Q133:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆妥当なデータか検証する③想定賃料の検証方法
収益不動産を購入する前に
その不動産の想定賃料がどれくらい実態を合っているか
検証する作業が必要です
今日はその基本的な流れをお伝えします
１，レントロールの入手
レントロールとは部屋ごとの
賃料、広さ、入居者がいる場合の入居開始次期などが
かかれたシートです
収益不動産では必ず存在するものです
当然新築でも利回りをだしている以上
想定のレントロールが存在するはずなので
まずはその物件を掲載している
仲介業者から入手します
大切なのは「坪単価」です
賃料を部屋の坪数で割って
1坪あたりの賃料を出します
2、競合する物件を賃料サイトから探す
いわゆるHOMESやSUUMOで
購入する不動産と競合する物件の賃料を探します
具体的には
・同じ最寄り駅
・±5分圏内の徒歩圏
・±5㎡の部屋の広さ
・築年数15年以内
で検索をかけて
その結果をあつめて
賃料と㎡数から
1と同じように坪単価の平均、最小、最大を求めます
ポイントは築年数を15年程度まで見ていることです
なのでここでの坪単価の平均は
想定賃料の坪単価よりも
安くなって当たり前ですが
この競合物件の平均坪単価と同じ金額に
購入検討している不動産の賃料が下がった場合に
キャッシュフローがプラスでいられるのか？
がひとつのポイントになります
自分自身の基準を決めて相場と比較してストレスをかける。それでもキャッシュフローが出るかを見極める
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