不動産市況ウォッチャー

グローバルなCRE動向から境界確認で隣地とガタガタ揉めるところまでが守備範囲です。

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足元のREITの上昇を読めましたか？

足元J-REITが絶好調です。株式をアウトパフォームしています。みなさんはこの上げ相場についていけましたか？ 今回のREITの上げは実はイージーゲームでした（後からならなんとでも言える）。ちょっとその背景について考察してみようとおもいます。 金利の動きを見ていますか？ 私のNoteでは何度も述べていますが、REITは債券に近い商品です。基本的に収益はすべて分配し、その収益の原資は数年スパンの契約が締結されている家賃なので一日二日でぶれるものではありません。しかも賃貸借マー

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    • REITのディフェンシブ性再考

      日米ともに株安が続きますが、みなさんのポートはいかがでしょうか？ 今年から新NISAが始まり、いままでオルカンなりSP500全ツッパだった人はもしかすると初めての大幅調整局面かもしれませんね。円高で往復ビンタをくらっていることでしょう。 下のチャートは7月以降の値動きですが、ローソク足がUS-REIT、青色がSP500、赤色が米国長期債のETFです（すべてドル建て） 株(SP500）が苦しむ中で、REITと債券は無双しています。 足元の相場環境は弱いISM製造業と雇用統

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      • 積水ハウスREITの米国不動産購入は是か非か

        去る5/28積水ハウスREIT（証券コード3309）が米国はシアトルの賃貸住宅の取得を発表しました。ついでにポートの〜30％の海外不動産を組入を可能にしました。 J-REITにおける海外不動産の取得事例はインヴィンシブル投資法人のケイマンのホテル、イオンリートに続いて多分3法人目です。 https://ssl4.eir-parts.net/doc/3309/ir_material/229955/00.pdf ちなみに、積水ハウスの北米の子会社から物件をかっています。 発

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        • 不動産株・REITに売り　金利上昇で利払い増懸念

          3月ぶりにREITが1750pt割ったタイミング出てきました。REITが下がると不満がたまってなに書きたくなります。 さて、今回の題目は日経の記事のそれをそのまま引っ張ってきました それっぽいことを書くのが得意な日経くんですが、足元のREITの軟調は利払い上昇懸念なんでしょうか？？ どの金利をみるべきか？？一般的に金融さわっていない人にとって、金利といえば10年国債金利（をニュースなどでみるから）でしょう。 なので10年国債の金利推移とREIT指数の推移をみてみましょう

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          不動産投資リターンのαとβ

          みなさん不動産に投資していますか？ 不動産への投資にはいろんな形態がありますね。いわゆる収益不動産実物への投資のほか、REIT、不動産株、セキュリティトークン、クラウドファンディング、自宅購入（投資するつもりがなくても不動産にお金を突っ込むという意味では投資ですね）などなど多様な方法があります。 賃貸に住むというのも不動産価格変動のリスク（とリターン）を取らないという意思決定をしているという意味では不動産に関する投資判断といえるでしょう。 2013年のアベノミクス（というよ

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          マイナス金利解除で不動産マーケットはどうなる？

          2024/3/19 日銀がマイナス金利の解除を発表しました。 発表後の値動きは為替は円安、不動産株とREITは急騰、銀行株は下落とまさしく金利上昇にたいして「Sell the fact」といった値動きだったかと思います。まあ、会見含め現段階では追加利上げを匂わすような「タカ派」ではなかったという点も大きかったですが。 さて、マイナス金利解除で今後不動産マーケットはどうなるでしょうか？以下完全にざくっと私見ですが、総論「マイナス金利解除だけではほとんど影響ないだろう」というのが

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          不動産の仲介手数料は高いのか？

          定期的にネットでは不動産の仲介手数料が高いと話題になりますね。 1億円の物件を売ったり買ったりしたら300万円フィーが発生します。そんな仕事してねえだろとエンドの方が憤る気持ちはわからなくはないです。 不動産の取引を生業としているプロは仲介手数料については必要経費として割り切っていますが、それでも隙あらば減額しようとします（「プロ」の属性にもよりますが）。そんな上限3%の不動産仲介手数料についての私見です。まあ業界の中のひとなので業界よりですが。値切り方（という程のものでもな

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          REITは金利上昇に弱いのか？

          引き続きREITが弱い日が続いております。 日経平均が上がるとREITは下がり、日経平均が下がるとREITも下がる。そんな市況ですね。別にREITが専門ではないんですが話題になることが多いので最近REITのことばかり書いてます。 マイナス金利撤廃が囁かれる中、金利上昇に弱いREITが軟調という言説が足元多いですね。まあ金利上昇に強くはないセクターだとは思うんですが、そこまで弱いですかね？あとそんなに金利上がりますかね？というのが私見です。 金利のREITへの影響（分配金の

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          REITには成長がないのか？

          日経平均の快進撃が止まりませんが、相変わらずREITは低迷が続いています。2024/3/1の終値は1700pt割れで、多分3年半ぶりくらいの水準です。 REITがファンダメンタルズ的には安いのは多くのREIT市場参加者にとってコンセンサスになってはいると思いますが、 本格反転は株がダレてきて新NISA参加者が「こんなはずじゃ・・・あれ、なんか安いREITっていうものがあるな」となるか、 マイナス金利が撤廃されて引き締め打ち止め、懸念材料出尽くしというイベントをこなさなきゃ行

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          不動産セキュリティ・トークン（ST）は買いなのか？

          結論：REITでよくないか？ セキュリティ・トークンとは？？一行で終わってしまうと良くないですね。まずはそもそも不動産セキュリティ・トークンとはなにか？調べましょう みずほのHPから引っ張ってきたポンチ絵を見てみましょう ブロックチェーンを使っていてなんかすごいですね。でもブロックチェーンどうでもいいんですよね。要するに不動産ファンドです(REITも不動産ファンドです)。集めてきたお金を不動産に投資して、収益分配します。という話です。 以下の表は私の独断と偏見で個人が投資

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          不動産セキュリティ・トークン（ST）は買いなのか？

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          街づくりの撤退戦　コンパクトシティ

          日経にこんな記事がでました。 「あー、寝て起きたら持ってる地べたの容積率増えてないかな」と不動産に携わる人であれば一度は妄想したことがあるであろう夢が実現しています。すごいぞ名古屋。 容積率が増えれば同じ土地に建てられる建物の規模が大きくなります。当然その土地の価値は増えます。 容積率の増加は被害者がない政策に見えますが、例えばその土地がマンション適地であれば、そのマンションを買う人が他に検討したであろう立地の戸建て素地など（鑑定評価的に言えば同一需給圏）の価値を薄く広く

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          分譲マンションの高騰はいつまで続くのか？

          首都圏のマンションの高騰はとまりません。 特に23区の2023年のマンション平均価格は1億円を超えました。 超高額かつ大型物件である三田ガーデンヒルズ等の影響もあると思うので単年度の数字だけを見て騒ぐのはナンセンスではありますが、価格が上がり続けているのは事実だろうと思います。 ざっくりな記載にはなりますが、需要と供給サイドの両面から今のマンション価格の高騰について考えてみます。 需要サイドパワーカップルの台頭 労働力不足を見越してこの10年間で女性（と高齢者）の社会進

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          【J-REIT】ブラックロックがREIT買ってる！

          （サムネは外資の象徴のイメージです）REITが低迷する中で、個人投資家でもREITが話題になることが多くなっています。だらだら下がる中で注目が集まるのはいいことなのかはよくわからないですが、そんななかでネットで見た意見でそれは違うんじゃない？と思ったことに対する私のコメントです ブラックロックがREITを買ってる！！国内勢が損切？益出？で売ってる中で外資が買いに来てる！しかもあのブラックロック！大量保有報告が更新されて積み増してる！という意見をみました。 が、外資が割安と思

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          【J-REIT】REITはゴミ箱なのか？

          2024/2/19の場中、東証REIT指数は1700ptを割れました。 普段日の目を見ないREITですが、株式対比の不甲斐なさもありネットでも割りと話題になっているように思います。 そんななかで「REITはゴミ箱だから下がってる」という意見を目にしました。REITはゴミ箱という議論は昔からよくありますが、果たしてそうなのでしょうか？ 「REITはゴミ箱」とは？そもそもREITはゴミ箱とはどういうことでしょうか？まずは、REITの基本的なスキームを見てましょう。 REITは

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          【J-REIT】NBFの決算から見るオフィス市況

          去る2024/2/15に日本ビルファンド投資法人（NBF、銘柄コード8951）の決算がありました。 NBFは三井不動産系のオフィス特化型REITですね。三菱地所系列のジャパンリアルエステイト投資法人とともにJ-REITの黎明期を作った銘柄であり、J-REITを代表する銘柄でもあります。 空気読まない超大型POでマーケットから総スカンを食らったというおちゃめな過去もありますが、基本的には王者三井の気概が常に感じられる銘柄です。 そんなNBFの決算から足元の不動産マーケットへのイ

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          日経平均においていかれるJ-REIT

          日経平均を中心とする日本株がフィーバーする中で、2023年末以降J-REITは低迷が続いています。 2024/2/15の終値で1727pt。これはクレディ・スイスがお星さまになった2023年3月の下値1750ptを下回る水準です。 コロナショックによる急落〜回復期以降は見たことのない水準に突入してきました。 足元の配当利回りは多分4.6%強くらい。これもヒストリカルにはリーマンショック、東日本大震災、コロナショックぐらいでしか観測されない「高水準」です。個人的にはAIだのN

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