建物が無いのにどうやって建物の金額を見積もるの？
土地情報から実際に建物をシミュレートして収支を計算しています
↑前回のお話
平均賃料を入れることで
想定利回りが出てきそうです
6%は超えられそうかな？？
であれば、まずまずといったところでしょうか？？
実際はこんなに簡単な理想通りに
うまくいくとは限らないので
もっと利回りが下がるはずです
それでも最終的に利回り6%を確保したいところです
が、それよりも大切なのはキャッシュフローです
（えーっと、キャッシュフローを出す
ということは融資の想定が必要だな）
わたしが今まで承認をもらった融資条件を思いだします
信金
金利1.98%
年数45年
地銀
金利1.5%
年数35年
地銀
金利1.75%
年数35年
地銀
金利0.8%
年数35年
基本的にはフルローンで承認を得てきています。
新築でやればRCの場合基本融資は35年で取れます
後は金利ですが金融機関によって
差が大きいので
いったん今までのざっくり平均で
1.5%と置くことにしました
パチパチっと入力して、、、、あれ？？
満室キャッシュフロー率が
57%というとてつもない高い数値を出しています
通常は30%以上を狙っていて
本当に30%超えればかなり良い物件
そんな印象があります
にも拘わらず
キャッシュフロー率が57.7%？？？
もし本当にそのキャッシュフロー率であれば
今すぐ買いたい物件ですが
そんなわけもありません
きっと何か計算をミスがあると
探してみると、、、
建物価格が0円のままです
これじゃキャッシュフローが上がるわけです
これまでは建物の金額が
物件概要に書いてありました
今回は建物情報がありませんので
自分で想定する必要があります
建物の金額は簡単に言うと
坪単価という概念で表すことができます
例えば木造だと80万
重鉄なら100万のように
1坪あたりの金額が決まっていて
施工総床面積の坪数がわかれば
大まかな金額が想定できるってことです
RCは木造や重鉄に比べて
坪単価が高く
120万程度で置くことにしました
いよいとこれでキャッシュフローが計算できそうです
次のお話 →「建物は5階が丁度良い！？」
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