空き家再生1号（民泊）#25
2018年12月6日取得した古民家セルフリノベの続きです
配管保温(2021.1.12)
寒波で水道をチョロチョロ出して凍結を予防していても、チョロチョロが少ないと凍結して連日人がいない部屋にストーブ焚いてドライヤーで数時間給湯器を温めて、復旧するのに辟易する。
塩ビ管部分で凍ってる訳ではなさそうなんだけど、保温材巻いていないところがあるのでパイプカバーと保温テープを買ってみた。
西側屋根下には１m以上に成長した巨大な氷柱。もうすぐ背伸びして届きそう。庭石に積もった雪がカッパドキアの奇岩を想起させる。
(2021.1.12)
煙突曲がった(2021.1.14)
このところの気候の緩みで隣家の屋根の雪がどっさりウチの庭に落ちてきて庭木など傷めそうなのだが、そこはお互い様、大雪になるとフォレストサイド の方の苦情がこないか心配になる。
下屋の雪が煙突につかえて落ちず、円筒が曲がってしまった。手の届く雪を落として補強の針金をやり直して修正。
しばらく凍結したままだった１階のトイレの水がやっと流れるようになった。が、これから週末にかけてまた気温が下がるようなのでまた凍結してしまうだろう。給湯器が凍らない加減は少しわかってきたので気をつけよう。
毎年やってる子供の成長をフォトブックにまとめて発注。１冊は１年以上帰省できていない実家へ、１冊は夫婦用、もう１冊は子供が独立する時持たせてやる用。
Amazon Kindleの米国の税に関する情報期限が切れてるとのメールが来て更新。久しぶりにレポートを見たらロイヤリティの合計が六千円ちょいか。とても作家で生活できるレベルじゃない。
(2021.1.14)
確定申告するかどうか(2021.1.16)
昨年度は民泊と賃貸事業を始めたので確定申告する気でいたのだけど、コロナ渦ということもあり、計算すると圧倒的な赤字で申告する必要はなさそう。租税効果だけでほぼ売上相殺する上に基礎控除48万もあるから詳細に計算するまでもない。
とは言え、減価償却があるので内訳書などは用意しておく必要があり、eTaxの手順とか経費項目、不動産所得か雑所得か、中古住宅や中古車の減価償却方法、事業専用割合の按分方法、無料のエクセルシートやweb、クラウドサービスなどチェック。
まず取得した不動産の減価償却。これで数年は赤字決算になるだろうとは思っていたが、減価償却できるのは建物だけで土地は適用されない。民泊の不動産は土地代のみで建物は０円だったので減価償却はない。賃貸アパートの方は木造の減価償却期間22年を過ぎているので中古住宅の計算式で４年で償却することになる。普通自動車の減価償却は６年だが、これも経過期間をすぎているので規定により２年になる。
次に民泊の経費。自家用との按分50%でいいかと思っていたが、
水道光熱費の事業按分＝水道光熱費×（事業床／延べ床）×（稼働日数／365日）
なんて計算例があり、これだと180日max稼働しても30%くらい。昨年度は微々たる金額にしかならない。もちろん民泊専用の寝具や暖房器具他備品は100%経費になる。
あとは民泊の売上を不動産所得にするか雑所得にするか、１階、２階で住居と分離できるからどちらでもいけそう。不動産の収支内訳書には経費の項目が修繕費の他は雑費になってしまうので一般用ので水道高熱、消耗品、広告費、交通費などあったほうがいいかな。
書類を作成するのにいきなりeTaxだとマイナンバーの認証とかいろいろ面倒そうなのでオフラインで入力できる無料のエクセルフォーマットを探してみたり、オンラインだがスマホで領収書の自動仕分けなどもできる弥生を使ってみようか？
確定申告は５年遡ってできるし黒字になるまで見送っても良さそう。給与所得がある場合は還付があるし、融資を受けて不動産投資をする場合は赤字でも申告しないと必要書類が揃わなかったりするのだろうが。
(2021.1.16)
障子張替えトレード(2021.1.22)
鴨居が垂れて開かなくなった１階和室の障子が無理に動かしてビリビリに破けた件。支柱を立ててもさほど改善せず、建具を削るにも２段あって面倒なので、鶏小屋前の縁側に設置していたポリカ板をカッターで切って寸法を合わせ設置。破れた障子は張り替えて鶏小屋の方へ交換。
(2021.1.22)
落雪(2021.1.24)
今日未明、シャー、カシャン、と雪かきをするような音で目が覚め、こんな時間に誰だろう？としばらく耳を澄ませていると規則性があるし、屋根の雪が滑って落ちる音だろうか？と眠りについて起き、庭の西側へ回るとドサドサ落ちてる。
そしてまだ残っているのが落ちそう。雨を含んで重く、硬くなった氷の塊のような落雪に直撃したら死ぬかも。全国で除雪中の事故死59人(1/18)。今冬秋田県の死者は11人(1/6)。
(2021.1.24)
バケツ湯リレー(2021.1.27)
倉庫のガラス戸がこれ以上雪が積もると氷の塊が跳ね当たって割れかねないのでキッチンでお湯を洗面器と鍋に交互に入れてリレー。開くところまで溶かした。
アパートの方は屋根の張り出した雪が気になって3日連続で昼休みに見に行っているのだが、今日は落ちててホットした。建物には負担だけどやはり雪止め付けた方がいいかな？といろいろ調べてみる。緩勾配だから梯子で上がって取り付けられればそんなにかからないと思うけど、足場を組むとなると数十マンコースになってしまう。
自宅古民家の方は雪止めついてても落雪するところと止まってるところがあるから、つけたからといって万全じゃないんだけど。雪国市街地の悩み。
２階の空室も５ヶ月になり、fbのadに触発されてステージングとか何か対策しないとダメかな？と考え始めたとこ。誰か借りてくれる人いませんか？
（追記2023.12.5:現在満室です）
mobile WIfi が契約の月末５日前に50GBを超えた。速度制限で
128kbpsになるはずが、測ってみたらMacは7.8Mbps、スマホは11Mbps。ただちに減速ってわけでもないようだ。
(2021.1.27)
凍害(2021.2.7)
寒波が来る度、１階のトイレが凍結、キッチンの蛇口もチョロチョロ水を流していてもそれを上回る寒さで凍ってしまう。寒さが緩んで溶け出すと、レバーの隙間からジャバジャバ漏水している。昨年部分破裂して交換したばかりなのに。毎年買い替えないといけないのか？
トイレのフラッシュも同様。排水経路が凍っているのか排水が溜まり、床に溢れ出す。コロナ以前に冬季は民泊厳しいな。
(2021.2.7)
水栓復旧！(2021.3.11)
冬季間、１階浴室のシャワー水栓が凍ってしまい、民泊は週末の予約をブロックして受付も二週間先にして予約が入りにくいようにして実質休業状態にしていたのだけど、そろそろ凍結解消してもいい気候なのに給湯側がチョロチョロとしか出ず、しかも水の方はでる。水栓がバカになったかとバラしてみたが昨日は原因が分からず。
水抜きを緩めると勢いよくでるから壁まではきているみたいで、水栓と配管を繋ぐ斜めの部品をキッチン水栓を交換した時の部材を再利用して交換してみるか？と外してみた。アレコレいじってみて、水栓の接続部のバネで動くコマみたいな部品が給湯側だけ動かないのに気づき、ドライバーの尻でガンガン叩いて動くようにして元に戻したら無事通水！新たなシャワー水栓を買い直さずに済んだ。安いやつでも１万円くらいするから。
一方、小便器のフラッシュは凍結でイカれてしまって止水を緩めると水が漏ってしまうのでしばらく使用禁止にするか。洋式１つあればいいでしょ。キッチン水栓の給湯側も凍結で内部変形したのか漏れるので止水して冷水だけに。
月末頃から営業再開するかな。
(2021.3.11)
無料光インターネット開通！(2021.4.22)
今年の2月、facebookで見た「2年間光インターネット無料」というちょっと怪しげな広告。
当初初期費用が4980円だったが、少しして980円に下がったので２月16日に申し込んでみた。
広告を打っている元請け会社は神奈川県秦野にあるiCommunications。
https://www.i-comservice.com/
工事の日程を電話してきたのが、福岡県のC&K。
https://www.c-a-k-n.com/blank-2
一度は3月19日に工事が決まったものの、家の前まで光ケーブルが通っていないということで、4月16日に延期。当日、光回線終端装置が設置され、持っていたルーターを繋いでみたが、「接続済、インターネット接続なし」の状態に。IPv4の契約のことろ、手持ちのルーターI-O DATA WN-G54/R4 が2007年製と古く、プロトコルにTCP /IPとあるのが原因かと思い、TP-WR481Nを1600円で発注。4月19日に届いて繋げたが、インターネットには繋がらず。
接続IDとパスワードにfletsのダウンロードサイトのIDを入れていて、本来は別途プロバイダのIDとパスワードが届くはずが来ていなかったことに気づき、問い合わせ。4月21にメールで回答があり、やっと繋がった。結局古いルーターでも繋がったので、1600円勉強代になってしまったかと思ったが、I-Oのは2階まで電波が拾えない機器もあるので、買い替えて正解だった。
速度はスマホで15Mbpsくらい。Windows7のパソコンで32Mbps。端末の受信感度によるのかな？
現在、FujiWifiの月50GBコースに3500円くらい払ってるのを今月で終了し、年間42000円、2年で84000円の節約になる。それまでにRakuten mobileの回線が大館にも来ているだろう。２年目以降は光は更新せず、Rakuten mobileの月3278円で無制限という計画。
OCNモバイルはすでに解約していて、両方で2年間10万円くらいの節約かな。
通信費は通話した分だけ。
(2021.4.22)
つづく