#21 AIを活用した交渉術
このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。
前回は、物件購入を進める中で、交渉を有利に進めるためのポイントについてお話ししました。
具体的には、売買価格の妥当性を見極める、融資条件を把握する、そして数字を理解する力を武器にすることが大切だとお伝えしました。
今回は、「AI家賃査定ツール」を活用した交渉術についてお話します。
交渉力をさらに高めるために、物件周辺の家賃相場、空室率をしっかりと把握したいですよね。
提示されている家賃や利回りが妥当かを見極めることで、より納得感のある交渉を進めたいと思っています。こうした取り組みが、将来の売却時にもプラスに働くと信じています。
便利なAI家賃査定ツール
ここで活用したいのが、オーナー向けのAI家賃査定ツールです。
私が実際に利用して便利だと感じじているのは「ポルティ」、これからたくさん活用していこうと思っているのが「スマサテ for Owners」です。
ポルティ賃料査定の特徴
・無料で回数無制限：新規登録をすると、基本機能を無料で利用でき、査定回数に制限がありません。無料、無制限、大好きです。新規登録もわずか30秒。
・高速査定：物件情報を入力すると、約1秒で査定結果が表示されます。建物構造や設備の有無も加味しての査定が可能です。
・結果が一目でわかる：中央値をグラフで表示してくれるので、一目で賃料の位置づけがわかります。私の場合は、高くても中央値プラス10％くらいに設定しています。
・査定レポート◎：査定結果は半径500m以内の物件の間取り割合や敷金・礼金の割合、設備の設置状況、市場のレポートなどでまとめられ、交渉時の材料として便利です。
スマサテ for Ownersの特徴
・実際の自分の物件を指定できる：自分の物件や周辺の物件を検索して指定し、査定が可能です。提示された賃料やこれから設定する賃料が高いのか低いのか、一目でわかります。
・近隣物件の賃料分布図：近隣物件との比較が様々な角度からしやすく、自分で設定して知りたい情報に応じた査定が可能です。
・オーナー向けに特化：不動産投資家やオーナー向けに作られたシステムのため、投資判断に加え、そのまま融資資料としても活用できるレポートのダウンロードが可能です。
パートナー物件の「海老名くん」も利回りアップ！
実際にこれらのAIツールで相場を把握し、近隣の賃貸客付業者さんに反響の見込みのヒアリングを行いました。
具体的には、どの程度の家賃設定であれば反響が得られるのか、ランニングコストはいくらくらいか。空室率はどのくらいか。
得られた情報を元に、利回りの最大値と最小値がどれほどかを計算しました。
そうすれば、「この価格であれば、これくらいの利益が見込める」、「利回りが⚪︎%であれば自身の閾値に達している」という明確な根拠を持ち、納得感のある交渉が可能になります。
（賃貸管理を一緒にお願いする場合は、特に利回りの交渉ができると思います。）
私のパートナー物件である「海老名くん」も、その結果、利回りを0.2%引き上げることができました。
0.2%の上昇は、1億円の物件なら年間20万円の収益増につながります。ハイブランドのミニバッグが毎年1つ買えます。
交渉だけでこれだけ大きな成果になれば嬉しいですよね。この努力がその後の管理会社との会話でも、もちろん、将来の売却時の価値向上にもつながると考えています。
不動産投資における交渉力の価値
「交渉」についてお伝えしてきましたが、不動産は投資の中でも唯一、交渉で得られる利益が変わるのが大きな特徴の一つです。
自身で得た知識や実際に動いた行動が全て利益につながると思うと、とてもワクワクしませんか。
株価やFX、暗号資産には交渉の余地がありませんが、不動産では、交渉次第で金利が変わり、購入価格が下がり、売却価格が上がり、そして満室が実現するのです。
家賃の調査や業者へのヒアリングは、確かに少し手間がかかるかもしれませんが、こうしたAIツールをうまく活用することで、効率的に必要な情報を集めていきたいですね。
テクノロジーと地道なリサーチを融合させた「ハイブリッドな不動産投資」を目指していきましょう。
次回もお楽しみに！
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