お金どれだけ使えますか？

不動産投資をする上で
購入する基準を作ろうと
あれこれ調べてみます。

最初はこちらから↓

当時のわたし的に
妥当かなと置いてみた基準はこんな感じ

・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン

ただ、これで物件を検索しても
一件もでてきません、、、、

ということで前回は
「利回り」
「金利」
を変更してみましたが、なんだかしっくりきません

ということで他の条件を変えてシミュレーションしてみます。

■シミュレーション3
融資期間を変えてみる

融資期間は基本的に物件の構造と
築年数で、決まってしまいます。
もしかしたら短くすることは交渉できるかもですが、
融資期間が短い　＝　毎年の返済金額が増える
ということになってしまいますので
今のわたしが目標にしている
CF率を上げるという主旨からは外れてしまいます。

例えば
融資期間35年の場合
返済金額　年1,987,572円でした

これが
融資期間22年の場合
返済金額　年2,811,132円になります

823,560円の差がつきました
これは年間家賃収入の22%あります。
かなり大きな差です。

全く同じ物件なのに
融資期間が22年か35年かだけで
年間のキャッシュフローが全く異なるということです

ただ、繰り返しになりますが
融資期間を長くすることは基本できないので
今の主旨であるCF率を上げる為にはできることは少なそうです。

■シミュレーション4
融資金額を変える

最後は融資金額を変えます。

簡単に言うと
・融資の金額を変える
・融資金額は変えず、狙う物件価格を上げる

の2パターンが考えてみます。

融資の金額を変える
元々は5000万の物件に対して
5000万を借りるフルローンで考えているので

5000万→4000万に融資金額を減らしてみます。

言い方を変えると
1000万は自分のお金をつかうということ。
・
・
・

なんだか数百万とか数千万のお金の話をしてきましたので
1000万といっても
まぁそんなもんかー
って感じでしたが

自分のお金
として考えると急激に圧力が変わります！！
だって、、、、1000万ですよ！　ねぇ？

今はシミュレーションだからいいですが
実際の不動産投資でもこんな話をすることは当然考えられます

だからこそ事前にシミュレーションしておくことは大事だと思います。

→→→自分のお金を使うのが一番ハードルは低いけど、、、

「1棟目の不動産を買うまであと2.1カ月」

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