#20 私が学んだ交渉のポイント

2024年10月24日 00:00

このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。

前回は、理想的な1棟パートナー物件を紹介してくれた不動産会社との出会いについてお話ししました。今回は、その物件購入を進める中で、私が学んだ交渉のポイントについてお伝えします。

まず、前回紹介された物件、ここでは「海老名くん」と名付けましょう。海老名くんは、駅から徒歩8分という好立地、新築の木造アパートです。物件自体は理想に近いものでしたが、提示された価格でそのまま購入するわけにはいきませんよね。

ここで重要なのは、しっかりとした事前準備と情報収集をもとに交渉を進めることだと考えました。私がこの1棟目のパートナー「海老名くん」で学んだ交渉のポイントについてお伝えします。

不動産投資において、価格交渉は避けて通れません。

まずは、言い渡された価格が適正かどうかを判断することが重要です。
例えば、登記簿を確認して、抵当権の設定金額や日付から、売主がどの価格で物件を購入したかを推測することができます。この情報をもとに、下限価格を予測し、交渉に役立てます。

次に、近隣で売り出されている類似物件と比較し、売却時の利回りごとのシミュレーションを行います。出口戦略とも言いますが、何年後にどの利回りで売却したいかを計算し、その利回りごとにエクセルでキャッシュフローの総和や物件価格をシミュレーション。

同時に家賃の相場も確認することで、交渉時に自信を持って「この条件なら購入できる」と話すことができます。

今回まさにこの方法で利回りを0.2%アップさせることができました。0.2%でも1億の物件だったら20万が毎年利益として増えると思うと、とても大きな成果になります。

交渉を有利に進めるために、融資の仮審査を事前に通しておくことも重要です。「融資額が〇〇円までですので、この価格であればすぐに購入が可能です。」と具体的な金額を提示することで、交渉が現実味を帯び、相手も譲歩しやすくなります。

例えば、「この物件はとても魅力的です。ただ、銀行からの融資額が〇〇円ですので、この価格であれば購入させてください。これが私の基準です。」といった形で交渉することで、誰も傷つくことなく、無理のない範囲で話を進めることができます。

数字の理解は、不動産投資において欠かせない要素です。

私も初めてPL（損益計算書）、BS（貸借対照表）、CF（キャッシュフロー）と向き合ったときは、その言葉の複雑さに戸惑いました。

実は、新築RC女子の本業の仕事では、営業予測を立てることが多く、エクセルを使ったシミュレーションには慣れています。しかし、ファイナンスの知識を深め、不動産投資特有の指標を理解し、使いこなすことで、投資判断の精度が格段に上がりました。

少し難しい話も多かったので、今日はこの辺で終わりにします。
次回は、今回のポイントの続きについて詳しくお話しする予定です。お楽しみに！

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