Q119:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 構造、階数、築年数
A:ポータルサイトで物件検索までした後に見るポイントをご紹介します。
このシリーズ思ったり長くなってきました💦
◆構造、築年月、
不動産がどんな素材でできているかです。
詳細は↓をご覧ください
ここに書いてある、構造とこの後の築年数から、残存年数がわかります
今回の物件は築34年。
RC造の法定耐用年巣は47年なので
13年
= 47年 - 34年
ということになります。
つまり、この物件を買う場合
融資で引ける年数が通常は13年なので
2億5000万を13年で返済となります。
ただし、金融機関によっては
耐用年数を超えて融資してくれる
ところもあります。
金融機関開拓で
そういう良い条件が開拓できていれば
敢えて築年数を取るという戦略もあるかもしれません。
わたしの場合はキャピタルゲインと
インカムゲインが両方取れる物件を狙うので
どうしても築年数が古い物件
↓
毎年の返済金額が高い
↓
インカムゲインがでづらい
物件は選定から外してしまいます。
◆階数
建物が何階建てかです。
一般的にアパートは3階まで。
マンションはその土地の高度規制や斜線、天空率などで
伸ばせる階高が決まります。
わたしがポイントにするのは
エレベータとベランダ
一般に6階以上のマンションになると
エレベータとベランダが必須になります。
当然エレベータもベランダも
作るのにお金もスペースも必要になる分
住居スペースが小さくなります。
つまり、その土地を最大限に使った
住居スペースを確保したいのであれば
マンションも5階以下にして
エレベータもベランダも無しにして
その分居住スペースを広くするという
戦略が出てきます。
ただ当然ながら、
エレベータもベランダも
あったほうが入居には有利なので
つけることによる
・コストアップ
・居住スペースダウン
から導かれる賃料と
無くすことによる
・コストダウン
・居住スペースアップ
から導かれる賃料ダウンの
バランスをどう見極めるかが重要になります
わたしの場合、東京23区は土地が高いので、極力5階建ての最大限居住スペースを優先したマンションを建てます
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