第七話：アパートローンの現実

私の実体験を元に不動産投資への失敗を書いていく。
本日は、第七話、アパートローンの現実。

銀行から他者の居住を指摘され、住宅ローンを継続するのか、アパートローンへ借り換えて他者居住（賃貸）を正当化するのか、私の状況だとアパートローン１択だった。前話でも記載の通り、毎月の補填があるから金利UPは耐えられる算段ではあるのだが、もし毎月の補填が無かったら毎月マイナス数万円と出費も多く、違う判断をしていた可能性もある。

凹んでいても仕方が無いので、とりあえずは連絡のできるZ氏にコンタクトを取った。すると、状況確認の上、何とかしてくれようと知人等々に連絡をしてくれていたみたいだが、結論からすると解決策は出ず、終いには自分は無関係者であるかの如く、プロの不動産屋に相談して欲しいと言う始末。

正直呆れたが、ここで怒鳴ろうが何をしようが結論が変わらないのであればまさに暖簾に腕押し、買った自分も悪かったことなので、信頼できる不動産屋に相談の上、まずは取引のある銀行に当たってもらうことになった。

数日後、すぐに回答の連絡をもらったのだが、結論から言うと貸し出しは厳しいとのことだった。というのも、ある程度の物件評価額は出るのだが、残債の2/3程度までが融資の限界とのこと。この時初めて知ったのだが、アパートローンには掛目という考え方があり、担保に入れる物件を評価し、仮に3,000万円だとしたら、それの6掛〜8掛程度を上限に融資をする、差額は現金を入れてもらう、ということのようだ。

スルガ銀行問題等でアパートローンの審査が厳しくなったことに加え、借主に万が一のことがあっても融資総額を回収できるよう相当安全ラインでの融資となっているそうだ。（プロの不動産投資家となれば多少変わるのかもだが）

ただ、ネットでも色々調べて見ると、低金利で融資してくれる銀行はいわゆるメガバンクといった大手で審査は厳しい代わりに審査さえ通れば業界最低ラインの金利で融資を受けることができるとのこと。
この序列で言うとざっくり、メガバンク→準メガ→地銀→信用金庫→ノンバンクといった感じ。右に行くに連れ審査は緩くなるが金利UP。

不動産屋経由で3社程聞いてもらうも、融資不可だったため後は自分で探すしかないということで、ネットを駆使しまずは個人向けアパートローンを取り扱っている金融機関をリストアップし、上から順にTELかメールでアタックしていった。その数・・・45件！これが多いのかどうかよく分からないが、個人的には結構頑張った方だと思う。もっと違う探し方をすれば、もう少し出て来のかもしれないが、このご時世、ある程度ネットで検索しても出てこないとこは言うほど力も無いか、闇金の可能性もあると考え、自分の検索力を信じこの辺までとすることにした。

それよりも何よりも、悲しいのはその半分は対象物件を担保にすること自体不可（ファミリータイプ×評価額不足）且つ残りの半分は、融資検討可能も、評価額が最大でも残債比7割だった。諸経費等も含めて考えると、実質7割にも満たないのだが。。。

この銀行リストアップから全ての結果を回収するまで約1.5 ヶ月、がむしゃらに動き続けたが、結果は虚しいものだった。

この間、不動産系Youtuberに相談して、銀行を紹介してもらったり、他の不動産屋にも相談したりと、色々動いたものの、結果は変わらずだった。

つまり、前話記載の選択肢１はここで潰えたのだった。。。
1、住宅ローンからアパートローン(不動産担保ローン)に借換(金利1%以上UP)
2、売却
3、本人居住
4、一括返済
5、差し押さえ

さて、次はどうする。。。
差し押さえは絶対避けるべきとして、一括返済するには資金が無い。となれば売却するか、本人居住。。。信頼できる不動産屋と議論した結果、売却の道を選ぶこととしたのだった。

第七話を振り返って今思うこと
アパートローン、こんなに融資してもらえないものかと正直落胆したが、大量の銀行と会話した結果、自身の金融リテラシーは相当UPしている気がする。失敗なくして成功は無いとよく言うが、これもまさに大きな失敗の１つと捉えれば、無駄なことではなかったと言える。こんな状況でも潰れず前向きでいれたのは、周囲のお陰もあるし、自分なりに楽しめたからだと思う。

次回、第八話、居住者との売却交渉〜その１