Q212:不動産投資と満室経営 満室経営 賃料 敷金 礼金
A:満室経営する一番安直な方法は賃料を下げることです。過疎地などでそもそも人がいない。賃貸需要が無いなどの問題が無い限り、周辺の賃料相場と比べと下げれば入居者さんが表れてくれるのが不動産投資の基本です。
ですが賃料を下げるのは最終手段。だってそれは不動産賃貸業としての収入を下げる行為に直結するからです。ということで賃料を変えずに変え有られる２つの費用をお伝えします
◆敷金
簡単に言えば、退去するときに元通りにするのに使うお金を事前に貰いますという意味です。入居して部屋を使う中で当然部屋はダメージを追っていきます。ただ不動産賃貸業としては、次に入居者さんのためにも綺麗にしたい。ということで入居段階にもらうお金が敷金です。敷金には保険的な性質がありますので、退去後に綺麗にするために使ったお金が少額であれば返ってくるお金になります
◆礼金
元々は大正時代関東大震災で家の多くが消失し、住みたくても住めない人が多くなったときに、家を貸してくれた大家さんへお礼の気持ちで渡したお金という意味があるそうです。現状の人口減少で空き家が増加する中ではその意味合いは無くなりつつあるお金かもしれません
敷金も礼金も決まった額がありませんが、一般的に敷金１，礼金２のように表記され、賃料1カ月分を１として何カ月分にするかで決まっています。
私の感覚では０～２程度が一般的なラインで3を超えると「どうしてもこの賃料で決めたいんだな」と大家側の焦りを感じます
ちなみにわたしは敷金は０ではじめることがほとんでです。それは
・マンションで周辺のアパートよりも賃料が高いため、部屋をめちゃくちゃにする人が少ない → 退去時にきちんと支払ってくれる 為です
わざわざ初期費用をあげるくらいなら、そこは無しにして適正な賃料で借りてくれる人を探すことを重視しています
敷金、礼金が変われば入居の初期費用が全く別になる
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