融資返済の2つのパターン

何度も何度も言ってしまってますが
不動産をやる上では
融資がとーーーっても大切です。

お金を貸してくれないと不動産はできない
でも、貸してくれる条件が悪いと
買った後に死んでしまう。

不動産投資家さんの世界で
良くかかってしまう病気に

不動産買いたい病

という危険な病気があります。

これは不動産を買うことそのものが
目的になってしまって

買ってはいけない物件
つまり
中長期ではキャッシュフローが出ない物件や
売れない物件を買ってしまうのですが

別の言い方をすると

この条件よりも悪化すると
死んでしまう
ボーダーラインが
どこまで具体的な数字で
見えているか

がポイントになります。

そう考えたとき
わたしが一番困ったのは
毎年の返済金額が
おいくらになるのか？でした

みなさんイメージつきますか？
例えば5000万を35年で金利2.0%で借りた場合
毎年の返済金額がいくらになるのか？
、
、
、
ごめんなさい。
実はこれだけでは答えはでてきません

なぜかと言うと
融資の返済には
2パターンの返し方があるからです。

それが
元金均等
元利均等

■元金均等
これは支払う元金が
ずーっと同じになる支払い方になります。

融資を返済するときは
金利、つまり借りたお金にかかる利子　と
元金、つまり借りたお金そのもの　の
2種類のお金を返すのですが

元金均等では
ずーっと一定額の元金+徐々に減っていく金利の足し算
つまり、最初は返す額が大きいけど、
時が経つほど返す額が小さくなります。

■元利均等
一方、元利均等は
金利と元金の合計額はずーっと一緒です。
そのかわり、同じ金額の中での金利と元金の
バランスが変わっていきます。

最初は返済額のほとんどが金利なので
元金がほとんど減りません

つまり、支払う金利の総額は元利均等に比べて
多くなってしまいます、、、。

その代わり、返済初期の段階では
元利均等に比べて毎月の返済額総額が
小さく抑えられるので
キャッシュフローがマイナスになる心配が減って
安心です。

あと、毎月の返済額が一定なので
将来の計算もしやすいです、

まとめ

元金均等のメリット
支払う金利の総額が小さい
時が経てばたつほど、返済額が小さくなるので
キャッシュフローが改善される

元金均等のデメリット
初期の返済がつらい。
お金を持ってないとキツい

→長期で不動産を保有して、利益は後半で良い人向け
→初期のキャッシュフローが悪くなっても、
　早い段階で不動産を売って売却益で回収する人向け

元利均等のメリット
初期段階の返済総額が小さくなる

元利均等のデメリット
元金そのものが初期は減らないので
支払う金利の総額が増える

→キャッシュに余裕が無い人向け


→→→秒で返済金額を計算できるようになる
「1棟目の不動産を買うまであと2.1カ月」

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最後まで読んで下さり
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正直にお伝えしたいと思います。
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