23区新築で利回り11％！！？

いわゆるスルガショックといわれる
事件が起こる前まで

会社員が不動産投資をする場合の
金融機関の候補には
必ずと言っていいほど
スルガ銀行の名前が挙がっていたように感じます。

スルガなら融資してくれる

それはとても嬉しい言葉ですが
不動産投資の目的は
不動産を買うことではありません

資産形成であり
インカムゲインが大切であり
そのためにはキャッシュフローが出るかどうかが大切

わたし自身心の底からそう納得していました

今でもその気持ちに変わりありません。

なのでスルガ銀行を紹介されたときに

本当にキャッシュフローが出るのか？？
とシミュレーションしてみることは自然だったと思います。

・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン

↑の基準で照らし合わせて、利回り7.2%で計算すると
スルガ銀行の金利4.5%はかなり重いなーと感じました。

このままではキャッシュフローが-1.1%
ということは毎年お金が無くなっていくということです。

これでは新築ワンルーム投資と同じです。


当時の営業トークはこんな感じでした

まずは金利が高くてもスルガで融資を引きましょう！
そこで1~2年保有していれば実績がついて
他の金融機関に持ち込めば
借り換えで金利を下げられます^^
そしたら一気にキャッシュフローは上げられます
まぁ先行投資ですよ

借り換えとは
融資してくれた金融機関とは別の金融機関に物件を持ち込んで
融資先を変更してもらうことです。

金利4.5%のスルガ銀行から、例えば金利2%のA銀行に相談して
取り組んでもらえれば一気に条件は良くなります。

ただしスルガ銀行からすれば
元々織り込んで考えていた将来の利益が、突然無くなることになるので
裏切り行為です。
借り換えをしてしまえば、その金融機関とは今後付き合わない
というか付き合えない前提で進める覚悟が必要です。

で、通常であれば短期間での借り換えは難しいと思います
相談された金融機関からしても怪しすぎるので

でも１～２年経って、不動産が安定して稼働している状態を見せられれば
借り換えの相談は可能

ということらしいのですが
いったいどれくらいの人が借り換えに成功したのでしょうか？

わたしはそのパターンでの成功事例に出会うことが無かったので
到底チャレンジできるシナリオじゃないな
そう感じました。


じゃあ借り換え以外に他のシナリオは無いのか？
単純に金利4.5%でもキャッシュフローがでる利回りはどれだけかな？？

とシミュレーションしてみました
・
・
・
利回り11%

かなり高いスコアが出てきました
関東の築浅物件では見たことがありません、、、、

スルガはやっぱり諦めるしかないかな、、、、


そんなときでした
楽待のセミナーでこんなものを見つけました

23区、新築で利回り10%以上！

→→→「銀座の業者、泣かせに来るプレゼン」

「1棟目の不動産を買うまであと1.9カ月」

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