3億円の物件のセールストークを見破れ

新しく面談した不動産仲介業者さんから
おススメと紹介された福島市の物件を振り返っています。

最初はこちらから↓

面談で聞いた話を元に調査を続けます。

■調査3
「なのに3億円のボリュームで
利回り11.6%は無いです！
聞かないでしょ？？」

→まずは楽待で3億級の物件の利回りを見てみます。

そもそも福島市だけで検索しても33件しかありません。

逆に11.6%の物件なんてあるのでしょうか？

うーん金額が全然違うので一概に比較できないかもですが
高利回り物件は他にも見つかりました。

なんだか怪しい雰囲気になってきました。

■調査4
「なんと言っても100戸ですから
リスク分散が半端じゃないです。
流石に満室は難しいと思いますが、
仮に20戸空いてても空室率20%」

→言ってることは間違ってないかもしれません
でもこの話し方をするってことは

そもそも満室は無い前提で
考えないといけないってことですよね？

そうなると↑でいってた利回りも
落ちる前提で考えないといけないって話になります。

少し計算してみます。

3億円の物件で利回りが11.6%ということは
年間売上は

3480万　=　3億　×　11.6%

3480万円が稼働率80%に落ちるということは

2784万　=　3480万　×　80%

2740万を利回りに戻すと

9.28%　=　2784万　÷　3億

利回りが9.28%に減ってしまいました

■調査5
「もちろん、まだ楽待には出回ってません」

→これは望んでいることなので
ありがたいです。
実際楽待ではこの物件は掲載されていませんでした

ただもちろん「良い物件を」っていうのが
前提条件にはなります。。。

■調査6
「確かに最初から3億は
尻込んでしまう気持ちはわかりますが
大切なのはキチンと
キャッシュフローがとれることですものね！」

→これも言ってることはわたしもそう思います。
ただキャッシュフローがとれるかどうかなんて
・
・
・んっ？

ひとつ引っかかりました。
というかここについては聞いておく必要が
ありそうです

→→→3億円貸してくれる銀行はある！？

「1棟目の不動産を買うまであと2.0カ月」

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