Q211:不動産投資と満室経営 満室経営 空室の破壊力
A:満室が良いことは言うまでもありませんが、今日お伝えしたいのは例え一部屋でも空室があると賃貸経営上のダメージが計り知れないという話です。
◆家賃収入の誤解
不動産投資界隈では
良く成功している人の事例として
家賃収入〇千万を達成しました！
みたいな表現をよく見ます
でも元々をお金を持っている人以外は
金融機関で借り入れを起こして
不動産を買いますので
家賃収入=利益とはならないのです
じゃあ利益ってどの程度なのでそしょうか？
仮にモデルケースとして
こんな場合を考えてみます
総額1.5億
満室利回り6.0%
部屋数10戸
こんな不動産を持っているとしてます
家賃収入は
900万 = 1.5億×0.06
となります
ところが実際はここに借り入れの返済が加わります
例えば
期間35年
金利1.5%
自己資金投下1500万
とします
すると
右上にあるように
キャッシュフロー（CF）率は28.9%
金額にすると約260万が利益となります
家賃収入と利益には大きな差があることがわかります。
これはある種、不動産投資の実態と言えると思います。
で問題はここから
仮に一部屋空くとどうなるのでしょうか？
総額1.5億
満室利回り6.0%
部屋数10戸
家賃収入900万
の一部屋が空くので
家賃収入は90万減って
810万になります
すると
たかが一部屋でも
キャッシュフロー的には
約260万だった手残りが
約185万に減ってしまいました
下落率28%です。
これは小さな変化と呼ぶには
余りにもダメージが大きいと思います
実際の不動産では
このシミュレーションのように
一部屋が一年間空室でい続けることは
少ないと思います。
でも言い方を変えれば
瞬間でも3部屋空いてしまうと
その月の収支はマイナス（赤字）になってしまいます
所有する不動産は常に満室でいることが
重要な理由を感じて頂けたでしょうか？
次回はそんな満室を目指すために
多重要になってくる
敷金、礼金、ＡＤについてお伝えします
どれだけ家賃収入が大きくても
キャッシュフローがでていなければ意味は無い
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