開業ノウハウ｜飲食店適正な家賃はいくら？

2024年5月2日 15:51

今回は飲食店の適正な家賃についてお話します。

結論からいいますと商業テナントにおける「家賃の相場」は存在しないといってもいいでしょう。

逆にアパートやマンションの家賃は築年数・広さや間取り・エリア等である程度の相場がありますが、商業テナントの場合は「商売のしやすさ」によって大きく価格が変わります。

築年数が50年を過ぎた木造の建物でも、集客力・立地・駐車場など付帯するスペック・雰囲気など、時にはコンクリート造の建物より家賃が高くなる、そういうことも珍しくありません。

しかし、どうしても家賃の「金額」や「他との比較」が気になってしまうと思います。

そういった場合、家賃は［仕入れ］や［人件費］と同様に、一つの経費という風に考えてみましょう。
仕入れ・人件費のバランスを見る【ＦＬコスト】と同様に家賃にも適正なバランスがあります。

＊ＦＬコスト：Ｆｏｏｄ（食材費）とＬａｂｏｒ（人件費）の合計が売上に占める比率

お客様の「業態」に対して適正な割合は？から、適正な家賃を想定します。

｜業態の損益モデルを考えよう

飲食ビジネスモデルは多様ですので損益モデルも様々になりますが、今回は居酒屋（客単価3,000～5,000円程度）で継続しやすいといわれるモデルで説明します。

図⑴から家賃は初期条件というコストになります。

家賃のほかに金利やリース料なども含めて20％以内に抑えるのがバランスのいい家賃といえます。

｜家賃は月商の10％

しかし月の売上が100万円で他に初期条件にあたるコストがないからといって家賃20万円までは安全圏というわけではありません。

家賃は一か月の売上合計つまり月商の10％前後が継続しやすいバランスだといわれます。

｜家賃は３日間の売上合計

また、３日間の売上合計くらいが適正な家賃といわれることがあります。

これは１か月３０日として週１回の休日と年末年始／お盆を休むとしたとき、だいたい月商の10％と同じくらいの金額になるからです。

しかし、最近増える傾向にある週２休や隔週休みを加える場合は、そもそも年間の営業日数が少ないことになりますので、月商の10％と３日間の売上合計のいずれか高いほうで事業計画を組み立てることをお勧めします。

｜オペレーション人数のほうが家賃負担より重い？

ここまで適正な家賃の話を売上計画から考える話でしたが、弊社のお客様に月商の10％を大きく上回る家賃なのに開業以来ずっと繁盛し続けているお店があります。

その秘密は１５坪２０席超にも関わらずワンオペで営業をまわしています。
厨房とカウンター、ホールのゾーニングや導線を徹底的に計画することで、大人数の予約や貸し切り等がある場合のみヘルプを入れるだけで済んでいます。

通常より大幅に人件費の割合が少なく、その分家賃が高くても十分に利益を出せるというケースです。

逆に、ほぼ同じ規模のケースで、仲の良い友人２名に声をかけ３名フルタイム体制で開業希望という方の相談を受けたことがありました。

弊社独自のシミュレーションソフトでサポートしようと思いましたが、どうやっても数字が合わず自力で公庫へ融資申請されました。

最終的に融資実行がされなく開業を断念する結果になりました。

個人情報のため審査情報は弊社ではわかりませんが、おそらく事業計画時点で経費のバランスが合わない＝利益を継続して作れないと判断された可能性は高いと思います。

｜融資サポートは弊社のためでもある

独立開業をされる方の多くは自己資金のほかに融資を開業資金に充てます。

年間５０名以上の融資サポート相談を受けますが、その中で日本政策金融公庫の創業融資を受けられる方が８割を超えます。

その融資を申請するには物件を確定させる必要があるため、そのため家賃が適正であるか？は、早い段階で的確に判断しなければなりません。

弊社が積極的に融資サポートを行っているのは融資実行がされなければ開業ができないケースが多いからです。

そのために物件の検討段階からお客様といくつも一緒に見てまわり、その都度、損益モデルの作成・作図・パース・商圏調査・ポジショニングマップなど様々なサポートをしています。

すべて無償でやっているのは［適正な家賃］と充分な［資金調達］で開業していただかないと弊社の仕事がそもそも始まらないという本音があります。

そのため、一人一人に一つ一つの物件を全力サポートをしています。

最後まで読んでいただきありがとうございます。

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