売却に至った理由と、手が掛かり思った以上に苦戦した物件
物件を売却する場合、売却することに決めた理由があります。
検討した当初
私がこの物件の情報を得たのは2017年。
まだ前所有者さんの土地で、
これから建築会社さんが土地を購入する予定でした。
建物を建てる予定であるという、企画段階の話でした。
その頃、物件周辺の空室状況をネットで検索したところ、
単身者向けのお部屋はあまりなかったのです。
築古のアパートはいくつか出ていましたが、検索結果で50件もヒットしなかったのです。
もちろん現地周辺にも行きましたが、収益物件が多い印象がなかったです。
状況が変わった
その後、決済まで1年以上経ちました。
決済した頃には、最寄り駅の駅近に大型の分譲のワンルームマンションが数棟、建築工事を始めていました。
更にそのあと、この2～3年で新築のアパートが続々と建築されました。
客付けに苦労する
これまで所有してきた物件は、少しの期間募集すると、数カ月でお部屋は埋まりました。
また退去についても、数年に1部屋ある程度で、定着率も非常に高かったです。
今回の物件は、ライバルが多すぎて埋めるのが大変でした。
また広告料もそれなりに掛かる上、定着率も悪かったのです。
コロナ下もありますが、近所の空室ある物件が家賃を下げており、
近隣で引っ越す方も1人いらっしゃいました。
家賃を下げれば埋まるのでしょうけど・・。
不動産は条件を変えられない
最寄駅だけではなく、この周辺は新築が建ち過ぎていて、
検索すると空き物件がたくさんでてきます。
供給過多で有名なエリアです。
当たり前ですが、立地を変えることができません。
私が条件を変えて埋めることができるとすると、選択肢は下記でした。
・ADを上げる
・家賃を下げる
ADを上げると、入居者さんにはメリットはないのです。
また営業マンはAD欲しさに顧客には分からない様に、
ある程度ねじ伏せ営業するため、退去が比較的早いように感じます。
少なくても過去所有していた物件の中で一番定着率が低かったです。
退去があるとそれなりに費用が掛かるので、大家としては痛手です。
長期保有前提であれば、返済的にも問題なかったので、
家賃を下げても良かったと思います。
しかし売り物件が増え、
価格が下がる前に早めに見切ることに数年前に決めてました。
振り返り
客付けで苦労する＆定着率の悪い物件は、思った以上にコストが嵩みます。
また客付けに苦労すると、自分でも動かなくてはならず、
それなりにハンズオンで客付け会社さんを回って営業もしました。
中々入居が決まらないので、
望んでもいない自主管理を一部おこなうことにもなりました。
ここまで手を掛けましたが、他の物件と比較すると、手残りは一番低かったです(手間は他より5倍以上)。
これまでの物件で経験したことのない苦労をたくさん味わい、
学んだことは多かったと思います。
将来を見通した物件選びの難しさを実感させられた物件でした。
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宜しければ、覗いてみてくださいませ。
