ローン特約の予定融資金額は何円に設定するのか？？そして本当にそれだけで良いの？
2棟目の不動産を求めて
土地の売買契約を結ぶことにしました
まだ融資は見えていないので
ローン特約を設定します
土地の売買契約書に
融資金額という欄が存在します。
今回の土地はおよそ7000万ですが
わたしは1億4000万の融資金額を書きました
建物も含めた融資で希望金額です
以前からあるとおり、わたしの不動産投資は
難易度が高くてもフルローンで
融資を組むことを前提にしています
というのも、得に資産形成が
積みあがる初期の段階では
「キャッシュ」の保有量が
銀行融資を進めていくうえで
かなり大きなウェイトを占めている
そう考えているからです
言い方を変えれば
フルローンが組める
かつ、出口が見える
不動産を探している
という感じです。
ちなみに、土地の売買契約書の
融資の欄に建物も含めた
希望融資金額を書くことは
なんら問題ではありません
ローン特約に金利と年数もつけておく
わたしが見た
売買契約書の融資の欄には
・金融機関名
・融資承認期限
・融資額
しか記載がありませんでした
でもここでふと思うわけです。
これって危険なのでは？？
というのも例えば
仮に欲しい融資額の満額が承認取れたとして
・金利がものすごく高かったり
・融資期間がものすごく短かったり
そうなればキャッシュフローの計算は
想定とは全然違うものになります
わたしの事前シミュレーションでは
キャッシュフローを確保するには
金利：1.50%以下
融資年数：30年以上
このラインは越えられない判断でした
Tさんに連絡します
tellll、、、tellll
Tさん
「はいTです」
わたし
「売買契約書のドラフトありがとうございます」
「あのー ローン特約の欄なのですが、、、」
「金利と融資期間の条件を加えておくことはできますか？？」
Tさん
「えっ、、」
わたし
「仮に、満額の融資が引けても
金利とか年数が合わないと
実行できないと思うんです」
「そのときに契約条件は満たしているから
ローン解除は認められない」
「そうなったら最悪のシナリオだと思うのですが、、、」
Tさん
「内容は理解できました。
先方に記述可能か確認してみます」
・・・翌日
売主さんからの返答では
「契約書を追加することはできない」との返答でした
かぼちゃの問題で融資が厳しくなっている
とはいえ、もともとが売り手市場
こちらの交渉が通じづらい状況です。
なので、仲介業者であるTさんに
言質をとることにしました
わたし
「わたしは金利1.5%以下
融資期間30年以上じゃないと取り組みません
それでも大丈夫ですか？？」
Tさん
「安心してください」
「必ず良い条件の融資を探し出してみます」
週末予定通り土地の契約を実行することになりました
→→→「融資決まってないのに建物の打ち合わせ？？」
「2棟目の不動産を買うまであと3.2カ月」
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