築12年目までの不動産を狙え！？

帰りの新幹線の中で不動産を調べるところから
の続きです。
話の最初はこちら

築年数について考えると
新築でも築古でも、どっちにも
メリットもデメリットもあって
結局、どうすればいいのかわかりません。。。

築浅という考え方

新築、築古 双方のデメリットを減らした物件に
築浅というものがあります。
要するに、

・既に建て終わって入居状況は見えていて
・まだ修繕が起こるほど傷みも無くて
・新築プレミア価格ではない賃料に落ち着いていて

言ってしまえば、難しい相場感や
不特定要素に対応する能力が少なくても
安心して不動産投資ができる築年数というわけです。

ちなみに、
みなさんは築何年のマンションまでが
築浅だと感じられますか？

おそらく築3年とか5年くらいまでのことを
指すんじゃないかなって思います。

あなたにとって、「築浅」の基準は築何年まで？ | SUUMO（スーモ）

じゃあ築浅の物件ってことで
築5年までの設定で楽待を検索！
・・・と、ちょっと待て！！となります。

不動産賃貸業からみた築浅

実は不動産賃貸としてみた場合は
実際に住む人とは見方が変わります。

大切なポイントは耐用年数と融資期間

以前も↓でお話した内容なのですが

銀行からお金を借りて、不動産を買う場合
融資の返済期間はめーーーーっちゃ重要なのですが

築年数と返済期間にはギャップがあるのです。

具体的に説明します。

新築のマンションをRCで建てたとしましょう
法定耐用年数は47年です
でも銀行の融資期間は35年がMAXなのです

で、ポイントはここから

今度は築5年のRCのマンションを買うとしましょう
法定耐用年数は
42年　=　47年　-　5年　となりますね

では銀行の融資期間は何年取れるでしょうか？
・
・
・
そう、35年とれてしまうのです^^

融資期間は長くとれたほうが
キャッシュフローが良くなりますのでいい感じですよね

新築でも、築浅でも
融資期間が変わらないなら
リスクが少ない築浅のほうが良さそうって寸法です。

となると、もうわかりますよね^^

題名にある12年というのは
35年　=　47年　-　12年　ということで
融資期間がmaxで取れる最大築年数が12年となるからです。

ちなみにこれはRC=47年の場合なので
重鉄だと耐用年数34年に対して融資期間30年
木造だと耐用年数22年に対して融資期間30年
とそれぞれ期間が変わりますので築浅の基準も
変わってきます^^

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