融資可決のお話 昨年より3つの融資が承諾、初の２行からの協調融資も承認
記事にすると簡単すぎる話なのですが、表題の通り、昨年10月以降に融資が３つ可決、承認されました。今日は少しその融資の中身について書いてみようかなと思いました。
３つの融資に行き着くまでの脳内状況
まず、僕の場合2014年以降、一年に1棟〜2棟（多い時は3箇所）くらい建設を行って来たわけなのですが、昨年2022年2月に完成したマンションの後に、計画案件も久しく無くなって、一体全体どうしよう・・・って思っていたんです。
そこでゆっくりこれまでの開発案件や、取り組む意思、そしてブランドの価値や
この仕事を始めたきっかけなど、ぜーんぶ全てを勝手に総括したんです。
そこで感じたことは、原点に戻るべきじゃないのかって感じたことなんです。
ブランドが強くなることで、ナメられなくなるだけじゃなくて、
ブランド自体が意味を持ち、価値が高まることが理念であるし、そうじゃなければ他の誰でも作れるような物件と、ちょっとデザインが違うくらいの印象になっちゃう。それってどうなの？って本気で思えたんですよね。
世間の賃貸は１Rから１LDK,２LDKが大多数、もはやそのレベルでは差別化以前に
真の意味のある、その地域に等しい間取りとは何か、どんな人を呼び込むのか
価値を作る意味意図はどこにあるのか・・・・なんぞを
を本気で組み立てなおしたんです。
異常な状況を理解してきて、価値を再構築すべきと判断した時に起きたこと。
やっぱりおかしいんですよね。収益主義の不動産賃貸の世界は、利回り、利益しか考えていないと思っているんですが、その利益は一体誰のものなのか、それってゼネコンなんですよね。単身者向け物件なんて、安く作れるとゼネコンがいえば、投資家はそうする、だからおかしい事になって行った。 でも１R４０室より、２LDK２０室の方が価値はあって、すんでくれる期間も長い、キッチンも半分だし、浴槽も半分。修繕費も格段に下がる、建設コストも同じだけど、家賃は確実にいいものを作ればいただける。 って気づいたんですが、ゼネコンが２LDKの方が高いという、平米単価がそうなると無視される事にも気づいた。僕がお世話になっているゼネコンはそう言うことはしないけど、福岡のゼネコンも関東のゼネコンもみんなそう。言わないけどわかってやられてしまっている。
これは先が確実に見えてきたと思うこともいくつか分かってきて（これは記事にはできないので、そのうちお会いした時に聞いてください）昨年保有物件を1棟、今年に入ってすぐ1棟売却したんです。１LDK比重の高い物件でした。
そうして次の10年に向けて価値を再構築できる環境を作ろうと走った。
としたときに信じられない土地情報が来たんです。
これは取り組む為に与えられた環境だ！って思って、随分と頭を使いました。
300坪に、プラン前に、コンセプトを作って、間取りと総事業のイメージを考え
行けそうだ！って思って、すぐに計画を作ってもらった。
新しい発想や価値観で溢れる物件で、多分みられると色々とパクられる内容だったんです。ただ、高かった。総事業で7億2000万円。
ここまでで1ヶ月、そして融資を取り組んだんだけど、これが全くダメで
金融機関の審査部と保全課さんと、金融機関担当さんのやりとりを
もう何度も何度もやってやってやりまくってもらったんです。
ここでもう半年かかっちゃって、売主さんももうピークを超えてきた。
ギリギリ役員会は通ったみたいだったけど、なんと🆖回答がでたんです。
あらーまじかア・・って思ったんですが、外部監査法人がストップを掛けてきたようで、単体評価では良かったものの、同金融機関の借り入れが多くて
そこを突かれたんです。そうなるとどうなるのか、金融機関は出したいけど、
外部監査がNG出すと、言うことを聞かなければいけない。そんな金融機関さんなんです。
簡単に諦めるわけにはいかない。あと1ヶ月少し時間をください！と粘って、別の金融機関に当たる。
この話は昨年の2月以降の話なのですが、先を見据えた融資もあって、使える金融機関さんは取っておきたい。そんな中。もう相談するには協調融資しか方法がないと思った僕は、お付き合いのある金融機関さん２行に相談に行った。これまで起きたことも全部お伝えし資料を持ってコンセプトから何から何まで全部伝えました。
そうして起きたことは、7億2000万円の融資を、２行での協調融資によって審査可決されたってことなんです。
そうして僕はこれまで待たせた売主に報告を行ったところ・・・
なんと値段を上げられてしまったんです。 ぐずぐずしているから・・・
その値段で買いたいって言う人も来たから、この値段でどう？ってなったんですよ。（実は当初から優先して待ってもらってたので買付以外、契約も交わしていないところもどうよって思われるでしょうけど、信じてたんですよね^^;）
久しく落胆するような気持ちになったんですが、何か心で壊れてしまい
額面が変わると評価も変わる、再審査になることを承知していた僕は
散々待ってもらってたに、足元を見て値段を上げるなどされて、気持ちが一瞬で離れてしまったんです。
そうなったらもう終わり、そんな気持ちでいい物件を作れるわけがないからです。
速攻でお断りしたんですが、後で連絡があり、もう少し下げてもいいけどって来たんで、絶対あり得ません！って伝えて、この融資は取り下げることにしました。
そこから経験した事が、今回の融資にそのまま生かされた。
別の計画案件は、これも次の10年を見据えた次世代開発案件ですが、約3.5億円程度の物件で、気を揉んだ案件だったんですが、10月に可決され、1月に土地決済を済ませました。分譲業者との攻めぎ合いだったんですけど、売主さんのお心が僕だったようで、値段は高かったけど、引き継がせて頂くことができました。
そして、7億2000万円計画の破談から、半年、水面下で進めてきた非常に稀な出会いの方の土地を売主さん直で購入できる機会をいただきつつ、取り下げた２行の金融機関さんで、融資を取り付けていただき、本日めでたく協調融資が可決されたということです。
総額としては5.5億円であり、次世代開発第二弾も進められることになり、本当に良かった・・・と胸を撫で下ろした次第です☺️
土地のグリップも売主さんの気持ちに沿うこと、値段交渉はしない、確定測量もこちらで持つこと、何があっても何も言わないという条件で、あとは恥ずかしいものは作らないと約束を行い、進めてきました。
もう一つの融資とは、法人間売買の取り組み融資
そして1月に入ってすぐ決済したのは、もう一つの融資になるのですが、この融資は法人間での売買を行い、不動産保有法人をまとめるという、戦略的な部分の融資でした。売却もあったため、法人間売買が有効に働くことも考慮し、このタイミングでしたが、表面上は借り換えのような形になりました。 元の借り入れ金融機関が残念なことに、この法人間売買の許可をいただけなかった部分もあり、金融機関を変更したのですが、条件は結構良く、この１案件だけで、あまり言いたくないけどCFは月20万円は改善したんです。 最も、それが目的ではないのですが、こういう融資自体も戦略的にやれたことに、意味があると感じました。
顧問税理士法人も、これら動きは非常にメリットが多いと言われていたので、1年以上前から計画し、長いスパンで実行できたと言うわけです。
今後の借り入れにも大きく影響してくる準備という側面もあるので、詳しく聞きたい方は、お会いした時に質問ください😅（まあ、お会いできる機会は非常に少ないと思いますが・・・・）
大きな融資を受ける準備は確実に身を結ぶ。
協調融資、単体の次世代開発の融資、法人間売買の融資と、３つの融資をいただける機会に恵まれていますが、これも全て10年先を見据えた計画の一つなんです。
いつもセミナーとかでも言ってるんですけど、ちゃんと未来予想図を金融機関に届けられているかということ、そこに行くためにどんな計画で進んでいるかを伝えることが大切なんです。昨年完成したマンションの後、原点に帰って10年先を今から組み立てることを考え、準備してきた甲斐があったということです。
また、協調融資が一旦承認されると、他の金融機関も同調してくれるので、これからも複数金融機関との大型協調融資の可能性も見えてきています。クレジットラインの越境もどう超えるかなど教えてくださる方も金融機関内部におられ、より責任ある仕事になってきちゃったなって感じております☺️
ということで、２回続けて融資の話でしたが、難しい内容だったかな？！って感じですが、まあ、物語を見ていただくと、僕が今でも色々苦悩しているのがお分かりだと思います(^_^;)
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