不動産セキュリティ・トークン（ST）は買いなのか？

結論：REITでよくないか？

セキュリティ・トークンとは？？

一行で終わってしまうと良くないですね。まずはそもそも不動産セキュリティ・トークンとはなにか？調べましょう
みずほのHPから引っ張ってきたポンチ絵を見てみましょう

ブロックチェーンを使っていてなんかすごいですね。でもブロックチェーンどうでもいいんですよね。要するに不動産ファンドです(REITも不動産ファンドです)。集めてきたお金を不動産に投資して、収益分配します。という話です。
以下の表は私の独断と偏見で個人が投資可能な不動産商品に対して、投資に関して多くの人が気にするのはこのあたりかな〜とまとめたものです。異論は認めます。
優れていると思うものに色つけてます。利回りも対して変わらないREITでよくね？

セキュリティ・トークンのよく見る謳い文句について考えてみましょう。
※以下は完全に新しいものを理解出来ないタイプの人間の見解ですし、セキュリティトークンへの理解が不十分で間違った解釈をしている場合もあります。
ちなみに同じようにコンセプトを理解できなかったのはあんなことになってしまったWeworkです（遠い目

プロが投資する商品に個人も投資できる！

多くの人が機関投資家に幻想を抱きがちです。なんだったら機関投資家は利回りが高い「クソ物件」には手が出せなかったりします。（ロット小さいと買っても仕方ないという側面もありますが）
たしかにセキュリティ・トークン化された物件は「投資適格」かと思います。でもREITが持っている物件も投資適格ですね。
投資適格の物件はみんなが投資したいので対して利回りが低くなるんですよね。ロットがデカくて建物と管理とテナントがしっかりしてるだけです。

ネットで簡単取引！

上場してるREITも当然できますね。

10万円（案件によります）から不動産投資ができる

REITのETFの最小投資ロット知ってる？

ブロックチェーンで改ざんされず安心！

ビットコインはちょいちょい盗まれますが、REITを始めとする株式が名義がいつのまにか変わっていたなんて事件は聴かないですね

自分で好みの物件を選べる！

それは確かにそう。
ただ、普段不動産を触っていない人が特定の物件がアウトパフォームするかわかりますかね？素の利回りは対して変わらないならいっぱいの物件に分散しておいたほうが安心じゃないですか？

REITは時価ブレが大きいからやだ！

それも確かにそう。常に売り買いできる商品の宿命です。ただセキュリティ・トークンの出口はどうでしょうか？
取引所ができるという話を聞きますが、そうなるとベースのNAVがあろうがREITと同じ運命でそのときの需給で価格が決まります。
証券会社が買い取ってくれる？NAVからディスカウント入りますよね？しかも不動産市況が大幅に急速に崩れたときでも時価に遅効しまくる鑑定に基づく同様の値段で本当に買ってもらえますかね？

配当以外にメリットがある！

なんか旅館とかで特典ついてるセキュリティ・トークンもありますね。ただ金銭で評価できるような特典ならそれも込みで利回り判断するだけでは？と思います。

不動産小口化商品はもういっぱいある

ということで不動産のセキュリティ・トークンには微塵も魅力を感じてはいませんというかセキュリティトークンの魅力を活かすには不動産じゃない気がしますね。
（多様な出口とAMフィーを求める物件供給者側の事情もありますが）

個人的にはアメリカの投資適格社債（USIG）がセキュリティ・トークンされたら買いたいなとは思います。
一口100万ドル！とか言われると個人にはなかなか買えないですし、社債ETFとかは金利とかスプレッドの変動で値動きしてしまいますが、償還までもちきりであれば債務者がデフォルトしなければCFは確定します。
足元の米金利の高さだと魅力的だなと思います。当然同じ期限の米国債よりも利回りは高いですし。

※本文章はいかなる投資行動も推奨するものではりません。