【起業ノウハウ】一戸建て賃貸業⑺仲介物件の売買契約

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最初から読み返す【起業ハウツー】一戸建て賃貸（その１）

　続編第７回は「仲介業者経由」で一戸建てを売買する時の書類について、私なりに習得したノウハウをお伝えします。
　ほか、売買契約の手順と流れは、こちらが詳しいので参考にしています。

起業した直後

　私の話ですが、起業したばかりの頃は、土地建物の売買について、具体的にどういうハウツーで、何を作成したらよいか、わかりませんでした。
　そこで、一度、仲介業者の主導で売買取引をして、手順と流れを覚えてみようと私は思ったのです。
　さすが仲介業者は手慣れていましたし、有難いことに、聞けば何でも教えてくれます。物件の調査はどこまで行い、どんな書類を作成するのか、なぜ作成するのか等を聞いて、都度教えてもらいました。
　仲介業者の担当者には、Ｍ岡修造さんみたいな、テンション高い・話の飛ぶ・落ち着きのない・熱心な買主と思われたかも知れませんが、私のような駆け出しの賃貸業者にも丁寧に接していただき今でも感謝しています。

宅建法は歴史的所産

　仲介業者は、売主との媒介契約に基づき、不動産売買を仲介し、宅建法35条による定型様式「重要事項説明書」の作成が義務付けられています。
　そして、買主に対し、相当の書類がまとめられた重要事項説明書を交付し、逐条読み聞かせて、法定説明を行います。
　その目的は契約不適合によるトラブルが発生しないよう、告知事項を詳細に明文化し、さらに説明を加えて、買主に予見させるためです。
　宅建法に内包されている歴史的所産といえるでしょう。

重要事項説明書

　仲介業者は、取引後に問題が発生しないよう最善を尽くし、売買契約において法的義務を果たすことで、自らの立場を全うします。
　そのために、重要事項説明書の売買様式は、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が会員限定で提供しています。
　何度か改訂されていますが、令和４年度には民法改正により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更されたことが特筆すべき点です。

　あわせて、売買契約書の標準様式も変更になっており、いずれも旧様式は無効な契約条項が記載されていることとなるため、いまさら使用できないと押さえておいてください。と言いますのは、ネット検索では旧様式の重要事項説明書や売買契約書が割とヒットしますので、そのまま流用しないようご注意ください。

添付書類

　重要事項説明書には、売主側の責任書類が添付されます。以下の＊印は直接売買でも必要となります。
・重要事項説明書説明資料
・土地建物登記簿謄本＊
・公図地積測量図＊
・道路図面
・上下水道図面＊
・ハザードマップ

契約内容記載書面

　宅建法37条による定型様式「契約内容記載書面」は、およそ買主側の義務書類であり、支払方法や期日等を明らかにしたものです。私は少額な売買価格のため、手持ち現金で一括して取引するので、売買契約書の条項だけで問題なく取引してきました。

できる限りコピーを手元に残す

　読者へお伝えしたいことは、仲介物件を購入するとき「あらゆる書類のコピーを残すように努めること」です。
　仲介業者に対しても、売主が作成した書類をできるかぎり重要事項説明書に綴り込んでほしいと頼んでおきます。
　登記原因証明情報や登記委任状のような手元に残らない書類も、通常は署名押印して司法書士に提出しておしまいですが、念のため写しをくださいと言えばもらえます。
　司法書士関係の書類コピーは、買主（権利者）の分だけで十分で、自分で作成するときは売主（義務者）の分をコピペするだけです。
　すべて自前で直接売買するときに作成する書類となることから、コピーを手元に残しておき、あとで見た時に取引ごとの記憶を思い起こして、他の物件にあてはめることができるようになります。

まとめ

　起業直後には、やはり仲介業者の相続物件を購入することが間違いがないと、あらためて申し上げます。
　それら手順と流れを掴むことで「このぐらい」なら自分でやってみようというステップアップができるようになるでしょう。

　どうして「このぐらい」という表現を用いるかといえば「一戸建て賃貸ビジネスの真髄は、売主の契約不適合を免責して、相続不動産を格安で直接買い取ることにある」からです。
　ゆえに、宅建法の軛を解き放ち、自分で契約書類をミニマムに作成し、直接売買を行い、取引完了させることが「このぐらい」の目安となります。

　次の記事では、相続不動産を直接売買するとき、第三者のチェックがないまま、自分の判断だけで契約して本当に大丈夫なのかという「目利き」について記します。
　そこでは、修理費用の見積りと月額家賃の見込みを見極め、賃貸物件の仕入れになるのか、また、格安になるのかという検討を行うのです。

　続きは⑻相続不動産の目利き