不動産投資は借入依存の事業だっていうこと。融資は事業への応援という側面を理解しよう。
不動産投資は、借入に依存する事業です。 そんなのわかっとるわい！という方、そう、その通りなんです。借入できないと、物件取得には、現金購入の道しかありません。もっとも相続や事業継承などは別の意味合いになっちゃいますけど・・・
借入だけに焦っても、それは正義でもないよ〜規模拡大を目指すには、買い入れ以前に色々な準備が必要なんですよ！というのが今日お話しです。
この１０年間の歩みの中で、借入が如何に重要かというのは僕自身も無数に経験した事柄ではありますが、そんじょそこらのアパートメーカーさんや、不動産会社さんより融資の情勢、状況、動向に詳しいと言われる僕の情報収集源は、もっぱら金融機関さんの上層部から。
そのような情報をいただける様になったのは、僕自身の融資への飽くなき探究心から興味を持って頂いた結果、数々の助言を頂き、そんな理由なのです。
融資の中身を知らない投資家が99％以上の残念な現状
融資ってのは、降りたときには やったー！！！！アパートの融資が満額降りたぞー！とか、 今回は総合的な判断でお断・・・・された時など、相当落ち込むことがあろうかと思いますけど、無論初期の僕だって同じです。いつもいつも落ち込んだり、大喜びしたり！というわかりやすい感じだったのですが
いつしか、融資ってのは誰が可決して、誰が否決するんだろうかと思い始めたのが不動産を初めてから1年後くらいの出来事でした。
2014年、不動産初めて1年程度の若造の僕は、この年の融資が一つも降りなくて、毎月、毎回？落胆の日々で、もう僕には融資は今以上引けなんだろうか・・・なんて考えていたワケです。
2015年に入り、ある新築アパートの融資が可決され、僕は喜びのあまり、外回り中の車の中で大声でやったぜ！！！！〜って叫んでたと思います😅
しかし、ここで僕の中で疑問が起こったんですよね。
どうしてこれまで何度もダメだった融資が今回降りたのでしょうか？！と
金融機関担当さんに、相当しつこくその理由を聞いていました。
そして、次のアパートの融資が降りた時に、この間教えてもらったポイントが功を奏したんだなと、なんとなく理解し、続けて取り組んでいた新築RCマンションの融資がギリギリで否決され、今度はどうして否決となったのかを、担当さんが困るくらいにグイグイと質問して、合否のポイントについて学んだものです。
時には、僕の自宅に金融機関の担当さんと支店長さんが来社され、今回は○○の理由で可決する予定が、この業者さんが○○で、残念ながら降ろすことができない・・・などの具体的理由も聞けるようになってきたものです。
要は外部要因と内部要因、その他要因もあり、合否については様々な状況があるということが理解できてきました。
そこから僕は、一喜一憂することがなくなってゆきます。
融資がほぼ降りるようには、誰とどういう話をいつ行い、何を行えば高まるのかなどをどんどん理解するように成長してゆきました。
誰がキーマンなのかを理解し、金融機関特性を把握することで成功率は異常に高くなります。
融資を持ち込む際に、僕が多く学んだ結果としての答えは、物件種別（新築・中古・かなりの築古・RC・木造・鉄骨・土地建物比率）によって、持ち込むべき金融機関を必ず使い分けるという、当たり前の部分を細かく理解している点です。
融資というのは水物とも言われますが、それは地銀であって、メガであります。
信用金庫、信用組合、組合系金融機関（JAなど）は、金利の割に実情を精査し、評価し、あとは経営する人の実績、流動性預金、積立、嘘ついたり都合の良いことを言わないかどうかなどの、人間性を重視して審査をします。(^_^;)
無論、地銀メガだってそうなのですが、彼らの仕事は1年に一度方向性を年度ごとに大幅に変更するため、いきなり不動産融資に否定的になったり、超貸し出し始めたり、いきなり締めたりなど振り回されることも多いのですが、いっぱしの不動産投資家で拡大を急ぐ方には使いにくい側面があります。
それは、
作っている物件があったり、直近購入した物件があると、１年間の実績確認期間がありますから、その間は融資してくれないものです。
金融庁の方からそうしろ！とうお達しがあるから、まあ仕方ありません(^^;;
ですから、僕みたいに、毎年１棟〜２棟なんか作っていると、地銀は一生付き合えないという事にもなっちゃうんですが、これがまた違った方もいるのは実情で
流動性預金の出入り、預金資産など優良と言われる方々は当然ながら扱いが変わってきたりするものです（預金に5〜10億円以上などなど）
それと違って信用金庫、信用組合、組合系金融機関（JAなど）は、直近購入してても、持ち込む物件の評価、収益次第で単体で見てくれることで審査にこぎつけることが可能なところは有難いと思います。
ただ、他の借り入れを隠して進めても、いくつか確認すべき方法で調べられることもありますから、なんでも正直に話しましょうね☺️
それと、金融機関のキーマンというのは、担当さんであって、支店長さんです。
よく彼らと商談するとか訳のわからないことを言っている投資家さんがおられますが、彼らが融資を勝ち取るのは、審査部、保全課、役員、役員審査会なのです。
ですから、キーマンの担当、支店長さんが僕らの代わりに戦ってくれる訳ですので、僕らの思いや事業に対する事柄、事業自体をより理解してもらう必要があり、その先に一緒に融資を勝ち取りにゆくための情報=武器を常に交わしておく必要があるんですよね。 要は一心同体くらいまで理解し合うこと、これマジ大事😄
どんな物件はどの金融機関が最適なのかをいつも知っておくこと、情報を集めることで金融機関と情報交換も出来、より成功率も信頼度も高まる。
僕がこれまで経験してきた融資は、これまでで40億円くらいになるんですけど
本当に自分と金融機関担当さん、支店長さんと一緒に歩んできた道のりの結果だと思います。こんな資料が欲しいと言われると1日で作り上げてすぐに提出し、こんな情報をまとめて欲しいと言われると、かけずりまわり不動産屋さん、ネット、知り合い、異業種含めて調べに調べまくったものです。
そして資料も金融機関の上層部はどんなものが好きかも教えてもらっているので、プレゼン資料を作って、実際に担当さん、支店長さんにプレゼンを見せる。その資料も使ってもらうようにお願いしています。
その結果、上層部まで僕の考えや思いは伝わり、最終的には、役員クラスとの面談や、僕の会社まで遊びにきてくれたり（程のモニタリング）してくれる関係になってゆきました。 考え方が実際にどう現場で行われているのかの確認だけではなく、理念や思い、将来の展望も聞いてくれるために、次の融資の先打診がその場でできてしまうので、どんどん融資がやりやすくなっています。
しかし、そこまで信用されているのは、担当さん、支店長さんとの常にコミュニケーションをとっているからという側面も忘れてはいけません。
他行の融資情勢情報交換、顧客の紹介なども定期的に実施し、単なる貸出先で終わっていないところも、また大事にされているポイントなのだろうとも思います。
このような考えと、これまでの学びから、融資の最後はコミュニケーションという人間性、意思疎通を取れている関係づくりという部分と
融資可決は、その事業への応援するという答えであるというのが、僕の結論であります。
ただいい物件が出たから申し込むという、誰でも行えるスタイルでは
借入規模は拡大しにくくなり、すぐにクレジットラインを迎えてしまい
金融機関探しに翻弄することになってゆきます。
そうならないためには、末長く付き合うスタンスを持って、融資情勢をよく理解して決して別れてはならない金融機関を知っておくことも重要ではないかと思います。
ということで、今日のお題は予定を変更してしまいましたが、その理由はまた今度・・・
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