます。

中途入社の場合は、
前職などの経歴によって
金融機関と交渉することもできます。

年収
年収は500万円以上です。

500万円未満で
借りられる金融機関もあります。

ただし、良い顔はされません。

年収500万円未満で
金利があるのであれば辞めておきましょう。

年収が低いと支払いリスクを補うことができないケースがあります。

補えなければ、辞めた方がいいですね

借入状況
借入状況で、消費者金融やリボカードの支払いがあると、金利は高まります。

また、遅延や銀行ブラックだと借入することができません。

健康状態
健康状態が劣悪で、投薬や通院している場合はローンが通らないケースがあります。

特に「内臓の病気」「脳の病気」「心の病気」はローンが通らない可能性が高いです。病気ではなく、投薬だけとかだと金利が高くなるケースもあります。

借り入れできない人は、マンション経営はやめましょう。できない人がやる運用ではありません。

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