理想の融資条件を想像してみる　妄想してみる

不動産投資をする上で
購入する基準を作ろうと
あれこれ調べてみます。

当時のわたし的に
妥当かなと置いてみた基準はこんな感じ

・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン

ただ、これで物件を検索しても
一件もでてきません、、、、

どれかの条件を変えてみる必要がありました。
あれこれいじってみます

■シミュレーション1
利回りを変えてみる

利回りが高いほど家賃収入は上がりますが
物件そのものが稀少になって見つからなくなります。
なので利回りを下げてどうなるかみてみましょう。

今の基準を下げてみると
例えば6.0%くらいまで下げてみます。

すると家賃収入は

3,000,000円　＝　50,000,000円　× 6%

300万に対して返済が 約200 万なので
経費率は 66.6%です。

つまり、CF率は
CF　=　家賃収入　－　（融資返済　＋　管理費　＋　税金　＋α）　
で求められるので
19%　=　100%　-　（66%　+　15%　+α）

CF率 19%となります。

一応キャッシュフローが死ぬことはなさそうです。

これは実際の不動産で当てはめると
例えばこの物件が10戸だった場合
2部屋　退去が出る
（= 稼働率が80%になる）
とCFが無くなる
と言い換えることが可能です。

-1%　=　（100%　×　0.8）　-　（66%　+　15%　+α）

もちろん、場所と物件内容
どれくらい攻めた賃料設定かによって
どこまでのCFが確保できれば
購入できるのか？
その判断によって良し悪しは変わってきます。

■シミュレーション2
金利を変えてみる

金利が低いほど毎年支払う返済金額が減ります。
0.1%でも破壊力はかなり大きいです

例えば2.0%→1.5%に変えた場合
どうなるか計算してみます。

2.0%のとき　返済額は　年1,987,572円でした
1.5%のとき　返済額は　年1,837,104円になりました

融資返済率は
2.0%のとき　55.0%
1.5%のとき　50.8%

150,468円の差がつきました
CF率にすると
4.1%分に想定します。

つまり言い方を変えると
金利が0.5%落ちるとCF率が4%上昇する

これは効果絶大です！！
ただし本当にその条件で金融機関が貸してくれるか
それを確認する必要があります。

でもわたしが思うにこういった想定があるからこそ
金融機関にもどれくらいの条件で
融資を希望するか説明ができる
↓
金融機関との交渉が始まる一歩だと思います。

→→→お金どれだけ使えますか？

「1棟目の不動産を買うまであと2.1カ月」

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最後まで読んで下さり
ありがとうございます^^
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なんてあればコメント下さると
わたしの体験レベルで
正直にお伝えしたいと思います。
一緒に資産形成していきましょう^^